开发商钻空子 置换权圈定金

　　昨日，有读者向本报爆料称，位于多宝寺路的沙河明珠楼盘在向客户销售商品房时，在未取得商品房预售许可证的情况下，要求客户交纳两万元费用买取房屋置换权，同时告诉客户取得了预售许可证后将给客户签订销售合同，涉嫌违规收取预定款性质的定金。

　　开发商：

　　要购房先买置换权

　　在售楼处现场，记者在楼盘的实景模型处看到，其1号、2号、6号、7号及8号楼的模型上都标有“本区置换权已转移”的字样，而3号、4号及5号楼模型则标示着“待转移”等字样。何谓置换权已转移？现场的售楼工作人员告诉记者，由于目前他们楼盘尚未取得预售许可证，他们目前卖的不是房子，而是置换权。据该工作人员称，置换权的意思是客户如果想购买沙河明珠的房子，可在预先交纳两万元定金的情况下，认购开发商另外一个已经取得商品房预售许可证的楼盘——正成香域的商品房并获得置换权，待沙河明珠楼盘取得商品房预售许可证后，客户便可将所认购的正成香域的商品房置换到沙河明珠，所交纳的两万元定金也同时充于首付款内。而“置换权已转移”的意思则是该号楼的房屋已经基本卖完了，“要剩也只剩下几套了”。

　　随后，记者在售楼处的每一张桌子上都看到一份由开发商发布的“特此声明”。在“声明”中，记者看到，“我司沙河明珠项目未取得预售许可证，根据有关法规开发商不得进行任何预售行为。因客户担心选购不到满意的户型、担心房价攀升较快，故现行定购要求迫切，应广大客户反复再三要求，故推出已获预售许可证的正成香域的房源做特殊置换操作”等字样。

　　房管局：

　　这是变相违规收取预订款

　　针对沙河明珠开发商房源置换收取定金的做法，记者采访了市房管局相关负责人。“这是典型的未取得预售许可证违规收取预订款性质费用的行为”，据该负责人称，由于尚未取得预售许可证，沙河明珠项目的商品房不能销售。在日前的商品房专项检查活动中，沙河明珠项目这种房源置换销售及涉嫌违规收取客户预订款性质费用的做法已被房管局查获，房管局已责令其马上停止相应违规行为，并对其开出了调查通知书，要求开发商到房管局接受相应调查处理。

　　据了解，该开发商用来置换沙河明珠楼盘的正成香域楼盘只有两栋楼，而沙河明珠则有8栋楼，开发商让沙河明珠8栋楼的客户认购正成香域楼盘的两栋楼的房屋，存在重大的重复销售嫌疑。并且在沙盘模型上擅自标示“房屋已售罄”“置换权已转移”，严重扰乱了成都市良好的房地产市场秩序。因此，开发商的这种行为不仅涉嫌一房多卖，而且严重违反了建设部《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行预售许可制度，开发企业进行商品房预售，应当取得预售许可证”；第九条“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”；《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”等相关规定。

　　该负责人表示，对于像“沙河明珠”这种违规行为，查实后将依据建设部《商品房销售管理办法》第四十二条相关规定予以严肃处理。 见习记者 郭俊敏

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　　向客户借款收房屋销售预订款

　　成都泰业投资开发有限公司开发的位于双林南支路28号的“枫景雅居”楼盘，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以排号的方式向客户进行商品房销售。同时，为了达到绕开商品房预售许可证进行销售的目的，开发商以向客户借款的名义收取房屋销售预订款，而作为抵押的却是客户欲购买却尚未建成实物的房屋。据了解，该开发商通过“借款”的手法收取房屋销售预订款数目特别巨大，有一笔“借款”甚至达到了11万元。

　　四川君合律师事务所律师廖衍玲告诉记者，这样的“借款承诺书”对购房者来说是没有法律保障的。开发商用还未取得《商品房预售许可证》的房屋做借款抵押，在法律上为无效抵押。

　　见习记者 郭俊敏