巴曙松：3万家开发商将被淘汰

　　【南京日报报道】 背景经过去年以来的宏观调控，楼市已形成了一个全新的格局，今年也将是楼市进一步理性回归的一年。而一个真正持续、健康发展的房地产行业，也需要在理性基础上，建构一种行业与社会、行业与百姓、行业与市场的和谐关系。本月26日，在由常州市房产局和华光房地产开发公司主办的“长三角房地产论坛·2006春季论坛”上，专家、学者，紧扣房地产业的和谐与创新问题，各自发表了精彩的观点。同时，他们也透露出了长三角房地产发展的动向。

　　“经过近两年来的调整，我国房地产业对银行的依赖程度已经下降到了国际平均水平。因此，今年房地产信贷政策不会有太大紧缩，随之而来的是，房地产金融产品结构、供应区域、投资主体等方面正进入差异化时代。”巴曙松说。

　　在谈到金融产品结构的差异化时，巴曙松表示，去年为了把高增长的房地产投资降下来，国家减少了土地供应，紧缩了金融政策。这样，楼市的供应下降了，投机性购房少了，可真正的自住性需求也减少了。于是，最近国家又开始鼓励自住性住房消费。也正是国家对自住性住房消费的鼓励，使得一些银行开始针对不同的住房价位区段或不同的价位区域，谨慎而又有选择地发放房地产开发贷款。比如，民生银行在经过对北京房地产市场的调研后发现，北京价位在每平方米6000元到9000元区间的住房，购买者是收入比较稳定自住消费群体，也符合政府的资金引导方向。所以，他们今后一段时期的信贷方向就是做这个价位区间。以后，更多的银行会采取这样的方法。

　　其实，央行在2004年下半年发出的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（俗称“121文件”）中，即明确要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。后来，国家把自有资金调整到35％以上。而占整个项目投资35％的资金，仅相当于前期购置土地的价格。所以，随着选择性地发放房地产开发贷款的银行不断增多，自有资金比例又比较高，一些实力不济的开发企业将被并购或者自然淘汰。那么，目前全国5万多家开发商中，符合国家规定自有资金比例的，大约也就30％左右。因此，经过并购和市场淘汰，将来剩下来的开发企业也就大约2万多家。

　　（巴曙松，国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员、博士生导师，享受国务院特殊津贴。主要研究领域为金融机构风险管理与金融市场监管。在金融业有10多年的实际经营管理经验，曾经担任中国证券业协会发展战略委员会主任等职务，并曾在北京大学中国经济研究中心从事博士后研究。）

　　(编辑暴雪)