人民币再创新高　地产股借力攀升

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　　昨日，外汇市场人民币对美元汇率再创新高，人民币对美元汇率中间价为8.0116。在此刺激之下，深沪两市地产指数大幅上升2.45％，远高过沪深两市的指数升幅，成为推动昨日股指进一步创新高的主要动力。其中，作为地产股龙头的陆家嘴放量突破盘局，出现了强势上攻态势，G金融街亦上涨了11.39％。G万科A亦是再创新高，其他房地产个股亦有不少

　　笔者认为，近期在人民币升值的大趋势支撑下，地产股已有较大升幅。但除了这一因素外，还有多项利好支持了地产股的持续走强。从中长期看，中国的房地产市场发展潜力非常巨大，整体房地产市场的发展仍只是处于起步阶段。

　　新会计准则使土地资产增值

　　2006年2月15日，财政部在人民大会堂公布了修订多年的新的39项企业会计准则。其中的《企业会计准则第3号——投资性房地产》透露的信息是未来资产估值将采用公允价值估值法，这将对以陆家嘴为代表的拥有庞大数量投资性地产的上市公司产生巨大的正面影响。

　　陆家嘴在陆家嘴金融贸易区内拥有大量的批租及租赁用项目资源，多于上世纪90年代取得，成本极低。公司的公允价值和取得成本相比，增长已经高达数倍，总资产增值可能十分惊人。目前公司仍然使用成本模式，所以这一大溢价尚未体现出来。但如果到了2007年1月1日新企业会计准则正式实施时，那将意味着惊人的会计收益在公司账面上充分体现，据相关测算，公司200多万可支配土地资产溢价可能在150亿以上，这对于公司来说，将是一个巨大的基本面利好。

　　业务转型提升盈利能力

　　仅以陆家嘴为例，目前土地批租高毛利率给公司带来可观的收益，但是公司并不固步自封，而是努力寻求业务转型。2005年是公司实质性启动主营业务转型的一年，实施了从单纯的土地批租逐步过渡到自主开发与土地批租比翼双飞，并最终以开发高档办公楼、商铺和国际社区等高档物业为主营业务的长期战略目标。

　　从宏观背景来说，上海正在向国际化大都市迈进。除国际金融中心等城市定位外，2010年的世博会以及正在酝酿建设的迪斯尼乐园，都有利于浦东新区的价值提升。作为陆家嘴金融贸易区建设开发的上市公司，在这种城市价值提升过程中直接受益。所以，在这样的宏观背景下公司实现业务转型，将极大提高公司盈利能力。2005年末同日开工的陆家嘴金融中心大厦、陆家嘴96广场、金杨商业中心，以及浦东软件园陆家嘴分园九号研发大楼等四个项目，为陆家嘴转轨步入实质性发展阶段的标志。

　　关注两大类地产股

　　城镇化、消费升级和投资功能的普遍发现是支持我国房地产市场中长期向好的三大主要因素。按照国家计划到2020年达到小康水平、人均住房面积达35平方米的基本目标测算，如果中国经济一直能保持相对平稳的态势，到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7％－10％。另外随着整体经济的提升，商业地产在整个房地产市场中的比重也将会越来越大。

　　因此我国房地产总量比较正常，目前房地产市场的问题只是发展速度过快以及区域发展不均衡。在目前房地产市场环境下，投资者应该关注房地产开发商的抗风险能力。其次应该关注开发企业的产品开发能力和成本控制能力。

　　今后房地产开发公司的发展道路主要将分为两大模式，当中包括的两大类地产股值得投资者继续关注:

　　其一、走高档路线，产品设计突出，产品质量稳定，市场口碑好，因此即使国家对高档住宅有所限制，这些公司的议价能力强，能将此风险转移给消费者。这种模式主要是迎合部分高收入阶层的需求，应该存在一定的发展空间，基本特点就是高收益高风险，目前上市公司中华侨城、招商地产比较接近这种发展模式。

　　其二、走大众路线，主要满足一般居民的消费需求，要求产品质量稳定、成本控制能力强、资产周转能力突出，依靠规模取胜。深万科、陆家嘴就具有这种潜力。另外，主营业务在经济发达区域如上海以及有大量土地储备的房地产公司具有较强的抗风险能力，较能充分享受行业发展所带来的收益机会，从而可在众多竞争公司中脱颖而出。

　　招商证券常锦

　　主要房地产股昨日大涨

　　代码简称昨日收盘价(元)涨幅％

　　600663G陆家嘴8.765.93

　　600639G金桥6.953.73

　　600665天地源3.989.94

　　600648G外高桥5.732.50

　　000002G万科6.982.65

　　000069G华侨城11.920.17

　　000402G金融街911.39

　　图:

　　昨日地产股集体上涨，两市地产指数升幅达2.45％，远高于沪深两市的指数升幅。

　　制图/陈颖欣