南京6亿元"出新"老小区

　　记者昨日从南京市房管部门获悉，该市新一轮旧住宅小区的整治出新工程将全面启动，总投入约6亿元，其中今年投入的政府资金将超过1亿元。首批实施出新的小区共有45个，全部为1995年之前建成。据了解，与以往出新工程最大的不同之处在于，本次出新不仅包括对小区环境的美化，更重要的是将引入物业管理机制，避免过去出新工程“虎头蛇尾”的尴尬。

　　背景

　　新老小区差距加剧

　　根据房管部门的统计，目前南京市江南八区共有住宅小区1275个，其中实施物业管理的小区为904个，约合6160万平方米。而1995年以前建成的旧住宅小区共有475个，其中没有实施物业管理的有365个。南京市房管局副局长郭宏定在接受采访时表示，尽管南京近年来的房地产业飞速发展，市民的居住质量也在迅速提高，不过仍有很大部分中低收入人群还居住在上世纪70至90年代建成的简易多层住宅中，其中尤以主城区分布最多。如北门桥、莫愁路、丰富路等地的不少住宅小区内均没有物业管理服务，居民连一些生活最基本的需求，如楼道卫生清扫、车辆安全等，也往往得不到保障。有的小区连续发生自行车失窃案件，居民人心惶惶；有的老小区楼下开起饭店后，油烟、噪音等污染严重影响居民的生活，但由于没有物管，结果无人过问。还有一些小区则因为年久失修，出现了屋面渗漏、隔热效果差、整体面貌破败不堪等状况。

　　房管部门表示，与大量配套完善、环境优美的新建商品住宅相比，众多主城区的老小区已经影响到城市的整体形象，到了非改不可的地步。经过实地考察后，南京市政府计划用3-5年时间对该市主城区内的220个老旧小区实施整治出新工程，预计总投入为6亿元。今年将首先整治45个小区，范围包括主城区主次干道、明城墙、秦淮河道两侧以及景区周边的旧住宅小区，整治内容将“量身定做”，针对不同小区的特点“对症下药”。

　　方案

　　引入物管机制受人关注

　　据悉，即将展开的小区出新工程的内容主要包括拆除违章搭建，彻底治理“脏、乱、差”死角，增置文化健身设施，同时还要推行物业管理机制。出新方案分为五大类18项，一是清理拆除违章搭建，包括清除地面和屋顶违章建筑，清理房屋立面的破旧搭建物，清理楼道内杂物等。二是修整完善基础设施，包括封闭小区，设立门房，并适当开设大门；拓展修整道路，整理路牙；完善路灯、楼道灯等公用设施设备；梳理配置环卫设施，完善排污系统；新增小区安全防范设施，补建维修邮政信箱等。三是整治出新房屋立面，油漆粉刷楼道内墙面和扶手。四是建设文化休闲场所，包括安装文化宣传栏，配置修建休闲场地，安装健身设施。五是落实相应管理措施，如商业网点将集中经营，并根据实际情况新建轻质结构房屋，还要确立物业管理用房，引入社区活动中心和实施物业管理。

　　在以上一系列出新举措中，最引人关注的莫过于将在老小区中实施物业管理，这不仅有助于小区居民生活条件的改善，对于物业行业来说也是一项全新的挑战。房管部门负责人告诉记者，实施物业管理主要是考虑到过去一些小区实施出新后，由于没人管理，第一年环境还不错，第二年开始问题百出，到了第三年便又恢复了原样。据悉，这次物业管理的引入将分为两种管理模式，首先是在条件允许的范围内，如小区建造年代不太久远的，小区居民来自同一单位的，将直接进驻物业管理企业，与其他新建商品房小区一样实施物业管理。第二种方案则是条件尚不成熟的小区，将通过社区、街道或者房管部门成立简单的物管组织，维持基本的小区管理，如有人看门值守、卫生有人清扫等。房管部门介绍说，无论采取何种方式，管理人员将优先考虑小区内的下岗工人以及其他生活较贫困的家庭成员，解决他们的工作就业难题。

　　试点

　　培养“掏钱买服务”意识

　　南京市物业管理办公室一位负责人透露，他们目前已经对位于武定门外的一处老旧小区实施了新一轮出新的试点，从反映的情况来看，赞成此次出新的居民占据了绝大多数。该人士告诉记者，这处小区紧邻秦淮河与明城墙，建筑面积约3万平方米，共有14幢楼、350户居民，现在的生活环境完全可以用“脏、乱、差”来形容，居民对楼幢外观、道路破损等情况意见很大。房管部门已经在小区内公布了出新的内容，并挨家挨户分发了《告居民的一封信》，详细介绍了出新的内容、时间、方式，同时还征求了居民对今后小区实施物业管理后收费的意见。从反馈来的信息上看，绝大多数居民都无条件赞同这次出新工程，认为这是政府送给全体居民“最好的礼物”，不过在收费问题上，大多数居民选择了最低标准每平方米0.15元-0.2元，以户均面积60平方米计算的话，居民每月乐于承受的物管费在9元至12元之间，与主管部门的初衷有一定差距。

　　其实小区出新后，不仅环境得到了改善，房产也可能因此而升值，一位业内人士认为，武定门外这处小区的周边景观包含秦淮河与明城墙两道南京特有的风景，一旦成功出新的话，居民房产的价值必将随之提升，这对于居民来说是利好消息，因此适当的物管费用对于维持小区的面貌有积极作用。记者了解到，房管部门将在小区出新前，组织业主召开业主大会或代表大会，在业主接受物业管理或其他管理形式后，公示出新方案和物业管理方案并签订物管服务合同。同时，本次出新工程将在经费中预留10万元用于物业管理的前期开办，而且还规定各区政府应根据实际情况补贴前三年物管运作中的不足。据介绍，在总共45个拟出新的小区中，秦淮区约有10个，下关区约有2个小区。

　　配套

　　房屋整治工程同步启动

　　记者昨天从南京市房管部门还了解到，为了配合小区出新、“双拆”等工程，南京市今年将围绕明城墙改造、秦淮河风光带建设等城建项目，还计划投资1.8亿元完成900幢房屋的整治。整治的范围集中在南京不少风景区中，包括玄武区台城大厦、玄武饭店周边、明故宫路、丹凤街两侧，白下区御道街、户部街-后标营路两侧，秦淮区明城墙（东水关-武定门）周边，鼓楼区省电力大厦、金陵饭店周边，下关区阅江楼、小桃园周边，栖霞区迈皋桥地铁站周边，雨花台区烈士陵园周边。整治的形式将与房屋周围的建筑色彩相协调，对外立面设置的遮阳篷、晒衣架、防盗网、空调室外机和屋顶摆放的太阳能热水器实施统一整治。 本报记者 马祚波