房价走势再生悬念 买房者：莫再让我空欢喜！

　　（图片来源：市场报）

　　中新网3月29日电 据《市场报》报道，现在有些开发商动不动就说会将上升成本转嫁给消费者，这是非正常的。目前房地产价格已经严重超过和背离其价值，但这种情况不可

　　政策剑指“纳税侏儒”

　　卖方声音：成本上涨会转嫁给消费者

　　国家税务总局日前发出《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(简称31号文件)，对房地产企业预售收入的预计营业利润率作出调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。提税新规是否会助长房价继续攀高呢？

　　刚刚过去的2005年被业界称为房产新政年，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……轮番轰炸高房价。此次税率调整无疑再次刺激了买房人和卖房人敏感的神经。

　　2005年国家税务总局和《中国税务》联合推出的中国纳税500强企业排行榜中，仅有一位房地产人士。自此“纳税侏儒”便成为公众心目中的房地产商形象。当“纳税排行榜”与“财富排行榜”的反差跃然纸上时，国税局重新拾起了“提税”利剑，直指房产业。

　　税率的变化将直接影响到开发商的利益。31号文件出台后，虽然一些房产商表示不愿过多表态，需要仔细研究后再下结论。但也不乏公司在第一时间作出反应，认为新的政策进一步加重了企业的负担，表示要将多出的税款“让消费者埋单”。

　　中原地产华北区总经理李文杰对记者说：“该规定实施后会减少开发商的利润。如果房地产市场出现供应短缺、市场热销，开发商可能将税收成本转嫁到房价上。”

　　甚至有的开发商为税率算出了总账：15%的税率如果加上利息，算起来累计税收大于45%；而目前各种税费加起来约占房地产开发成本的65%，建安成本(房屋的建造成本)仅为35%。华远房地产董事长任志强更直言，房地产企业的预售收入应当算作应付款，在没有经过最终结算的情况下就预征企业所得税，是没有道理的。

　　短期不会反映到房价上

　　专家声音：5%的成本在开发商承受范围内

　　“成本提高，销售价格就会上涨，这不是市场经济发展的规律性结论。在当前的市场上没有人会说，你的成本高，所以价格就高。”对于开发商转嫁税费的说法，一些专家和业界人士提出了质疑。

　　“5%的成本上升还在开发商的承受能力范围之内，因此短期不会反映到房价上。”鸿泰地产总经理张凤春说：“况且价格由市场供求双方决定，开发商就算想转移成本，也要顾及到市场能否接受。”万年花城副总经理黄玺庆也指出，目前成本与房价的关系尚不直接，主要是需求拉动，多数开发商都可以承受这样的成本，短期内不会反映到房价上。

　　河南省地税局所得税处朱云副处长直言：“提税不会对房产企业带来太大影响，因为其利润非常高”。此话犹如巨石击水，专家大多拍手称快。北京师范大学经济与资源管理研究所研究员张琦就说：“开发商的‘你加大了我的成本，我就将它加在销售价格上’的说法，逻辑极其错误。因为那些动辄1—2万/米的房子，并不是因为成本高，而是由供求均衡程度来决定的。现在有些开发商动不动就说会将上升成本转嫁给消费者，也确实存在这种现象，但这是非正常的，利润应该是由市场来决定的。目前房地产价格已经严重超过和背离价值，但这种情况不可能长期存在下去。而且从房地产市场环境来看，也远未达到政策效应和合理的价格区间范围。”

　　31号文件一出台，不少人就在猜测，这是不是为了迎合“取消房地产预售制度”的民意。对此北京师范大学管理学院教授董藩认为，开发商因为“预售所得税提高”而选择“现房销售”的可能性不大。他表示在当前的资金实力和运作模式之下，大部分开发商还是在用较少的钱盖房。虽然税收增加，但开发商手里没有足够的资金，只能预售。而且尽管税收增加了5%，但预售能避免银行开发贷款每年6%以上的利息，这个成本账很难计算。

　　降价尚遥遥无期

　　买方声音：别总让百姓空欢喜

　　在董藩看来，国税总局此举的真正动因是针对大家一直讨论的“房地产暴利”问题，老百姓这方面有很大的情绪。董藩认为，国税总局是运用税收手段来调控房地产企业的收入，让国家多拿走一部分。

　　但在中国社科院金融研究所研究员尹中立看来，国税总局调整预售所得税虽是为了抑制房价，却起不到作用。如果说是为了减少开发商的利润、平息老百姓的怨言，那真正应该起的作用是降低房价。

　　近期准备买房结婚的王先生对记者说：“现在对这些文件的出台和作用已经越来越不看重了，如果看好了就会买。反正房价是在一天一天涨，以前那么多政策也没有起多大用。”

　　对于提高税率能起到的作用，很多百姓同样持观望态度，曾经的“缴税侏儒”会不会通过各种方法来避税是很多人心中的疑问。一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法。业界就流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。

　　在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，买房者只能慨叹：莫再让我空欢喜！(董颖）