房价上涨的连串事件 警惕北京成为第二个上海

　　1930年，美国经济学家欧文·费雪(Irving Fisher)在他的《利息理论》的开头，说了这么一句没头没尾的话：“收入是一连串事件”。据说，由于没有按照英文惯例由若干“支持性的句子”(supporting sentence)随后加以解释，这句话给后人留下了众多的想象空间，不仅屡被解释研究而且反复引用，广为流传。

　　2006年，当我们用房价代替了收入，来看待“房价上涨”这“一连串事件”，则几

　　有关涨价的一连串事件

　　从宏观层面看，由于我国目前正处在新一轮经济景气周期之中，其典型特征之一就是能源、原材料价格仍持续上涨，其中对于房地产影响最密切的莫过于钢材等原材料。2月22日，日本最大钢铁商新日铁与全球最大铁矿石商巴西淡水河谷公司单方达成协议，双方将铁矿石价格涨幅最终确定为71.5%，中国宝钢等公司陆续跟进签订了协议。这标志着作为世界最大铁矿石进口国的中国，再度在铁矿石的定价权方面失去了话语权。

　　同时，作为基础能源的油价同样再次上扬。在距离上次调价8个月之后，国家发改委日前宣布再次提高国内石油成品油价格，汽油和柴油出厂价格每吨分别提高300元人民币和200元人民币。虽然这一涨幅让国内消费者叫苦不迭，但来自国外的舆论仍然认为“涨幅太小，不足以弥补过去一年全球石油价格的急剧上涨”。可见，未来一段时间，国内成品油价格仍然面临着“与国际接轨”的压力。

　　能源价格的上涨，必然会再次刺激需要大量消耗能源的原材料价格的进一步上涨。事实上，钢材的涨价早已成为不争的事实。有消息称，自2006年年初以来，国内热轧钢卷价格已上涨三分之一，约合每吨上涨100美元。作为钢材的消耗大户，房地产企业自然不会坐视利润被摊薄，涨价的冲动自然在情理之中。虽然不能确定上涨的这部分钱有多少会转嫁到开发商乃至购房人身上，但可以预见的是，房价上涨的幅度绝对足以抵消由于能源、原材料上涨的成本增加幅度。

　　从房地产自身的“小气候”看，在经历了两年的宏观调控之后，开发商普遍资金链吃紧，各地房价虽然有升有降，但总体而言，涨价的冲动被抑制。因此，市场观望气氛一旦缓解，在需求增加的情况下，开发商顺水推舟再帮房价拉升一把，完全在情理之中。国家统计局最新发布的监测报告称，今年2月份，全国70个大中城市的房屋销售价格继续上涨，同比上涨5.5%，环比上升0.7%。国务院发展研究中心日前发布的《2006年房地产行业发展白皮书》预测，2006年全国房价持续上涨的趋势不仅不会改变，而且涨幅将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右。

　　从市场上看，各地楼市普遍回暖，即使在被宏观调控影响最严重的上海和杭州，近期也出现了房价微幅上探的趋势。随着4月、5月传统促销旺季的来临，房价的再度上涨大有“全国一盘棋”的趋势。

　　警惕北京成为第二个“上海”

　　随着房价“上海神话”的破灭，已经连续数年稳定增长的北京楼市再度成为众人关注的焦点。

　　根据北京市统计局发布的数字，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。3年来，北京房价首次超过上海。进入2006年，这一势头依然不减。国家统计局的数字表明，1月份，北京新建商品房价格仍然以8.4%的同比增幅成为当月房价上涨最快的特大型城市；2月份虽势头稍弱，仍然保持了7.3%的高速度。

　　即使在如此高价下，对商品房的需求势头未见减弱。3月21日北京第21届房交会上，意向成交套数比去年12月的上届只多出37套，但意向成交额却高出3.14亿元。如果不是项目房价整体上涨，成交金额涨幅绝不会如此之大。另据北京市有关部门发布的资料显示：今年1～2月，北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，比去年全年的平均价格涨了51元，但与去年同期相比却涨了997元，涨幅达到17.3%。这至少说明了两个问题：一是北京市的房价确实在上涨；二是北京房价在以一种“近乎完美”的加速度上涨。

