专家解读:“十一五”规划房地产业十大关键词

　　中新网3月31日电 据新华网消息，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》涉及房地产业及上下游相关领域的描述有多处，为今后五年国内房地产市场发展指明了方向。我们遴选其中十个关键词予以解读，以供参考。

　　关键词之一 土地

　　◆ 原文：“落实保护耕地基本国策。管住总量、严控增量、盘活存量，控制农用地转为建设用地的规模。建立健全用地定额标准，推行多层标准厂房。”

　　“实行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度，禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编的管理。加强土地利用计划管理、用途管制和项目用地预审管理。完善耕地保护责任考核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学土地管理系教授 严金明：

　　“十一五”规划把保护土地资源放在非常重要的位置，表明决策层对这一问题高度重视。土地既是生产和生活的基础，同时也是和资金、人力并称的三大生产要素之一。国民经济发展需要土地供给的有力保障；同时中国人多地少，又必须对土地资源进行保护，实现可持续发展，这两方面的矛盾非常尖锐。如何正确处理经济发展与土地资源保护的关系，是摆在决策层面前的一道难题。

　　按照国家规划，“十一五”末期全国耕地总量要保证18亿亩。截至2004年底，全国的耕地面积为18.37亿亩。这中间的差值扣除2005年的耕地减少量就是未来5年中国可以使用的土地数量，包括建设用地、生态退耕、农业结构调整用地以及每年的灾毁土地。而近7年来，全国耕地减少约1亿亩，这意味着“十一五”期间中国的建设用地供应将非常紧张。

　　在这种情况下，有关部门更应该公开透明，通过市场化方式供应土地，防止土地资源流失，实现土地增值，以求达到国家、集体和开发商实现共赢的效果。

　　国家的大政方针将对北京未来的土地市场产生重要影响。北京的总面积只有1.68万平方公里，除去已经开发建设的土地、农业用地、环境保护用地、不适合开发的土地(比如山区)，剩余的土地资源比较有限。尤其是在城八区，可供开发的土地就更少了。不过，北京又有自己的特殊情况，比如拥有大量的国家机关和公务员群体，机关用地、军事用地的数量较大。去年北京总规修编，规划了11个新城和30个重点镇，同时2007年以后将重点建设通州、顺义、亦庄3座新城，这都需要大量的土地供给支持。应该说，有关部门在土地资源保护方面，存在不小的难度。

　　关键词之二 开发融资

　　◆ 原文：“完善房地产开发融资方式，加强资本金管理。”

　　◆ 解读

　　中国人民银行金融研究所研究员邹平座：

　　房地产的开发融资渠道主要分为内生性和外生性两种。目前中国的房地产开发融资主要是内生的房地产金融产品为主，也就是说，资金的来源直接或间接地来自国内的银行、投资公司和个人。除银行贷款外，这类资金大致可分四类，分别为其它行业的转移资金、挪用的资金、两端占用资金以及政府资金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消费者预售款等，这些占用资金的方式都有可能成为今后争端的来源。

　　“十一五”提出要完善房地产开发融资方式，是为了促进房地产开发融资的健康有序发展。主要可以从几个方面着手，一是减少间接融资，增加直接融资；二是融资双方在具体操作中要不断规范和完善；三要实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。最后，要在融资机构和融资工具方面有所创新。

　　国家开发银行专家委员会常务副主任 王大用：

　　具体来看，房地产开发融资是由几种不同阶段、不同类型的融资行为构成，包括前期购地融资、工程建设融资、项目销售融资，三者前后相连形成房地产开发融资的链条。从房地产发展之初，开发融资行为就一直存在。1992年———1993年间，金融系统出现不稳定因素也与融资不规范有关。在各类房地产融资渠道中，银行的开发贷款和消费者的住房按揭贷款是开发商两大主要的资金来源。特别是随着人们住房观念的转变，贷款买房的理念深入人心，近年来住房按揭贷款规模迅速扩大。但由此也给银行的管理和金融稳定带来一定的风险。

　　要实现“十一五”关于“完善房地产开发融资方式”的目标，实现住房按揭贷款证券化是一个重要的途径。由于住房按揭的时间长，这就相应地把银行资产的使用期限拉长，然而，银行吸收的存款却是短期的，这就导致银行资产与负债出现错配。实行住房按揭贷款证券化，依托资本市场，把不能流动的抵押资产转化为具备流动性的资产，就能更好地盘活银行资产，提高资金效率。

　　住房按揭证券化最早出现在美国，经过几十年的发展，如今已经形成了一套比较成熟的体系可供我们借鉴。但国内住房按揭贷款证券化的进程还比较慢，目前最重要的是要建立一个服务于全国各大商业银行实行住房按揭贷款证券化的全国性服务机构。

　　[1]