房地产界处于"乱言时代" 不要乱拿空置率说事

　　除了房价，近来有关房地产的言论更多集中在商品房空置率上。

　　先是有关部门说商品房空置率居高不下，从而推导出房地产业出现产能过剩局面，因而也就不存在土地供应不足的问题。后有学者撰文称，按照他的计算，商品房空置率不到1%，进而证明房地产市场供不应求，说明房价必然上涨。

　　两个观点都遭到了板砖，其中我也扔了一块，砸的是土地主管部门。此前，我曾在中华工商时报撰写一篇《别忽悠房地产产能过剩》的评论，认为，房地产业并不存在产能过剩，房价过高与高空置率并存的原因在于住房供给存在结构性问题，比较好的解决办法是改变住房供给结构，增加低价商品房的土地和房屋供给。

　　不过，从最近的动向看，建设部和专家们要对空置率这个概念叫叫真。叫叫真也好，因为在房地产界忽悠的学者都缺乏叫真的态度和素养。

　　对于商品房空置率一词，国内学术界并没有统一的定义，而拿空置率说事的参照系也不尽相同。流行的空置率计算方法主要有三种：第一种是全社会空置房面积除以全部住房面积；第二种是空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三种是空置商品房面积除以当年竣工面积。

　　由于三种方法使用的分子分母不同，因而计算结果相差很大。

　　对于研究者而言，无论使用哪一种计算方法，都只是自己的研究方法的选择。但在进行学术探讨时，恐怕就得统一标准，否则就会出现公说公有理，婆说婆有理的场面。

　　北京师范大学的董教授是按照第一种方法计算空置率的，他得出的商品房空置率不足1%。所以他认为，中国不存在所谓商品房空置率超过“警戒线”的问题，并认为，正是供不应求导致了房价的不断上涨。

　　应该说，董教授的话不无道理。按照他所说的国外学者的计算方法，其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子，计算结果是商品房空置率只有0.83%。这种算法有它的合理性，但这种算法的正确并不能认定另外两种算法是错误的。三种算法实际说明了不同的问题，其分别表现了同一时点对空置房不同的指标显示。

　　尽管三种算法相差很大，但其实都可以有一个共同语言，即利用环比指标说明房价的走势。无论哪种算法，只要把同一个指标在不同年份、不同季度、不同月份的数字进行对比，就可以发现商品房空置率的走势，就可以对市场供求走势作出判断。

　　董教授用了一个时点数据，“不到1%”，就说明供不应求是房价上涨的原因，这显然是不能说明问题的。董教授没有计算，每个年度的商品房空置率是多少，更没有计算最近四个季度的空置率分别是多少。在没有计算环比指标的情况下就给出市场供求和房价走势，说明董教授不是一个严谨的学者，或者是缺乏严格经济学思维的学者，因而董教授也就很委屈地成了“人民公敌”。

　　由于三种算法的分母大小相差很大，其对住房供求走势的表现强度不同。特别是董教授用的第一种算法，因为分母是全部存量，所以分母很大，无法反映短期市场供求变化，所以这个指标适合作一个长期指标，反映10年、20年内的住房市场供求走势。

　　如果认为住房在一年内售出是合理的，那么，我认为，最能反映市场供求趋势的当属第二种对空置率的算法，即空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。因为这个指标既反映了供求的短期变化，也可以体现住房销售的周期特点。

　　至于说到房价上涨，仅仅用供求走势作为论据显然是不够的。因为影响房价上涨的因素除了供求还有心理预期，还有政策，还有投机性资金的短期流动，还有资金成本问题等。

　　房地产界是一个“乱言时代”。徐滇庆教授说，随意下结论只能说明学风浮躁，不负责任。而在我看来，如果只是学风浮躁，还可以出现有识严谨之士。但如果是风气不正，房地产界当如何提出正确的政策建议呢？

　　(来源：中华工商时报 作者：刘杉）