专家解读:“十一五”规划房地产业十大关键词(4)

　　关键词之七 物业管理

　　◆ 原文：“规范物业管理行为，提高市场化程度。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员 舒可心：

　　“规范物业管理行为，提高市场化程度”，确立了物业管理活动不是政府福利范畴而将是完全市场化的方向。

　　中国的物业管理，一部分是从政府认可的发展商的售后服务活动中转化而来，一部分是从政府福利形态(房管所)转制而来，经过几十年的发展，物业管理企业已经完全具备了市场化的能力。

　　业主一方，单个或者家庭的人，已经从单位人完成了社会人的转变。实际上就是人本身的市场化转变过程。几乎每个人，都不再依赖政府提供的就业机会便可以很好地生活，甚至很多人已经有足够的钱购买房屋。这部分人群，将逐步成为继“先富起来”的一群人之后，更多的富裕起来的人群，他们最终将形成中国重要的中产阶层。

　　而公寓类型的房产，其市场主体并不是分散的所有业主个人，而是以全体业主依法组成的业主组织——业主大会。这种法定的、唯一的物业管理市场的另一个主体，则距离市场化的要求还差得远。仅仅以北京为例，在3000多个物业管理小区中，仅仅有440多个召开过业主大会并选举了业委会。因此，目前的情况是业主群体不能组织起业主大会，以市场的方式，通过谈判决定物业管理服务标准和价格，另一方面，业主群体又对现行的物业管理和由物业管理企业提供的社区服务普遍感到不满。这种有权利用不上的困惑、无奈，是当前物业管理市场化的瓶颈，业主如何组织起来成为物业管理市场主体是需要解决的实际问题。

　　因此，政府将以各种方式推动业主组织的建立，扶持越来越多的业主组织逐步成为市场中的主体，以真正平等的地位去和物业管理企业在市场上博弈。

　　此外，中国的物业管理，从它诞生那天起就不是纯粹的物业管理，而一直是伴随着社区服务职能和部分政府服务职能。随着政府逐步退出社区管理和服务并提倡社区自主治理和小政府大社会的理念，物业管理企业所提供的社区服务产品将对和谐社区构建产生重大的影响。

　　关键词之八 建筑节能

　　◆ 原文：“严格执行建筑节能设计标准，推动既有建筑节能改造，推广新型墙体材料和节能产品等。绿色照明 在公用设施、宾馆、商厦、写字楼以及住宅中推广高效节电照明系统等。发展节能省地型公共建筑和住宅。到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖。”

　　◆ 解读

　　中国工程院院士、清华大学教授 江亿：

　　发展建筑节能是近些年来国家一直强调的内容，也与世界建筑领域的大趋势相吻合。目前中国建筑节能主抓的重点是北方地区的采暖节能、大型公共建筑节能和长江流域城市住宅室内环境控制节能。此次规划中提出的“推广新型墙体材料”其实就与北方地区的采暖保温有关。墙体材料一直是建筑节能的老大难，尽管这些年也进行了很多改造，但是一直没有好的可以全面推广的替代粘土砖的材料出现。所以此次规划中列出予以强调，但是并不规范和全面。因为南方城市需要关注的不是墙体的保温，例如重庆、上海，以前冬天不需采暖，夏天空调也不多，而现在空调很普遍，冬天也需暖气，需要舒服环境的要求很合理，但若按照北方集中供热方式采暖，就会有很大差别，导致建筑能源不合理消耗非常高。初步统计这方面的能源消耗会增加20%-30%，应当引起重视，不能一味照搬。“到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖”强调的也是建筑墙体的问题，实心粘土砖一方面占用土地资源，另一方面烧制过程中消耗的能源也很高，如果有好办法采用替代型新材料，将大大节省能源。但这也有个地域问题，比如说在黄河下游“黄泛区”，泥沙很多，用黄土做墙体材料似乎就较为可行，所以，仍然有根据当地资源条件而因地制宜的问题。

　　至于规划中强调“绿色照明”则是非常有意义的事。因为如果中国的住宅、公共建筑等若都能合理节电，那么节省的电可以相当于几个三峡的发电量。中国是世界上生产节能灯的第一大国，欧美很多国家都是从中国进口产品，但是这样一个生产大国却没能变成使用大国，实在与中国资源紧张的状况是不相符的。鼓励使用绿色照明系统，就应出台相关政策，给购买者、建筑的开发者等主体以优惠或激励措施，这样会有助于改变现状。此外，照明领域还有一个重要问题就是机关、企业办公室以及学校教室等白天的照明，曾有个不完全统计，80%的办公室白天灯都一直亮着，而实际上有时候靠自然光照明就足够了，如果能通过各种办法，能让人们在白天把灯关上，那么，仅此一项，就可使用电紧张的局面大大缓解。

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