京城二手房市场渐热 专家称其终将成主导市场

　　（图片来源：北京晚报）

　　中新网4月13日电据《北京晚报》报道，“我对北京二手房市场的前景持乐观态度。”近日，记者就北京二手房市场现状采访了北京房地产中介行业协会会长陈同顺。陈会长说

　　“总体上，北京二手房市场的发育形成要晚于南方城市。”陈同顺会长介绍，“房改房上市是我们概念中的‘二手房’，而实际上，二手房市场还包括商品房、四合院、平房等类型。”这说明，原先我们对“二手房市场”的理解是存在偏颇的。相比之下，上海二手房放量中有相当一部分是新建商品房的周转，属于投资型的炒房。当然，北京的政治特点和历史背景决定了其二手房品种要多于其他城市。比如央产房、四合院、经济适用房等，体现了北京作为首都的区域特殊性。

　　消费档次的参差决定了多元化的消费主体。对于最普遍的中低收入家庭来说，中小户型即120平方米以下的二手房仍然非常紧俏。面积适中的房子总价才较低，才能与家庭的承载力匹配。北京二手房市场最“受宠”的户型为上世纪五六、七八十年代小户型的实物分配房和新建商品房里的中小户型。

　　在“二环路以内不再供应开发用地”的政策变化情势下，人们面临的最现实问题是办公、生产、单位位置与自己住房位置距离较远。“家近是一宝”仍是人们选择二手房的主导思想，人们依然愿意就近居住。于是，基础设施配备相对完善、地理位置优越、交通便利的“老”城区方庄、劲松、呼家楼等开始火爆。另外，望京、中关村商圈带动下的二手房市场也正兴起。

　　在谈到近来热炒的四合院买卖时，陈同顺会长认为四合院的“不可复制性”、“容积率低”使其动辄就是几百万的身价，实际上已经属于新建高端商品房，而位于东城和西城的四合院更是高端中的贵族。

　　“政策不是主要问题，宏观调控只是使一部分房子转向出租，并非停滞。”陈同顺会长认为政策已经开始宽松。参与二手房买卖的核心人群有三种类型，一种为置业升级的改善型，一种为出售多余房屋的变现型，一种为由于工作、学习等变化的迁徙型。人们需要考虑二手房与新房之间的价差还需要考虑新房的地理位置、新房生活设施配套不同步对于日常生活的影响。于是，这些障碍使得一些现房、闲房难于出手，人们更多的是等待自身的变化而不去寻求变化，最终影响了二手房的放量。

　　另外，由于分配制度产生的一些特殊权属房产如央产房的审批政策仍然延续；这些也影响了放量。

　　“晚上出城睡，白天进城上班，”陈同顺形象地说道，“购房的吸引力取决于设施、价位和交通，在这一方面，新房在整体性考虑上还有所欠缺，旧房不愿出手也在情理之中。”

　　“北京二手房市场终会成为主导市场。”陈同顺这样总结道。今年春节之后，京城的二手房市场已经开始回暖，但市场不会出现“井喷式”发展，而是渐进式的提高放量。去年成交的7万多套二手房中基本上有一半是二手商品房而另一半是已购公房和经济适用房。对于部分区域二手房大有赶超新房价格这一趋势，陈同顺认为，“量入为出”的理性消费很难控制市场，我们还必须从实际出发、从刚性需求上看待京城二手房市场。

　　现在，京城专门代理二手房的机构越来越多并逐渐成熟，政策法规的延全也使交易迈上正规，北京四季房展会组委会在组织一手商品房展会的基础上，还准备在今年5月和10月与北京工人体育场连续举办两次二手房展会，这一切都能有效地提高二手房的交易量。最后，陈同顺会长给出记者这样一个预测:“今年预计京城二手房交易量为八万套，也有望突破八万达到十万套。”(李洁思)