关注调控一周年：楼市调控何去何从？

http://www.sina.com.cn 2006年04月07日15:54 新华网

　　昨天，在春季房展会上，面对漂亮的房模，绝大部分消费者边看边走……王丹/摄

　　眼下，北京的房价在大涨、广州的房价在高涨，上海的房地产市场成交量和价格也在双双上扬，还有南京、杭州，房价也在走高。如何看待楼市三月“变脸”？房地产调控又将何去何从？

　　上海官方网站统计显示，3月份最后一周，上海住宅类(包括动迁类、别墅类、公寓类)商品房均价达9457元/平方米，价格环比上涨15％。其中公寓类商品住宅成交均价为10744元/平方米，近6个月来首次突破万元关口。尽管这与高价楼盘的集中上市有关，但已影响到二手房价，譬如浦东一些楼盘的二手房价就跟风上涨千元。

　　面对这种状况，楼市调控何处去？

　　什么因素促成近来房地产市场的回暖？楼市究竟有多少“利多”？分析人士认为，主要原因是：

　　其一，金融政策放松，公积金、银行房贷频频放宽限制，刺激楼市消费。

　　其二，政策性利好托市。

　　其三，刚性需求依然存在，自主型消费在积压一年之后开始释放。

　　其四，人民币升值助推内外资金进入楼市。

　　三四月份对于国内的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。一年前，中央政府接连出台楼市调控政策，楼市应声走落；而今，调控周年刚满，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，有的地方大有狂飙之势，就连上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。楼市是否已在“鼓励居民适时适度消费”的调控政策中走向全面回暖，甚或昔日火热重现？

　　·房产调控

　　2005年的政府工作报告中第一次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，拉开了2005年房地产调控的序幕。那么，2006年的政府工作报告中透露出什么新的政策动向呢？

　　总结了2005年政府做的主要工作后，温家宝列举了存在的困难和问题：粮食增产和农民增收难度加大；固定资产投资增幅仍偏高；部分行业过度投资的不良后果开始显现；涉及群众切身利益的不少问题还没得到很好解决；安全生产形势严峻。

　　最近，政府频频出面警示“房价仍有上涨压力”。为什么去年在国家如此密集而严厉的宏观调控政策下，依然会有多个城市的房价涨幅达到两位数？

　　日前，建设部及中国房地产协会有关人士表示：2006年将是鼓励住宅消费年，今年，政府将大力发展自住型普通住宅消费进一步改善中国房地产供需结构。此言一出，许多开发商如获至宝。

　　最近，记者走马杭州楼市，发现国家的宏观调控政策，在改变楼市供需关系的同时，也迫使过去“皇帝女儿不愁嫁”的房产业放低身段，打造节约资源、高科技、高文化含量的新产品。·房贷、公积金

　　楼市的降温，自主购房比例的上升，使得住房公积金与商业银行个人住房贷款之间的“火药味”也浓起来。上周末公布的数据显示，上海公积金房贷额已连续第三年下降。业内人士称，上海正在酝酿的提高公积金贷款额度，势必使商业银行产生紧张感。

　　房贷业务月月下滑，商业银行坐不住了。“双周供”、“宽期限贷款”引发的热闹还未消散，上周五，中行上海分行又推出“直客式营销”。

　　从去年下半年至今，四大国有银行和多数股份制银行都卷入了这场以“创新”为名的房贷争夺战。目前仅是还贷方式，上海市场上就至少有9种类型。

　　去年的今天，央行调整个人住房贷款政策，时称“房贷新政”。以此为始，中国房地产业宏观调控政策在几个月内接连不断，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……声势之大，辐射之广，争论之烈，反应之强，不断刺激着利益各方敏感的神经。·各地楼市现状

　　随着越来越多人搬进宽敞明亮的新居，近5年，北京的人均住房面积一直以年均3.1％的速度递增。市统计局商调队有关负责人预测，今后居民的住房需求将依然旺盛。

　　来自上海官方网站"网上房地产"的最新统计显示，3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%。在不少业内人士看来，春节以后上海住宅交易面积量的首次大幅上扬，也是上海住宅市场近期基本回暖的一个迹象。随着楼市传统销售旺季的临近，未来几个月的上海楼市有望保持成交上的集中放量。

　　买房本来就是一件头疼的事情，价格、地段等都成为市民买房思前想后的因素，尤其是在目前广州楼市“前途叵测”的迷雾环境下，买与不买更是成为市民谈论的焦点问题。地产专家表示，从整体上来看，广州楼市不会有大起大落的现象出现，市民购房不必跟风，而需掂量自己的经济实力，谨防背上不必要的经济压力。

　　2005年在宏观调控的大背景下，深圳房地产市场经过7、8月短短的观望期，出现了强劲反弹。进入9月以后，市场变化令人惊奇：一方面新盘开盘价格奇高、买家疯狂入市抢购。另一方面，真正需要房的普通人却买不起房。平稳了十年之久的深圳房价突然出现两位数的爆发性增长。