专家：宏观调控使中国房地产业发生深刻变化

　　中新网3月31日电 全国工商联房地产商会会长聂梅生近日撰文指出，如果把宏观调控看成是一场改革，是1998年房改的深化，那么就会发现持续了两年多的宏观调控已经使中国房地产业发生了深刻的变化，这变化将极大地影响着未来中国的房地产业，乃至经济和社会发展。

　　房地产重心的倾斜

　　文章指出，从1998年至今，房地产业毫无例外地被列入经济领域中的“支柱产业”、“经济增长点”、“消费热点”等等，甚至在当年启动经济适用房的背景也是有消纳过剩的钢材等经济原因。这是在“以经济建设为中心”的战略方针指导下的必然。当前，房地产仍然是中国经济的重要领域，对房地产的宏观调控正是体现了它的作用。

　　在中央提出了建立和谐社会和科学发展观的大形势下，必然会对房地产业产生深远的影响。在强劲地体现了房地产的经济功能之后，现在该向其社会功能倾斜。对公众住房的政策性引导是房地产发展最重要的决定性因素。房价居高不下的原因是和住房政策对公众的引导不无关系。应当把“人人拥有”改为“人人享有”，强调人人有居住权而不是人人有房产权。

　　目前中国城镇人均住房建筑面积达到26㎡(十五规划目标2005年达到22㎡，已经提前完成)，人均GDP为1700美元，而香港与日本的人均GDP都超过了34000美元(为中国的20倍)，而城市居民的住房面积仅有7.1㎡和15.8㎡，相比之下我们似乎有未富先奢之嫌吧! 户均建筑面积过大，不仅使得一套住宅的总价太高，而且对土地、能源等资源的消耗也不符和科学发展观，正如国家“十一五”规划中提出的“提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修”和“发展节能、省地型公共建筑和住宅”。现在到了从强调人均住房面积转到强调住宅功能质量的阶段了，这符合国家“十五”、“十一五”规划要求。

　　房地产金融加速破壳

　　文章指出，宏观调控以前可以说：“中国只有房地产信贷，没有房地产金融”。当前，在海外资本大举进入中国房地产市场的形势下，中国的房地产金融也正在紧锣密鼓地涌动，正是宏观调控催生了中国房地产金融。 当前外资进入中国的形式有三种：国际地产基金、国外金融机构的债权资本和海外房地产热钱。估计自2003年宏观调控以来，外资投资(股权+债权)达150亿美元，试图进入达的1000亿美元。而外资金融机构进入中国房地产市场赌三件事：人民币升值、房地产利润、利率上调。 此外，国内银行的房地产贷款余额在2004年底为26306.3亿元，2005年一季度为27650.6亿元，而2005年底已经达到30000亿元。预计将来的发展空间为现在的5.9倍， 约14万亿元(数据来自REICO报告)，因此应当重视中国的房地产金融。

　　中国房地产本来重点是住宅，以往的政策又促使开发商建完房之后几乎全都买掉，很少留物业，正是这样的市场给国内外的炒家以很好的机会暴利炒房，现在国外热钱炒完了房又来买物业，中国的良性物业本来就不多，需要时间来培育，我们还有多少家当？

　　总之，中国的房地产政策应当支持中国的企业和中国的金融机构，应尽快建立中国房地产金融体系，拓宽融资渠道，建立房地产产业基金和信托基金等。

　　科学发展观催生了绿色建筑

　　文章指出，宏观调控触动了房地产产业结构的调整，企业开始重视核心竞争力，科学发展观的提出使科技含量很高的绿色建筑得以发展。

　　科技转化为核心竞争力的过程必然经历从初期的住宅产业化的提出阶段，发展到今天的科学发展观指导下的节能省地、绿色建筑阶段。同时，能够形成市场需求的技术才是转化为竞争力的前提条件，而目前中国的绿色建筑技术的系统性、成熟程度、性价比等尚需完善。因此，节能省地型绿色建筑同样需要资本市场的支持，技术+资本可以使一个产业腾飞的定律不仅仅在IT网络经济中起作用，在房地产中照样管用。

　　国家在政策上的支持十分必要，建议起草新一轮的推动节能省地型建筑的国家各部委联合发文，将资源、环境、科技、标准、以及在金融、税务方面的激励机制包括进去。

　　总之，2006年房地产业各界将在变化了的游戏规则下做出更加理性的选择。