预售所得税上调影响房价？ 取消预售呼声再起

　　（图片来源：京华时报）

　　近日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单

　　【】【】

　　新规凸显两点变化

　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)，与2003年发布的83号文相比，最明显的变化有两点。一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由过去的15%提高至20%；二是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。这两点变化意味着今后房企不仅要多交税，而且不容易再享受到税收优惠政策了。

　　国家税务总局相关负责人表示，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整，因此今年制定了31号文对征税手段加以改进，对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。

　　税率提高影响房价

　　新税率的提出，业内反响不一，多数开发商反映，新税收会增加开发成本，在市场供应短缺的情况下，开发商可能会将提高的成本转嫁到房价上，但也有人表示，税率提高不会造成成本增加。

　　新规定发布后，北京开发商多持反对意见。认为新税加重了开发的负担。万年花城副总经理黄玺庆表示，过去很多开发商将项目公司注册在远郊区县，交纳税收后，可以获得当地政府的返税优惠。新政策实施后，将提高开发商的开发成本。

　　但他也表示，对开发商项目价格和项目公司注册不会有太大影响。目前成本与房价的关系尚不直接，主要是需求拉动，多数开发商可以承受这样的成本，短期内不会反映到房价上。

　　也有业内人士表示有不同的观点，认为提高税率不会造成成本增加，相反，通过加大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞，将使房地产价格更加合理。市场价格是由供求均衡程度来决定的，而不是由成本来决定的。房地产开发商的利润是由市场来决定的，有些开发商动不动就说会转嫁给消费者，这种现象是非正常的。目前开发商的利润空间还很大，而且这个利润过大，提高税收只是在合理的范围内平衡其利润，使其达到一个更加合理的水平。

　　取消预售呼声再起

　　预售征税的提高，无疑让房地产预售制度取消与否再次提上日程。之前，建设部明确表态近期不取消商品房预售制度，但是目前预售税率提升，也从另外一个方面显示出政府对预售制度的制约。

　　中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥建议取消房地产预售制度。他们认为，当前的期房预售制度存在法律关系复杂增加法律风险、购房人缺乏担保的法律保障、剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金、风险主要由银行信贷资金和购房人承担等七大问题，需要取消。

　　但是，作为一个由多家开发商组成的联盟组织“中城联盟”轮值主席胡葆森认为，房地产业相对于其他传统产业还是一个新兴产业，在发展过程中必然存在很多问题，不能因此就废除这个制度。现在中国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了预售房制度，会有至少70%以上的开发商要在两年内死去。中国现在有6万家开发商，如果70%的房地产商也就是说有4万家死去，中国的房地产业会釜底抽薪。(赵丽萍)

　　虽然呼声迭起，但考虑到现实利益，期房预售到目前为止仍然存在。对此，蔡金水认为，最终决定期房制度存在与否的是市场。"市场成熟了，现房越来越多，老百姓买现房还要认真挑挑捡捡，期房预售自然也就越来越少，最终逐渐取消，根本用不着专门制定一个取消期房的政策。"他说，"央行只要严格管好自己的信贷，要求各银行严格控制期房按揭贷款，尽量减少金融风险就行了，不必让国家为难如何出台政策，市场自然淘汰了期房预售。"

　　相关稿件：房屋预售

　　人大代表洪可柱建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅

　　作为全国人大代表，洪可柱今年两会将会提出与房地产业相关的两个议案：一个关于商品房销售，建议个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度的建议；一个关于《中华人民共和国建筑法》的修改议案。

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”〉〉〉

　　2005年8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。取消房屋预售制度的建议是中国人民银行2004年中国房地产金融报告中提出的。据参加会议的有关人士透露，会议结果出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。[]

　　调查结果显示，85%的网民都支持改期房销售为现房销售，这些网民认为，目前市场上期房销售问题太大，多半生积蓄买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。[]

　　“我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日向媒体表达了对自己的观点。[]

　　新华网快讯：建设部新闻发言人24日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。[]

　　·

　　·

　　·

　　·

　　来源：京华时报