广州五一推盘量同比减少15% 价格仍稳中有升

　　中新网4月14日电 据《信息时报》报道，据不完全统计，五一黄金周前后广州将有120个以上的楼盘推出市场，连带在售的楼盘总货量将在2.5万套左右，其中住宅货量约为13000套。

　　在住宅楼盘中，不乏一些吸引眼球的新盘新货，如天河区的誉峰、中海花城湾；白云区的岭南新世界·双城故事、白云信步闲庭、槟城印象；海珠区的翠城花园、第三金碧花

　　货量：同比减少约15%

　　与去年五一受新政影响较大有所不同的是，今年五一楼市的大环境向好，尤其是政策明朗、调控有序，买家入市追涨。这样一个大环境原本是发展商入市的好时机，却难见发展商大举推货。究其原因主要是市场消化能力惊人而发展商的货量不多，新货的预售证取得不易，当然也不排除部分发展商惜售、囤货抬价。因此，预计今年五一推盘量同比减少15%左右，发展商总的推货量将与去年同期基本持平或略有减少，但明显逊色于去年十一的推货量。此外，今年五一前后的商业物业推售所占比例较大，可以说为今年五一维持一定的推货量立下汗马功劳。

　　“新货少、存货也不多”是今年五一楼市的真实写照。由于楼市长期处于供不应求的状态，不但新货推出不多，就连存货的数量也在减少。另外，“新货”定义的改变影响五一推货量的界定。自去年底市房管局严格执行“禁止内部认购”以来，以前算作新货而未取得预售证的楼盘，今年只能被排除在新货之外了。新货外延的缩小，也是导致今年五一前后楼市供应相对不足的原因之一。

　　产品：住宅比例创新低

　　住宅产品的比例降至历史新低。截止到4月5日，阳光家缘网登记的可售住宅约有8000套左右，与同期的18800套可售商品房相比，其所占比例仅为4成3左右。预计五一期间商品住宅的比例有可能会适当提升，约为50%左右，但这仍将是一个“住宅比例占商品房比例创新低”的黄金周。

　　公寓将成为五一楼市的热点产品。据经纬地产调研主任吴定金介绍，近来一些靠近商务办公区的楼盘纷纷兴起一股公寓热，如天河北商务圈的天河新作、蓝色硅谷，珠江新城CBD区域的富力爱丁堡公寓、珠江帝景·克莱国际公寓，琶洲会展商圈的逸景翠园·丹顿国际公寓等。富力地产、合生创展、珠江地产等品牌发展商也将公寓列为公司发展的重点物业之一。同时，随着越来越多的普通住宅改以公寓推出市场，其比例也将进一步下降。

　　与商品住宅空置率不断下降恰恰相反，写字楼物业的空置率却呈上升之势。写字楼特别是甲级写字楼的大量推出使得写字楼市场的竞争异常激烈。

　　特征：外区扩散较明显

　　老城区表现不佳这是个不争的事实。经纬调研部甘颖预计，今年五一老城区的表现仍然乏善可陈，主要是因为推货量较小，多数原本打算推出的楼盘将延至下半年推出。

　　此外，另一个重要特征是，市区大的供应量时期还未到来，产品供应的分布明显呈现向外围区域扩散的特征。广园东板块、新市镇板块、萝岗、新塘、市桥等原先对购房者来说较为“遥远”的区域也渐渐变得熟悉起来。

　　价格：将持续稳中有升

　　目前，虽然广州商品房价格会出现短暂调整，但房价仍呈现稳中有升的发展态势，这主要得益于商品住宅和写字楼市场的带动。由于商品住宅供不应求使得其价格一路攀升，而众多甲级写字楼的推出无疑也拉高了商品房价格。

　　近年，随着广州市区可开发的土地愈来愈少，市区内的楼盘亦“买少见少”，加上周边楼盘开发量有所缩减，市区楼盘再次成为带动广州楼价上涨的主要力量。预计五一期间，市区楼盘对周边楼价的带动作用仍然十分明显。

　　热点：南面减弱东面增强

　　番禺区是南面供应量的主力之一。该区以集合大型楼盘近年逐渐受到购房者认可，经众多发展商进驻开发后，多个大盘的开发已渐入尾声，其热度相对于前两年已有所减弱。今年五一虽然有江山帝景、东海明珠、广州雅居乐·时光九篇、华南碧桂园·翠云山等新盘新货，但其货量及影响力都相对减弱。

　　反观广州东部楼市，现正吹起一股较强劲的“东风”，主力包括广园东板块、萝岗、龙洞板块、新塘等。广园东板块的发展潜力不在华南板块之下，由早期碧桂园凤凰城一枝独秀，到现在的翡翠绿洲、广州海伦堡和东方名都等楼盘百花齐放。预计广园东板块等东部楼市在五一有较好表现，并为未来楼市的发展进行充分“热身”。

　　营销：参观登记将成风景

　　开放样板间有望成为五一楼市的特别景观。截止目前，仍有不少楼盘处于参观、登记阶段，相信在五一前较难拿到预售证。记者从阳光家缘网的预售证情况看到，有部分新盘新货虽然已在网上登记，但却没有取得预售证，所以不少楼盘搭不上五一这趟车。

　　然而，许多发展商却不想错过五一这一好时机，希望尽可能为楼盘多作宣传，以吸引购房者的关注。于是，开放样板间让有意购房的消费者参观、登记，无疑成五一楼市的另一道风景。

　　观望还是出手？

　　五一将至，对广州楼市来说，这是个极不平静的月份。楼价“涨或跌”的评论处在风口浪尖，“看不懂”房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得各界人士众说纷纭。有人借此商机，以“惜售”策略以图卖出更好的价格；有人担心再次出台新政策，影响下半年广州楼价……当然，只有消费者眼光是雪亮的，有需求必有购买力，这历来是市场经济规律。

　　综观今年前4个月的广州楼市，不难发现，“楼价上涨”、“产品供应稀缺”成了最关键的词汇。售楼小姐像媒婆一样把一个明明未发育完全也没化妆的丑丫头介绍给你，还非弄出珍藏版本的一张美人照，虽然你半信半疑，可是又等不及，而且必须尽快作决定，因为你不买，楼盘价格说不定下周起每平方又将上涨200元，让你买还是不买难以作出抉择。诚然，每到黄金周前，预测下半年房地产走势几乎成了必修科目，以2004年～2005为例，产品特色及热点区域预测的报道可谓铺天盖地。而如今，产品预测与去年的喧嚣相比似乎平淡了许多，只要是触及到房价这一敏感神经，大部分开发商都会称稳中有升是市场的大势所趋。

　　有位看楼者就曾对笔者说到，目前买房时机不是太好，购房者应冷静客观地判断当前及未来楼市的走势，别一时冲动中了个别楼盘营销的“套儿”，但看好合适单位就不妨考虑入市。五一黄金周，对楼市来说是充满变数“机遇”的转折点，既充满期待又充满悬念。那么，黄金周楼市这场“战戏”究竟如何唱？相信，在市场“喜讯”面前开发商一定会保持理性运作和成熟的营销策略，原因是下半年充足的供应量将给消费者带来更多、更好的购房时机，或许会给某些楼盘带来新商机和新挑战，或许在“挑战”中更上一层楼(卖出更好的价格)，或许被高质素的楼盘所淘汰。（韩渊武）