南京地税：调整房产企业所得税可能致房价上涨

　　【南京日报报道】 （通讯员石溪记者张希） 国家税务总局日前发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称通知），对3年前发布的83号文的9个方面内容作出了相应的调整，其中规定对于今后新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠，同时对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。近日，南京地税部门的有关人士表示，这两项调整可能会导致部分地区房价的上涨。

　　取消新办企业优惠，供求关系决定谁负担新增成本

　　据悉，目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营操作新项目，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，这样可以享受到国家关于新开公司的优惠税收政策，盈利率较高。但根据新《通知》规定，对于今后为操作项目而新成立的房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业将不得享受新办企业的税收优惠。这就使开发商的开发成本大大增加。相应的，房价是否就有可能上涨呢？

　　南京地税有关人士分析，这部分成本是转嫁给购房者还是由房地产公司自己承担，关键是要看各地的房地产市场需求。今年房地产市场价格基本平稳，供需较平衡，已经逐渐转向买方市场，因此开发商要想将增加的成本转嫁到消费者身上不太容易。但是郊区、县的房地产价格还有一定的上涨空间，这些地区的房地产商完全可能将增加的税收负担转移给消费者，从而推动房价上涨。

　　预售收入所得税上调，郊区房最敏感

　　在未完工开发产品的税务处理问题上，已经执行3年的83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15％的预计营业利润率缴纳企业所得税。新的《通知》则区分经济适用房和非经济适用房两种情况处理。经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3％；非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％；位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15％；位于其他地区的，不得低于10％。可见，《通知》把大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都提高到20％，房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。

　　南京地税人士认为，这也有可能导致南京郊区商品房价格的上涨。按照《通知》，南京市必须执行20％的预计利润率，但南京市中心和城郊区的毛利还是有一定的差别，这就有可能使价格相对便宜、利润稍小的部分郊区房价小幅上涨。同时，该专家个人还认为《通知》也有值得商榷的地方，他说，《通知》这种不分房产类别、不分城市地段的最低计税毛利率不太科学，比如别墅和普通住宅毛利率就不同，应分别执行不同的预计利润率。城市中心和撤县建区形成的郊区房地产利润率也不一样，也应有所区别。

　　(编辑豆子)