2006楼市新政扫描

　　【南京日报报道】本报记者侯锦阳

　　编者按：今年以来，随着国家有关楼市新政的陆续出台实施，南京也相继或者正在准备出台并实施一系列与楼市有关的新政策。这些政策涉及到低收入家庭的住房保障、拆迁奖励、公积金贷款、住宅工程竣工验收、房产交易合同等多个方面。

　　土地篇：土地市场日趋回暖

　　4月6日，我市土地市场再次出现久违的激烈竞争场面：秦淮区“北方光电”地块历经124轮叫价才尘埃落定；14．95亿的成交价超出起始价6．1亿元。这幅地块的成功出让，创下了南京土地市场建立以来的竞争轮次和″溢价″幅度两项最高纪录。

　　有人认为，“北方光电”地块之所以会引起3家开发商的激烈争夺，主要有三大原因。一是这幅地块的地理位置优越，交通便利，且周边商业配套齐全，基础设施比较完善；二是该地块面积较大，便于整体规划，且净地出让使开发商无须承担拆迁风险；三是规划条件比较合理，有利于地产企业运营开发。

　　尽管如此，这幅地块的激烈竞争，以及其最终的成功出让，还是给人们透出了一个强烈的信号。那就是，在前年下半年起的一年多低迷期里，土地市场经常出现流标现象，而这幅地块如此之抢手，显示南京的土地市场终于开始打破僵局，逐步回归正常。据统计，截至目前，我市今年共组织了4场国有土地使用权挂牌出让现场会，推出14幅地块，不仅无一流标，而且出让会上还时不时出现像板仓地块那样的多轮交锋场景。

　　在“北方光电”地块成交后，经过一位在现场观摩的开发企业老总测算，这幅地块未来的房价起码在8000元／平方米以上。这样的地价及由其决定的未来房价，就连一些业界人士都觉得“有点高”。但是，拿地者则坚定地表示：“我们非常看好南京的市场！对这块地的开发，我们也很有信心。”南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华博士也向记者表示，由于房地产市场的日趋稳定，使得现在的开发商拿地已不再盲目冲动。他说：“北方光电地块的出让，说明开发商对南京楼市还是比较看好的。特别是最近，就有不少外地投资商委托我们对南京房地产市场进行调研。”

　　还有人认为，如今的土地市场已经没有理由再盲目冲动了。这是因为，假如开发商再盲目抬高地价，将面临着由于成本过高所带来的高房价、难动销的风险；假如地价被抬得很高，开发商又付不起出让金的情况，土地又将被政府收回。去年被收回的铁管巷地块，以及最近被收回的“西营村”和“北西营村”的块，足以让拿地者的头脑冷静下来。

　　拿地者对南京房地产市场的信心，以及土地市场的复苏甚至回暖，其实来自于两个方面。一是政府作为供地的一方，今年对供地政策作了比较大的调整。比如，今年的土地出让明确以净地出让为主，这让开发商省了包括拆迁在内的很多麻烦；供应上也尽量把条件好、比较成熟的地块拿出来；在招商上又主动出击，想方设法吸引外地甚至境外的开发商、投资商拿地。

　　另一方面的原因是，近期南京的商品房市场交易已经全面复苏，商品房特别是一手住宅的成交量，日均都在200套以上。而受交易量大增的激励，房价也保持着稳中有升的势头。商品房市场成交量的急剧上升，无疑使开发商对未来楼市增添了巨大的信心，进而引发了市场对土地的渴求。

　　政策篇

　　新《南京市物业管理办法》2月1日起实施

　　新的物业管理办法扩大了适用范围，对目前矛盾不断的业主大会、物业管理用房、小区停车等问题，都有一个明确可行的说法。比如对于开发商能否转让小区共用物业的问题，新办法就明确规定：建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　2006年度经适房指导价格意见出台实施

　　4月份，南京市《2006年度经济适用住房指导价格的意见》已正式出台实施。新政规定：2006年度经济适用住房指导价格不再实行区域限价，而是实行全市总限价，控制在每平方米2500元至2700元以内。绕城公路以内地区的经济适用住房项目价格超过总限价的，经市物价局初审后，报市政府批准；同一项目、不同开发时段，如因规划、征地拆迁等成本发生较大变化，可实行分期定价；非政府投资的项目符合申购条件的被拆迁人，经审核后按经济适用住房供应价格缴纳房款；建设单位应按经济适用住房供应价格的30％，另行向政府缴纳政策性差价，该款项专项用于经济适用住房建设。

