房屋养老金，业主能拿到手吗？

　　楼市大家议

　　深圳市政府将房屋养老金正式提上日程。上周四，市政府公报发布了《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》(下简称《规定》)，今年起，深圳将成立专门的机构来管理房屋公用设施专用基金。

　　《规定》的出台，让业主惊喜的同时，也不免有点担心。虽然《规定》中规定了今后专用基金缴纳的标准，还指出要动用法院强制执行、暂停房地产开发资质等手段推动基金的收取，但是措施最终能否落实，一些业主仍然存在疑问。

　　主持人：佘慧萍

　　参与者：

　　江山：碧岭华庭维权业主

　　童新：深圳律师协会房地产专业委员会主任委员

　　开发商拖欠应诉诸法律

　　记者：房屋养老金涉及到两个主体的利益，即业主和开发商。业主能不能直接跟开发商收取房屋养老金？开发商拖欠或者缓交时怎么办？

　　江山：房屋养老基金要直接找开发商拿钱，我们直接去谈，开发商不愿意配合，态度比较消极。有的开发商推说一次性划拨数额太大，公司一时拿不出来，要给业主“分期付款”；有的开发商巧立名目以减少房屋养老基金的数额；还有的开发商干脆就拖欠或者缓交，业主也没有办法。

　　童新：按照《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，向业主移交房屋养老金是开发商应尽的义务，业主有权利得到这笔钱。如果开发商拖欠或者以各种借口不及时向业主移交这笔钱，业主可以寻求法律的援助。

　　近年来，在我所接到的案例中，类似的物业纠纷案例逐年增多，而目前规范物业纠纷的最大依据是国务院颁发的《物业管理条例》。但是，《物业管理条例》还缺乏细化条例，实际操作比较困难，所以我们法律界也在呼吁有关部门尽快制定出《物业管理法》，以便于业主更好地通过法律途径来解决类似纠纷。

　　开发商缴清基金才能办项目登记

　　记者：目前深圳不少小区的开发商规模并不大，万一开发商不负责任，做完项目就“失踪”或者倒闭了，业主该找谁拿房屋养老金？

　　江山：我们小区的开发商就是一个规模较小的公司，业主们确实担心还没有领到房屋养老金，开发公司就“失踪”了。我们小区附近的罗湖区松泉山庄，当初入住的时候，大家并不清楚有这样一项基金，2002年其开发商破产了，现在松泉山庄的业主也不知道该如何追回住宅的养老金。业主们很想知道开发商有没有向住宅主管部门移交这笔钱。

　　童新：在《规定》出台之后，这种状况将得到改变。《规定》实施后竣工的房地产项目，其开发单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定缴清该项目应缴纳的专用基金。未缴清专用基金的，市主管部门可依法暂停该单位房地产开发资质，暂缓办理该项目相关登记手续。《规定》实施前竣工的房地产项目，追缴就比较困难了。

　　地价和建设总投资能否公开

　　记者：《规定》中房屋养老金的计算方式，是根据1994年开始实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中的规定，房屋养老金由“开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2％的比例，一次性向业主委员会划拨。”但是，总投资有多少，业主如何能知道呢？

　　江山：这是业主最担心的问题，凭业主或者是业委会的能力，很难了解到开发商的总投资和地价，也很难从主管部门拿到相关的信息，因此就没有办法计算出房屋的养老金。我强烈建议有关部门公开房屋的地价、建设总投资等，这些信息应该逐步透明化，这样对业主才公平。

　　童新：凭业主或业委会的能力，很难计算出房屋养老金的真正数额。所以在这个过程中，行政主管部门一定要有所作为。业主要求国土局公开地产开发公司的投资和利润的信息，这不具有现实可行性。非上市公司的成本和利润不可能完全公开。但是如果涉及到物业纠纷的案例，开发公司的成本和利润信息与诉讼请求相关，司法部门就应该有权利要求开发公司公开。