专家解读：“十一五”规划十大房地产关键词(3)

　　■ 关键词之五 二手房

　　◆ 原文：“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”

　　◆ 解读

　　我爱我家公司相关负责人：

　　房地产住宅二、三级市场的完善与发展不但能够成为平抑整体房价的重要手段，同时亦能促进房地产梯级消费格局的形成。现阶段市场的供不应求是导致房价不断上涨的主因，二、三级市场的发达可以使消费者认识到：一方面“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小，购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升；另一方面“居家未必要买房”，人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定会拉低北京的整体房价。此外，通过发展二手房市场、房屋租赁市场和推进住宅一、二、三级市场联动，推广“以旧换新”、“置业升级”，不但可以满足多个购房层面的需求，从整体上盘活北京房地产市场，同时还能一并带动建材、装修、家电、家具、物流、商业等诸多产业的发展。

　　有了“住房一、二、三级市场联动”的机制，北京的房地产市场将会形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局，满足社会各个阶层的不同住房需求，达到百姓安居乐业，社会和谐发展的良好局面。因此，政府除了通过对房地产市场的宏观调控，打压房产炒作，抑制整体房价上升外，还应从政策上扶持二、三级市场的发展，使房地产一、二、三级市场的梯级消费呈现良性循环、互动，最终实现北京房地产市场健康有序发展。

　　另外，随着以央产房为代表的已购公房的逐步放量、转按揭所带动的二手商品房的大量入市，房源量不断增加的同时通过二手房市场所释放出相对低价格的房源，一来可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求，二来这些出售二手房的业主亦可用得到的资金再加上手中积蓄购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体，形成一、二手房市场的良性互动循环。

　　■ 关键词之六 商业

　　◆ 原文：“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学教授、中国商业经济学会副会长 黄国雄：

　　合理调整城市商业网点结构和布局，并不是限制商业以及商业地产的发展，而是让其有序、协调、可持续发展。首先，这是出于保护城市商业资源的目的。盲目开发、片面追求大而全会导致城市商业资源严重浪费，只有大中小型商业网点合理搭配、比例适当，才能最大程度地满足公众对于商业的需求。

　　其次，由于每个城市都有自己的特色，因此商业网点结构和布局也应该力求突出自身的优势和特点，通过规划突出发展方向，这样可以有效避免城市模式化。对于不同的城市，哪些商业业态需要进一步发展，哪些业态要有所控制，都需要加以明确，这样才能完善城市的商业功能。

　　通过“十一五”规划可以看出，政府管理商业的职能正在转变，从管理个体到管理整体和产业的未来发展。过去有关部门在这方面管理太细，现在则是由点及面，变为利用规划进行结构调整，这是一种进步。

　　中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲：

　　将发展连锁经营、特许经营等条款写入国民经济和社会发展规划纲要，这在我国历史上是第一次，具有非常重大的现实意义。国际上只有马来西亚在2001年－2005年的第八个五年发展计划中，提到了发展连锁经营和特许经营。而我国是第二个将此提升至国策的国家，这充分说明，经过长时间的探索，国家已经认识到连锁经营、特许经营是现代流通业的新形式和未来发展方向，以后将会大力扶植、鼓励相关产业的发展。

　　连锁经营有三种形式：直营、特许经营和自由连锁。目前，国内直营的模式在超市、大卖场等零售业态中飞速发展，东部、中部和西部地区都出现了很多地域性品牌。特许经营方面，我国的服务业（非餐饮和零售业）只占全部商业的1/3，而欧洲的服务业可以占到一半，这说明我们与发达国家还有不小的差距。

　　积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式，是出于经济发展的需要。特许经营条例将在今年出台，把这一经营业态纳入法制轨道，保证了其日后的健康、快速发展。

　　来源：新华社专稿