　　不仅仅是高速上升的房价，如果把此时的北京与2004年初的上海进行对比，不难发现二者具有很多方面的相似性。

　　首先，二者都处在政策调整之后的上升期。2003年的房地产政策，在权力博弈的情况下出现了一个短暂的起伏。央行“121号文件”和国土资源部“18号文”前后脚发布，但它们对房地产商可谓冰火两重天：前者令“众生”如丧考妣，后者则使之欣喜欲狂。在经历了政策的调整之后，在被忽悠起来的市场信心面前，以上海楼市为代表的房地产市场一路飙升。市场的反弹常常超越了应有的理性，甚至超过预期的判断。

　　在经历了空前严格的政策阶段之后，目前宏观调控的政策本身与力度也在进行调整。在刺激消费、扩大内需的大背景下，一系列包括增加收入的政策将相继出台，被暂时压抑的购房意愿将在随后的几个月内逐步释放出来。

　　开发商在资金链紧张、原材料涨价的重压之下，对资金极度渴望，在市场看好的情况下，涨价应该说只是一种原始的冲动和本能。从目前的情况看，沪杭楼市虽有回暖迹象，但仍然处于政策监控的重点位置，短期内难有大的风浪。而北京市场需求量大、供不应求的局面依然突出，加之高档楼盘仍然占据主角，短期内形成新的“涨价漩涡中心”极有可能。

　　其次，二者都是在能源、原材料紧张的情况下展开的高增长。2003年的能源、原材料紧张导致了电力、钢材、电解铝等领域的过度投资，并以“铁本事件”为由头开始了波及房地产业的宏观调控。目前虽然没有对这一领域过度投资的忧虑，但是铁矿石、成品油的涨价却极有可能再度引发房价的上扬。由于在各个环节的放大效应，最后形成的房价不仅会大大超越增加的成本，而且极有可能引领新一轮涨价狂潮。

　　从北京的情况来看，应该说北京的土地供应充足。据目前可以获得的信息，北京市存量土地规模大约在4000公顷左右，2006年总体土地供应量在6000～7000公顷之间，其中住宅用地为1590公顷，明显多于上年住宅用地900公顷的供应量。但由于当前的供地计划在确定供应土地数量的同时，也规定了土地的用途，因此，判断土地供应对房价的影响时，不能单纯地以供应总量作为依据。同时，土地供应对市场价格的影响相对滞后，因此可以预测今后几个月价格涨幅仍然“看好”。1月份仅有4个新盘入市，而更多的京城中高档住宅将在4月、5月前后形成入市高峰，届时北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。

　　最重要的是，由于投资渠道的缺乏，国内民间资本和在中国寻找机会的境外游资仍然把房地产作为最重要的投资和投机手段。在宏观调控的形势之下，盘踞在沪杭的资本南下深圳，导致了深圳房价的短期暴涨。但由于深圳土地供应有限，可供“游戏”的楼盘也远远不够，因此大量资本必然还会北上。而对于他们来说，北方最大的机会也是最具房价现实成长性的城市，自然非北京莫属，从这个角度上说，北京成为“上海第二”不是没有可能。

　　在2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》中，北京的房价已经被认为严重偏离应有水平，那么在“过高”基础上的再度飚升将不仅仅是损害北京自身竞争力的问题，而是一个直接关系到宏观调控成果的“一连串”问题。

　　随着楼市的回暖，一向“热胀冷缩”、“越热越涨”的房价也在蠢蠢欲动。既要保持楼市发展，又要防止新的“房价增长极”的出现，这是一个极其现实的问题。但愿我们的担心不过是杞人之忧。

　　(来源：中国房地产报 作者：王子鹏）