住房金融市场的规制与调控

　　政府对经济进行干预的根本原因起源于市场缺陷，这种干预主要包括经济管制(亦称规制)与宏观调控，是对市场机制的有益补充。在市场经济中，政府干预不是替代市场，而是弥补市场的缺陷，是矫正市场，其结果不是市场的消失，而是使市场能够更有效地运行。

　　政府对经济进行干预的根本原因起源于市场缺陷，经济管制和宏观调控是由市场经济所内生出来的。通过经济管制和宏观调控来弥补市场缺陷引致的不良后果，尽可能促进资

　　我国住房金融市场发展中同样需要科学发展观指导下的经济管制和宏观调控，因为我国住房金融市场同样存在着市场缺陷。住房金融市场是实现住房信贷、办理各种票据和有价证券买卖、住房资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。伴随国民经济发展和城镇住房制度改革深入，我国住房金融市场机制不断形成并趋于成熟，但市场发育过程中，还存在许多功能缺陷，主要包括:1、住房金融市场的非公平交易。住房金融市场非公平交易主要体现在：一是住房金融市场交易双方从属地位不同，资金供给方聚集社会闲散资金，在提供资金需求方所需资金时，由于掌握资金使用数量、投向，占据资金使用的掌控权而居于主动地位;二是住房金融交易优势方，如贷款人，可利用其有利地位，在双方交易过程中通过实行浮动利率、差别定价、产品设计等方式单方面增加自身的经济利益。现实中单纯依靠市场调节很难解决非公平交易问题，因为市场并不能改变交易双方力量不对等的格局，也不能使交易双方看到公平交易给双方带来的实质性好处。

　　2、住房金融市场的信息不对称。住房金融市场中，银行发放贷款前须充分了解借款人资信情况，在此基础上作出贷与不贷的决策，但由于借款人私人信息的真实性不为银行所知晓，借款人的行为选择也不被银行所掌握，这可能会直接影响银行对贷款人、贷款数量的决策，导致逆向选择和道德风险，进而增加交易成本，并降低贷款投放效率，造成住房金融市场交易的不活跃。

　　3、住房金融市场的垄断性。自由市场经济下，经济主体为获取超额利润或其他经济利益，不可避免地会对市场进行排他性控制而产生垄断。住房金融市场的垄断也是客观存在的。一是规模经济的存在，二是先发优势的存在，三是金融创新速率的存在。在竞争中，经营理念更新快，经营管理水平较高的金融机构，依靠先进的技术手段和创新的金融工具，成为住房金融市场的引领者，赢得更多的市场先机而形成垄断。

　　4、住房金融市场的区域性和波动性。经济发展和住房供给的区域性，以及经济活动的周期性运动的内在规律，导致住房金融市场明显的区域性和波动性特征。受住房商品所处环境及流通方式多样性影响，住房交易和定价是个别进行的，使住房商品不会自动形成标准统一或一致的市场价格，因此，住房金融市场总供给和总需求是否均衡的判断，很难从总体上得出笼统的结论，应结合不同区域经济发展状况和经济发展的周期性特点，适度调整住房金融的投向、投量和结构，而局部与整体经济运行的动态预警和监测，信贷总供给和总需求的政策把握，除市场机制发挥作用外，政府管制和宏观调控显得尤为重要。

　　5、住房金融市场的外部经济效应。外部经济效应指一个经济活动主体的经济活动与其他经济活动主体经济活动的非一致性。外部经济效应在住房金融市场中广泛存在，主要指某一住房金融主体的经济活动对整个金融体系以致整个经济体系造成的偏离影响。由于外部经济效应导致资源配置的低效率，致使对具有正的外部经济效应的住房金融产品支持不足，而具有负的外部经济效应的住房信贷支持过度。然而市场如果通过经济活动主体之间的协商、沟通等自行解决，往往会受制于双方力量对比的不均衡，所实现目标的不一致而难以奏效。

　　住房金融发展离不开政府干预，除住房金融市场缺陷不能由市场机制自行调节解决外，住房金融支持的住房商品市场的具体特征，以及住房商品较强的公益性和社会性等，不仅直接关系到社会发展目标的实现，也关系到我国城市化进程和国民经济增长，因此，世界各国政府都不同程度地对住房金融给予直接或间接的支持。当然，明确了政府支持住房金融的必要性，并不意味着政府只要干预住房金融市场活动就是有效率的，这取决于政府对住房金融支持方式的选择。各国政府除少数特殊情况采取直接方式支持住房金融发展外，通常情况下，都尽力避免大量资金筹集和管理的沉重负担，采用覆盖面较广、调节弹性较强、影响程度较缓的间接方式对住房金融市场进行干预。

　　就我国住房金融市场的发展而言，政府对住房金融市场的经济管制与宏观调控可从以下方面入手。一是健全住房法规制度和住房金融法规制度。《住房法》、《住房抵押贷款证券化法》等尚属空白，缺乏促进住房金融市场有序发展的法律保障，迫切需要加强法规制度的整体性、连续性和系统性建设，积极发挥政府对住房金融市场推进作用。二是发展政策性住房金融业务，鼓励金融机构向中低收入居民发放住房贷款，帮助中低收入居民解决基本住房消费，进而实现社会发展总体目标。三是构建具有政府背景的住房金融担保制度。由政府建立住房抵押贷款担保机构，在住房金融一级市场，为向商业银行申请个人住房贷款的借款人提供担保。在住房金融二级市场，成立政府背景的住房抵押贷款证券化机构，借助严格的贷款筛选审核标准和公认的评级机构进行规范化市场运作，定期向公众披露信息，接受社会舆论监督，在有助于提高抵押贷款债券的信用等级的同时，使商业银行、债券发行人、投资人的利益均能得到保证。四是采取税收优惠、财政贴息和政府补贴予以奖励。通常包括:给予住房金融机构税收优惠;给予住房贷款的本金和(或)利息所得税豁免或抵扣，给予住房储蓄等免征全部或部分所得税等。五是建立全国性个人征信系统。政府出面组建个人征信系统，既有利于个人信息的采集、维护、使用和管理，也有助于培育良好的个人信用环境。六是保持住房金融市场总供给和总需求均衡所进行的市场调节。“窗口指导”方面:给予开办住房金融业务的商业银行政策引导。利率政策方面:中央银行运用利率工具促进住房金融总供给和总需求均衡发展。完善市场机制方面:采取商业化的运作机理，建立住房金融市场的政府管制机制。政府还可采取放宽和收紧担保条件的做法，扩大或紧缩住房需求，对住房金融的总供给和总需求进行宏观调控。