商品房交房时间如何确定

　　 话题背景

　　徐先生用多年的积蓄在京为自己购买了一套商品房，购房合同注明交房日期为2005年1月31日，但物业费却要求从1月25日开始计算。

　　从开发商那儿拿到新房钥匙后，徐先生在2月24日向物业公司办理了装修施工进场手续。

　　期间，由于楼上漏水，装修被迫停工。同年8月，物业告知房屋已经检修好，徐先生才知道对方还有自己新房的钥匙。随即对室内各种装修材料进行清点，要求物业交出全部房门钥匙并对室内财物损失进行赔偿，却遭到对方拒绝。无奈之下，徐先生只只好重新换了房门钥匙。10月23日，徐先生的新居装修完毕，物业这才交出了已经毫无意义的房门钥匙。

　　徐先生认为10月23日才是真正的交房时间，要求物业公司退回自己多交的物业费，并要求开发商赔偿延迟交房的违约金。

　　本期嘉宾 秦 兵 北京汉卓律师事务所律师

　　本期嘉宾 陈 旭 北京隆安律师事务所律师

　　本期嘉宾 刘凯湘

　　本期主持人 万 静 (本报公司法务专刊部编辑)

　　【议题一】

　　主持人：请问徐先生新房的交房时间是2005年1月31日，还是2005年10月23日？按照国家法律规定，交房时间如何确定？

　　秦兵：根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果开发商2005年1月31日的交付行为符合条件的，商品房才算是交付。有时往往出现这种情况：业主在验房时发现房屋存在某些质量问题，如地板凸起，门窗破损等情况，交房时间应当从开发商修复完善后才能算是交房完毕。

　　刘凯湘：房屋的交付时间是签订房屋买卖合同时应当约定明确的一项条款。相关法律、法规并没有关于房屋交付时间的具体规定，因为合同的履行时间属于当事人意思自治的事项，何时交房只能由合同约定。《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》都规定房屋买卖合同应当约定交付时间。所以，具体的交付时间不存在法律规定的问题，而是协商约定的问题。当然，法律对于房屋的交付标准是有规定的，即必须已经通过竣工验收。

　　本案中，双方的买卖合同中已经明确约定交付房屋的时间是2005年1月31日，这是一个不存疑义的合同履行时间的约定。现在双方争议的实质其实是如何理解“交房”的时间和标准，亦即如何判断出卖人已经将房屋交付给买受人。房屋属于不动产，其移转占有的方式是交付钥匙，所以除非双方有特殊约定，根据商业惯例和合同法的原则，房屋买卖的标的物交付方式和交付时间应当是“交钥匙”，即出卖人将钥匙交付给买受人，出卖人便履行了交付义务。当然，交钥匙的前提是房屋符合交付的条件，即前面所说的通过了竣工验收。

　　【议题二】

　　主持人：如果以2005年1月31日为交房时间，物业公司未经允许保留钥匙是否违法？对于买房人徐先生由此所受的损失，是否承担赔偿责任？

　　刘凯湘：商品房买卖的一个特殊性在于买受人拿到钥匙后还需要经过一段时间的装修。装修期间可能会遇到一些涉及整个单元或者整个楼房的安全等因素的问题，如漏水、线路阻绝等，有时业主又不在现场，其他业主找开发商或者物业管理公司就有可能解决不了问题；另外，有的业主可能会出现由于装修而对建筑物的损害的情形，如拆卸承重墙等。基于这些因素，开发商或物业管理公司通常的做法便是在装修完毕之前保留一把备用钥匙，在遇有紧急情况时能够进入房间，在装修完毕后再将保留的钥匙交给业主。开发商和物业管理公司的这种做法从法律上说是没有依据的，但符合商业惯例，也符合商品房交易的特征，且不违反合同法的原则，并非违反法律或者违反约定的行为。所以，本案中出卖人在交付时间上并不构成违约，应当以2005年1月31日作为其交付房屋的时间，而不应当以交付备用钥匙的10月23日作为其交付房屋的时间。故就交付房屋的时间而言，出卖人不承担违约责任。

　　陈旭：房屋这种商品完成交付的标志，在形式上体现为将开启该房屋的钥匙交给购房人。徐先生所购商品房在2005年1月31日完成交付，他理应取得该房屋的全部钥匙，任何人不得以任何理由私自保留钥匙。所以，本案中物业公司未经徐先生许可，擅自保留徐先生房屋钥匙的行为，显然是不妥当的。

　　如果在物业公司保留钥匙期间，发生导致徐先生人身或者财产受到侵害的事件，那么物业公司难脱干系。

　　秦兵：除合同有特殊约定外，物业公司保留钥匙属于侵权，应当对室内财物损失进行赔偿。

　　【议题三】

　　主持人：本案中，物业公司是否应退回多收的物业费，开发商是否应承担迟延交房的违约责任？

　　刘凯湘：本案中出卖人明显存在标的物质量方面的违约。从案情看，出卖人在质量方面的违约不属于主体结构质量的问题，故不构成根本性违约，买受人不享有合同解除权，即不能要求退房，但可以要求出卖人承担以下三方面的损失：一是因漏水而导致的徐先生推迟装修进而推迟入住的损失，徐先生可以就此损失举证，例如由于推迟入住而不得不在外租住房屋，由此发生的租金损失；二是因漏水而直接导致的装修材料等财产的损失；三是出卖人的保修责任，即保修期内出卖人应当承担因质量问题而导致的房屋修复责任，如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。至于非因漏水(即质量问题)发生的损失，如室内的材料丢失的损失，徐先生必须就此举证证明，而事实上这是非常困难的。物业管理公司在保留备用钥匙期间应当负有妥善保管钥匙、防止遗失或被他人盗用等义务，但如果业主主张物业管理公司在此方面存在过错，并由此导致了其损失，则必须举证证明。

　　陈旭：依照相关法律法规的规定，物业管理费自开发商交付房屋、业主办理入住手续之日开始计算。本案中，开发商交付房屋的时间是2005年1月31日，那么，依据事实和法律，徐先生应该从入住之日的1月31日开始交付物业费。物业公司要求徐先生从1月25日开始交付物业费，没有依据。