倒按揭住房消费又创新

　　有关资料显示，目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，已正式步入老龄社会。

　　而在上海，当前已有200多万60岁以上老人，预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人，“银色浪潮”来势凶猛。

　　近来，一种鼓励老年人把自有住房抵押给银行换取每个月养老金安享晚年的“倒按揭”模式，正在长沙、重庆、北京等大城市引起极大的关注，据悉北京农业银行正在考虑推出该模式。而近日上海公积金管理中心也在公报中披露，2005年该中心已会同有关部门研究在本市开展以房养老和倒按揭的试点方案。

　　本报记者 李宏涛

　　住房倒按揭在民间开始兴起

　　据了解，住房“倒按揭”在南京、北京等少数城市已有小范围尝试。如南京汤山“温泉留园”在国内首先公开推出“倒按揭”性质的“以房换养”举措，具体为老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。在北京部分社区已经开始进行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居，但并没有市场化。

　　不少50来岁的中年人对“倒按揭”很感兴趣，因为和他们在职时相比，退休后他们的收入将明显降低，加上他们多为独生子女家庭，经济压力要小得多，不一定要将房产留给孩子。随着社会观念的不断改变和家庭财富的增加，未来住房倒按揭的市场空间将越来越大。当前，许多银行都在关注、研究住房倒按揭，并表示将尽早推出这项业务。

　　住房倒按揭为年轻人减压

　　据了解，15年前，中国是10个年轻人养一个老人，但了现在，已变成3个年轻人养一个老人。在上海、北京等大城市，基本上都是独生子女，正面临着一对年轻夫妇要赡养4位老人的巨大压力。因此，上海社科院房地产研究中心副主任顾建发副研究员认为，在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量就成了摆在子女面前的大问题。

　　而从上海市劳动保障局、市统计局近日公布的数据来看，2005年上海职工平均年工资为26823元，月平均工资为2235元。在上海这样一个生活成本非常高的城市，年轻人养家糊口已是不易，很多人对照顾老人力不从心。

　　因此，上海、长沙、重庆等城市的人大代表多次呼吁实施“倒按揭”，把年轻人从沉重的负担中“解放”出来。

　　品牌地产利于房产倒按揭

　　从银行十分看重的收益性方面来说，住房倒按揭的做法非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。作房产倒按揭的房子，在经过几十年后，到底还能值多少钱，银行到时能收回多少钱，放贷风险有多大等，这些问题都非常关键，也是银行非常关注的问题。

　　因此，现在的购房者，尤其是年轻人，买房子更要注重楼盘的品质和潜在价值。因为现在买房的年轻人，而三十年后才可能会退休，如何让房子在几十年里最大化地保值增值非常重要。大华集团营销管理中心副总监杨子江表示：“一个相对可行的办法，就是尽量买品牌开发商的房子，因为品牌开发商的楼盘质量过硬，技术含量较高，配套成熟，后期的服务好，将来作房贷倒按揭的时候，会因为房子质量和社区较好而得到更多的钱来养老，来保障高品质的生活。”

　　住房倒按揭面临的阻力

　　“住房倒按揭面临很多困难，比如老年人的观念难转变、老年人的孩子不愿意以及房价波动大、银行风险难评估等。”顾建发表示。

　　中国传统的亲情观念还是很浓厚，不少年轻人将奉养老人视为一种孝道，送老人去养老院被看做很不孝的行为，而中国的父母也堪称最爱下一代的典范，如果不把房子留给孩子继承，在许多老人眼里似乎也说不过去。如果市场接受度不高，也就意味着市场比较小，这也是国内银行至今没有推出“倒按揭”这种房贷按揭模式的原因之一。

　　而从银行的角度来看，运作“倒按揭”，必须考虑房产价值、房地产走势、抵押人健康状况，目前后两种因素系数不好估算。同时，在抵押风险上，“倒按揭”存在实施时间越长、风险越大的问题。这些问题，都将影响银行推行“倒按揭”。此外，目前国内住宅的设计年限和土地使用年限都也是影响银行推行“倒按揭”的因素。

　　■链接

　　何谓“住房倒按揭”

　　住房“倒按揭”，就是“住房反向抵押贷款”，即“以房养老”。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　■声音

　　●以房养老消费新模式上海市人大代表刘正东曾表示，“以房养老”不失为一种社会保障的新方式，建议上海市社保、金融、房地产部门共同探讨，这样也可减轻政府和社会的负担。

　　●传统观念亲情难割舍一位专业理财师表示，目前能接受“倒按揭”的可能只有极少部分家庭。因为中国人习惯将财产留给子女，同时许多老人可能还会担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，很多老人不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。