炒管家？换东家？ 物业纠纷“合同有约” | |
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| http://www.sina.com.cn 2006年03月28日06:14 辽沈晚报 | |
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小区内停车场停车费如何缴纳、未入住房是否该交物业费、小区内丢自行车、汽车被破坏，物业是否承担责任等热点问题，在省工商局合同监管处起草的《辽宁省物业服务合同（示范文本）》（征求意见稿）中都得到了明确约定，一旦发生此类纠纷，居民可以依据合同约定，通过法律途径维权。 3月21日，省工商局合同监管处针对《辽宁省物业服务合同（示范文本）》（征求意 合同有约1 房子未入住，是否该交物业费？ 曾有读者反映，自己新买的房子，但一直未入住物业却要收物业费，这样做是否合理呢？ 《示范文本》（征求意见稿）中约定，已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。 合同有约2 停车场随谁姓，应该如何收费？ 对于停车场收费，《示范文本》（征求意见稿）中约定，停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物业交纳停车费，约定每月每个停车位多少的停车管理服务费归物业单位所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理。 物业单位应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。 合同有约3 代收代缴费有争议，如何处理？ 以前曾出现过业主拖欠物业费，物业公司以断水、断电等手段追缴物业费。《示范文本》（征求意见稿）中约定，业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业单位应当通过合法途径进行追索。物业单位采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业单位承担赔偿责任。 物业单位与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业单位承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。 合同有约4 管理费出现争议，该如何处理？ 物业单位提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，或物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，任何一种情形，业主都可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。 而且在《示范文本》（征求意见稿）“违约责任”条款中明确，物业单位违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求物业单位清退，并由物业单位按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。 物业单位管理服务不能达到合同“物业服务质量”约定的，物业单位要按合同约定的标准赔偿损失。 合同有约5 物业、业主啥时可以“炒”对方？ 物业单位严重违反合同约定，不按合同履行义务的，经业主大会决定解除合同。 《示范文本》（征求意见稿）中约定，1/2业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，物业单位可以要求提前解除合同。 需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。在办理交接期间，物业单位应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。 合同有约6 财物保管、安全责任如何划分？ 《示范文本》（征求意见稿）“建约责任”条款中对小区安全、财物保管责任也进行了约定。合同有财物保管服务约定的，在发生财物丢失或毁损时，可以要求乙方依保管义务承担相应的赔偿责任。合同没有约定财物保管服务，但物业单位在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业单位承担与其过错相适应的赔偿责任。 物业单位在其物业管理区域内设有停车泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业单位有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业单位应当承担的赔偿责任。 物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业单位承担相应的赔偿责任。 【意见直达】 读者可于4月底前，通过信件、电话、电子信箱等方式，将意见反馈至辽宁省工商局合同监管处。电话024-96315-2777、2766；电子邮箱ln_xy@163.com；邮信地址：沈阳市皇姑区崇山中路55号，邮编110031。 本报记者 吴昊 |
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