　　今年南京在建经适房约123万平方米，将直接受到经济适用房价格新政的影响。

　　住房公积金管理条例有望上半年出台

　　经过一段时间的广泛征求意见后，《南京市住房公积金管理条例》现正在进一步修改、完善之中。据悉，该条例极有可能在今年上半年出台实施。

　　与现行的南京市住房公积金制度相比，“征求意见稿”还是有所突破。特别是对于困难家庭，突破的还比较大。比如，有四种情形之一的家庭即使不买房，也可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。这四种情形是：享受城乡居民最低生活保障且家庭生活严重困难的；本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的；连续失业两年以上，且男职工年满45周岁、女职工年满40周岁，家庭生活严重困难的；遇到其他突发事件造成家庭生活严重困难的。此外，“征求意见稿”中还有一条以往没有过的规定，即：“享受城乡居民最低生活保障的借款人，可以申请住房公积金贷款补贴。”据记者了解，这也就是平常所说的“贴息”。具体来说，就是当通过公积金贷款买房的人，在买了住房以后家庭生活发生困难，并且享受了城乡居民最低生活保障，则可以向有关方面申请公积金贷款的贴息。

　　6月1日起实行“一房一验”

　　3月底，市建工局对外宣布，我市将从6月1日起，按照新出台的《南京市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》，对每套住宅进行“一房一验”。

　　根据该办法，住宅工程质量分户验收的内容包括8大项：楼地面、墙面和天棚面层质量，门窗安装质量，栏杆安装质量，防水工程质量，室内空间尺寸，给排水系统安装质量，室内电气工程安装质量，以及国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。分户验收由建设单位（开发商）组织施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收；已选定物业公司的，物业公司也应当参加住宅工程分户验收工作。分户验收前，应在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线（精装修房可附图标识），同时配备各种常规检测工具和红外线测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格。分户验收时，应逐户、逐间检查，做好记录。

　　分户验收合格的，应及时完善《住宅工程质量分户验收记录》的签字手续，并将有验收人员签名的分户验收合格标识置于户内醒目位置；分户验收不合格的，须经整改符合要求后，方可重新组织验收。其中，分户验收记录应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。

　　拆迁搬家奖励最高达3万元

　　4月1日起，南京调整拆迁相关标准。即：拆迁保障单价原有级别不变、标准不变，重新公布；最低保障总价仍保持7．2万元的标准不变；延长提前搬家奖励期限，提高最高奖励标准。

　　对于拆迁搬家的最高奖励标准，则由原来的6000元提高到3万元。具体来说就是，搬家奖励期限由原来的15天延长到30天；奖励最高标准由原来的6000元，提高到3万元。同时，计奖办法也由原来的“三段式”，调整为“递减式”。原来提前搬家奖励的标准为：7日内完成的，奖励6000元；10日内完成的，奖励4000元；15日内完成的，奖励2000元。现在调整为：前15天按最高标准30000元予以奖励，后15天按每日递减2000元标准奖励，第30天奖励1000元。

　　这样调整的目的，主要是让被拆迁群众有充足的时间准备房源和搬迁诸多事宜；另一方面，通过提高提前奖励标准引导群众积极支持搬迁，支持城市建设，形成维护绝大多数被拆迁群众利益的良好氛围。

　　修订房产交易合同

　　目前，南京房产部门正在修订各类房产交易合同示范文本。这些示范文本包括：商品房、二手房买卖合同，二手房委托交易合同，以及中介合同。

　　据介绍，我市新的房产交易合同条款中，将尽量把有关房地产买卖的所有法律、规定，全部在条款中体现出来。此举旨在防止开发商或者中介机构利用购房人不懂房地产法规，与购房人玩“文字游戏”，让购房人吃亏上当；同时也是为了让购房人在开发商违约的情况下，有足够的依据打官司。

　　(编辑小娜)