专家：应创新房地产金融制度 实现居者有其屋

　　中新网4月4日电 据《金融时报》报道，北京大学金融与产业发展研究中心研究员窦尔翔日前表示，金融业与房地产业是密切相关的行业。在实现“居者有其屋”目标过程中，金融业的作用不可或缺。

　　窦尔翔表示，当前，中国房地产市场问题很多，主要表现为以下几对矛盾，富人房地产投资和穷人房地产消费的矛盾；房地产发展对地产的大量需求和保持耕地面积之间的矛

　　目前，我们要优化房地产供给结构，着重解决无购房能力者的租房问题和简易户型需求者的购房问题。豪华户型适宜于高收入者购买，这部分仍要供给，但要有限制措施，不能放任。

　　对于要如何实现“居者有其屋”这一目标，窦尔翔表示，从产业来讲，居者有其屋涉及房地产业和房地产金融业两个产业，只有把握这两个产业的特点，才能正确和全面理解“居者有其屋”的内涵，才能稳定、健康、可持续地实现居者有其屋的目标。房地产业有两个特点需要把握，一是它是“房产业”和“地产业”的复合称谓，二是其不动产特性。不动产的高价值性决定了房地产金融的必要性。房地产金融这一范畴涉及两类经济主体，房产供应者和房产需求者，这两类人都有融资需求，只有这两类人的融资需求都得到满足，房地产金融问题才可能解决。同时，房地产金融兼具消费和投资两大特征，健康的房地产市场应当先满足消费需求，其次才是投资需求。细细观察就会发现，中国房地产发展中产生的很多问题皆与我们没有全面把握房地产市场的特性有关。

　　房地产的不动性及其资产的不可分性决定了交换货币的巨额特征，房地产金融应运而生。财政金融政策将是调控房地产供求的工具，也是分散和合理规避房地产风险的工具。2005年房地产调控政策出台之前，投资性需求的泛滥主要源于房地产按揭这一金融制度安排，当投资性需求缺乏合理规范的条件下，投资性需求进一步演化为投机性需求，“炒房团”便是见证。

　　在投机过程中，随着房地产价格的攀升，房地产贬值的金融风险不断由房地产供给者向房地产需求者传递，最后集中于银行体系，一旦房地产泡沫破灭，抵押物价值将大大缩水，而房地产供过于求的格局将使抵押物缺乏流动性，一旦这种情况发生，银行将面临巨大风险。由于后来的调控政策并没有涉及按揭制度，也缺乏对房地产供给结构调整的差别性金融制度安排，房价下降幅度不够明显。

　　窦尔翔指出，解决房地产问题，从总的方面来看，应该本着经济平稳发展、标本兼治和系统化治理的大原则。考虑房地产问题坚持发展观、系统观，这样才能产生大智慧。从小原则上看：一是保证"居者有其屋"，这既是居民的权利、也是政府的职责。二是房地产金融风险控制原则。三是法律、财税、金融及其他措施多管齐下。(王晓欣）