业主拒交全额物管费赢了官司

　　本报讯(记者／张睿实习生／杨晟)继去年丽江花园物业管理公司状告“业主欠缴物业费”一案，业主取得胜利之后，广州又一宗物管公司状告业主欠缴物业费的案子在上月也落锤定音——在不服一审判决并上诉之后，白云区华兴苑5名业主获得了广州市中级人民法院的支持，物管公司状告业主欠缴物业费败诉。

　　业主所住楼宇自行管理

　　据当事人之一华兴苑小区业主黎先生介绍，他们所住的小区——广州市白云区松柏东街华兴苑小区是由中国华兴广东实业发展公司与白天鹅房地产开发公司合作开发，于1994年开始交付使用，并由中国华兴广东实业发展公司委托广州荣盛物业发展公司负责该小区业主委员会成立前的物业管理工作。

　　该小区内有许多房屋是广州一些单位买给职工的住房或是拆迁户的安置房，商品房只占其中较少的部分。故交付使用后直到2001年8月，这些单位职工住房或是拆迁户安置房的物业基本是单位或住户自行管理，包括天台水池清洗、化粪池的清疏、地下和天台自来水管的维修等。荣盛物业公司只负责公共部分以及余下商品房的物业管理。

　　物管费口头商定10元／月

　　2001年8月，小区内那些“自管”大楼的楼长作为业主代表同荣盛物业公司当时的主任开会，口头一致同意小区内自管大楼的住户，从2001年8月起按照街道不上门收垃圾费的标准，每户给荣盛物业公司交管理费10元，分别是4元的垃圾清运费、2元保安费、2元绿化费和2元清洁费。黎先生称，虽然当时是口头协商的，但过后管理公司在各大楼的防盗门上贴了收费通知，并具体列明各项收费项目和标准。之后，原自管大楼的住户们就按照每月10元的标准向物管公司交费。至2003年，广州市下文件开征垃圾处理费，这些住户每月又多交5元给物管公司。

　　业委会成立之际5名业主被告

　　2004年6月，华兴苑小区在区国土房管局及街道、社区居委会的监督指导下，准备在当月7日召开第一届业主代表大会并选举业委会委员以成立小区业委会。就在当天广州荣盛物业发展公司将业委会候选人之中的3位业主告上广州市白云区人民法院，认为他们欠缴物业管理费，之后又以同样理由状告黎先生等两名业委会候选人。荣盛物业管理公司称，他们是依法成立的物管公司，经广州市白云区国土局批准，负责华兴苑小区的物业管理。5名被告作为华兴苑的住户，应按照有关规定每月向其缴纳物业管理费，因此主张5名被告按照其全面物管收取的费用，支付1997年至2004年欠缴的物管费及滞纳金。

　　一审判决认为，中国华兴苑广东实业发展公司指定广州荣盛物业发展公司对华兴苑小区进行物业管理，对此，白天鹅房地产开发公司无提出异议，因此，首先判定广州荣盛物业发展公司的物业管理是合法有效的，有权向被告收取物业服务管理费。

　　业主黎先生等不服一审判决，遂上诉至广东省广州市中级人民法院。中级人民法院根据黎先生提供的相关证据，认定了黎先生等业主按照2001年协商结果每月交纳10元的管理费(后又加上5元垃圾处理费)的事实，以及业主们交纳10元／月的物管费后，物管公司也仅仅增加了打扫卫生等服务，并未实现全面物业管理。因此，对荣盛公司要求黎先生等人按其全面物管的收费标准价支付物管费的主张不予以支持。

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　　物管收费谁说了算？

　　业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。实行包干制和酬金制的普通住宅物业服务费实行政府指导价。前期物业管理费由业主与物业管理企业在前期物业服务协议中约定；成立业主大会后的物业服务收费由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。