警惕预定协议中的陷阱

　　>>事件回放

　　2001年，陈小姐与某开发商就某楼盘的一处房屋签订了《购房预定协议》，约定其向开发商预定房屋，双方明确约定了房屋价款，并约定陈小姐于签订协议时向开发商支付定金，并于一个月内按总房价的20％付清第一期房款，同时双方签订预售合同；若陈小姐未能如约付清第一期房款，视为其自动放弃，所付之定金概不退还。协议书签订后，陈小姐至开

　　>>律师点评

　　房屋预定合同是以签订预售特定的在建房屋为标的的合同，其标的不是给付房屋的行为本身，而是实践当事人承诺的订立合同的定约行为，因此，它本身不是买卖合同。而房屋预售合同则是以买卖特定的在建房屋为标的的合同，本身就是买卖合同的一种；而且，两者在存续时间上存在先后顺序，先有预定合同，再有预售合同，签订预定合同的目的就是为了订立预售合同，而签订预售合同则是履行预订合同约定的义务。

　　>>律师提醒

　　一般而言，合同在当事人双方达成意思表示一致时成立。而当事人的签字盖章一般也是当事人达成意思表示一致的重要证明。但是，当有其他证据能够证明合同已经成立并生效的时候，当事人未盖章签字的事实，也不足以成为推翻合同已经成立这一事实的证据。开发商虽未在合同上盖章，但其将合同交给陈小姐签字，以及接受购房款的行为已经足以证明双方实际上履行了该合同。因此，房屋预售合同已经成立并同时生效的事实不容否认，更不存在预售合同仅仅是双方签约的口头意向问题。而合法成立的合同应当信守，开发商既已订立合同，就不能因房价上涨超出预定合同时的预期而生异心，违背诚实信用原则，否认合同合法成立的事实。

　　上海盈通律师事务所律师阚宇