特别策划:控制房价过快上涨 让“居者有其屋”

　　国土资源部有关负责人4月8日透露，将对高档住宅和别墅用地进行限制。因为高档项目太多、房子面积太大、总房价太高，是造成老百姓买不起房的重要原因；只有中低价位、中小户型的房子供应多了，房价才会相应稳定下来。

　　与此相对应，令中央揪心、让公众烦心的高房价问题，近期明显升温。一季度全国许多城市房价涨幅很大，4月初，建设部点名批评廉租房制度落实不力的城市，并对主要城市

　　客观地说，两年多来的房地产宏观调控，取得了积极成果，但实质进展还不能令人满意。一个重要原因，是没有充分动用利率、税收等关键调控手段。去年不少地区房价仍在上涨，有些地方涨幅还较大；今年一季度房价更是全线上涨，个别特大城市涨幅超过10％。

　　帮助中低收入民众购房，是政府的一项基本责任，也是解决广大居民住房问题的主要途径。至于进入住房保障体系的民众，应该不超过总数的10％，主要针对那些有特殊困难的低收入群体。比如美国就专门设立了一个住宅都市发展部，帮助中低收入居民购买房子。

　　全面建设小康社会，就要让“居者有其屋”。政府要通过各种有效政策引导，推动房地产市场结构调整，控制房价过快上涨，帮助居民，特别是中低收入者实现这个目标。【】

　　◎土地出让能否解决穷人住房问题？

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　　经济适用房不行了就廉租房来——作为一种公众期待，这是正常的，因为他们迫切需要解决住房问题，“病急”无奈时只能渴望“多吃药”，至于实行廉租房是否真能比经济适用房强则另当别论。对于地方政府部门来说，及时启动廉租房制度，既是中央的要求，更是民众的要求。这个意义上，近四分之一的地级以上城市没有建立廉租房制度，显然是对中央政令和民众需求的双重懈怠。

　　那么，是什么原因让这些城市迟迟未能建立起廉租房制度呢？是资金缺位还是政策缺位？还是没认识到穷人住房问题的紧迫性？或者，根本不愿意花“冤枉钱”以增进穷人的住房福利？

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　　"目前我国廉租房主要存在两大问题，也就是资金缺位、政策缺位。"建设廉租房的资金应该从哪里来?全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上，"在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%--50%，这笔钱应该用于廉租房的建设"。

　　动用土地出让金，有一个问题无论如何绕不开:地方政府干吗?我认为很难。

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　　当年参与制定经济适用房政策的官员和学者或许没想到，这项旨在造福中低收入者的政策在8年后的今天，会引起这么大的争议。

　　今年两会期间，全国政协委员、广州番禺一家房地产公司总经理拿出提案——《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》，矛头直指经济适用房。与以往对经济适用房的争论不同的是，这个提案明确地提出用廉租房来取代经济适用房。这一观点得到了不少代表和房地产商的支持。[][]

　　◎国土资源部将对高档住宅和别墅用地进行限制

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　　国土资源部土地利用司副司长李海洋说：独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入这个别墅范围，现在相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对它用地进行严格限制，但是别墅呢，独门独户的别墅，那肯定是要严禁的。

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　　国土资源部将出台文件，界定别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE(联排别墅)、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。

　　◎银行信贷及人民币升值对房价影响几何？

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　　“2006年2月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%”。

　　“谁说房价不可以这样上涨呢？”正在外地出差的社科院金融所的副所长王国刚听过记者的问题后如是说，言下之意，近期的房地产价格走势是市场力量使然的结果。2005年5月中央出台了房地产市场调控政策，长三角地区的地产价格有所回落，但珠三角、京津唐地区的地产价格却始终没有停止过慢牛快跑的脚步，其中期房价格表现最为明显。

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　　去年的今天，央行调整个人住房贷款政策，时称“房贷新政”。以此为始，中国房地产业宏观调控政策在几个月内接连不断，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……声势之大，辐射之广，争论之烈，反应之强，不断刺激着利益各方敏感的神经。

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　　2006年我国房地产业走势尚未明朗，个人房贷市场却已成为商业银行大打创新牌的“角力场”：先是光大银行、建行等扎堆上市固定利率房贷产品；继而深圳发展银行力推个人按揭“双周供”业务，再掀市场波澜。

　　受宏观调控影响，国内楼市“高温”逐步下降，银行个人房贷业务增长一度出现疲态。作为银行最优质的贷款资产之一，个人房贷业务不仅是“兵家必争之地”，而且逐步成为考验银行业务创新能力的标尺。

　　◎楼市调控究竟该何去何从？

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　　在宏观调控进行了两年后，房价为什么仍在往上走呢？有专家分析认为，这至少有两个方面的原因：一方面，一些调控措施可能受到一些因素的干扰；另一方面金融开放带来的外资对房地产的需求，可能对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

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　　在我国市场经济体制已经基本建立、市场经济机制日益发挥市场调节作用的今天，中央政府和一些地方政府还通过行政手段调控房价；而与此同时另一些地方政府则反其道而行之，时不时通过直接的或间接的、明显的或暗中的、行政的或市场的手段刺激或怂恿房价上涨。

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　　以去年3月国务院发布“国八条”为起点，以房地产业为主要对象的宏观调控已历时一年有余。借此契机，我们选择了北京、上海、杭州、南京四大热点城市进行梳理，希望能为各方带来有益的启示。

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　　总结了2005年政府做的主要工作后，温家宝列举了存在的困难和问题：粮食增产和农民增收难度加大；固定资产投资增幅仍偏高；部分行业过度投资的不良后果开始显现；涉及群众切身利益的不少问题还没得到很好解决；安全生产形势严峻。

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　　"继续保持宏观调控经济政策的连续性和稳定性"，"巩固和发展宏观调控成果。"在目前召开的北京市"两会"上，北京市发展与改革委员会主任丁向阳作了上述表示。业内人士认为，这预示着2006年房地产宏观调控方向基本明朗，房地产调控将持续推进，在房价增幅逐渐得到控制的情况下，引导房地产业稳步发展依然是房地产宏观调控的主要方向。

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　　◎如何控制房价过快上涨 实现居者有其屋？

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　　没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足。廉租住房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。还有部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。

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　　抑制房屋价格，就政府所能利用的经济政策而言，主要不外两条：第一，提高消费贷款利率，增加购买成本，抑制人们的购买热情；第二，增加土地供应量，让人们形成房屋供应将会大于需求的预期，这同样会抑制人们的购买冲动。购买意向萎缩，开发商心中发虚，自然会降低报价。

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　　◎调节房价各国有高招

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　　·英国：5次上调利率抑制房地产热

　　·墨西哥：低价住房庇“寒士”

　　·德国：“福利住房”遍布富人区

　　·韩国：全面出击高房价