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房价涨,纠纷多 去年深圳四成仲裁案件涉及房地产


http://www.sina.com.cn 2006年03月31日13:23 南方日报

  房价快速上涨促使房地产纠纷日益增多,记者近日从深圳仲裁委员会了解到,在2005年深圳受理的2110宗各类仲裁案件中,仅涉及到房地产一个行业的案件就超过了860宗,占到了总数的4成以上,房地产相关的仲裁案件涉及房屋预售、转让、租赁、建筑施工以及物业管理多个方面,其中最多的是预售方面,去年仅这方面的仲裁案件就达到了550多宗。

  “房价的快速上涨在很大程度上提升了二级楼市和三级楼市的买卖纠纷数量。”仲

裁委发展处相关负责人告诉记者,“特别是从去年开始,深圳的房价飞涨,几乎是一月一个价,这样很多出售房子的人就开始毁约。卖方不愿意按照合同价售房,而想以更高的市场价格卖给别的买家,而原本的买家因为交了定金签了合同,自然就要求赔付。这其中有些还涉及到了中介佣金的问题。”据该负责人介绍,除了单方终止合同而需要进行赔偿的案件,一些诸如租客欠租金,业主不交物业管理费等纠纷也较常见。为此,记者从深圳仲裁委的裁决书中归纳出一些典型案例,并请仲裁委的王陆海处长一一进行了点评。

  卖方违约转卖赔双倍定金

  典型案例:2005年2月1日,经过地产中介公司介绍,卖方王某与买方罗某以及地产中介公司签署了《房地产转让合约》,转让南山区的“滨海之窗”住房,在罗某已经交给王某2万元定金后,直到2005年5月31日,王某一直不能交出房产证。与此同时,由于当时南山中心区片区房价急升,涉案的“滨海之窗”楼盘均价已经由6000元/平方米攀升至8000元/平方米以上。王某在该买卖合约仍然有效期间,单方面撕毁合约,将定金寄回给罗某,并且背着买方将该房委托给多家中介公司再次出售。最后,仲裁委裁决王某承担双倍返还定金的责任,再支付2万元给罗某。

  专家提醒:在近期房价持续上涨的情况下,定金约定过低不足以保证房地产转让合同的履行。合同法的定金罚则对违约者的处罚是双倍返还或者没收定金,建议买房者不要为了少交定金而吃了大亏,定金金额应该加高,这对守约方没有任何损害,双方履行合同后,定金可以折入房款。

  卖主违约要赔中介3万元?

  典型案例:2005年10月,卖主陈某和买主李某与某中介公司签订了一份《房地产转让合约》,合约是中介公司提供的格式合同,约定买卖最后交易成功,只需要李某承担中介费4000元,如果陈某和李某双方违约,则各支付中介费12400元,一方违约,则支付中介费3万元。后陈某因不愿卖房违约,而且认为违约赔偿的中介费3万元太高拒绝支付,被中介公司告上仲裁庭。陈某关于违约中介费过高的抗辩得到仲裁庭支持。

  专家提醒:按照合同法相关规定的精神,只有在双方的交易成功后,中介方才能获得服务报酬。如果双方约定,一方违约应该支付给中介的违约金,等同于甚至远远高于完全促成交易的中介费,仲裁机构或者法院无权主动更改过高的违约中介费用,房屋的买卖当事人必须主动提出减少的申请。

  建筑公司乱承诺垫资被索赔巨款

  典型案例:最高人民法院自2005年1月1日起施行的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,以司法解释的形式确认了实践中广泛存在承包方垫资行为的合法性,建筑企业的带资施工、以垫资为条件投标的现象由此由“地下”转向地上。深圳房地产市场的持续“高烧”,使得开发商的胆子越来越大,某地产开发公司甲,仅投资300万元就要建耗资近1亿元的商品房,建筑企业乙为了争得工程,不惜承诺先垫下近7000万元的资金施工,后因资金筹集不到位,导致工程延期,被开发商告上仲裁庭,并进行了巨额赔偿。

  专家提醒:承包方在考虑垫资额度时,一定要量力而行。不要贪图眼前蝇头小利,丢掉老本吃大亏。在考虑整个建筑施工活动中必须奉行“有多少钱办多大事”的原则,首先在签合同前,要将垫资的资金额度,资金到位的时间、具体金额有周全的考虑,要有充分的把握,特别是在向银行申请贷款时,必须弄清银行能否按时放贷、足额放贷,垫资的资金链能否正常转动……绝对不能出现卡壳。

  本版撰文本报记者佘慧萍实习生覃佳升


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