惠阳楼市成新投资热土

　　在整个珠三角区域房地产市场积极走向融合的大背景下，房地产项目的区域限制逐渐缩小，紧邻深圳的惠阳楼市得到投资客热捧。记者近日从惠阳区房产交易中心获悉，该区今年一季度商品房交易667宗、交易金额8670万元、交易面积1万平方米，交易宗数比去年同期增长3成。但是，投资者在目标选择上仍需谨慎。

　　新楼盘房价一路上扬

　　据了解，自2002年以来，惠阳区房地产开发投资持续大幅增长，

　　并得到深圳投资客的热捧。以星运绿洲嘉园为例，其8成购房者来自龙岗坪山镇，他们全部是一次性付清购房款。数据显示，该区今年一季度商品房交易宗数、交易金额、交易面积比去年同期分别增长30％、12.7％和5.6％，春节后新开发的楼盘房价均有较大幅度上涨，每平方米房价上升200元—400元左右，平均涨幅在10％左右。

　　以惠阳中铭事业有限公司所开发的中铭豪园为例，2003年6月推出一期房价起价为每平方米1980元，2004年2月上升到每平方米2480元；去年11月，中铭豪园二期推出的房价起点为每平方米2480元，今年春节后，二期房价每平方米又上涨300元左右。据了解，近年开盘的中区华府、尚城世家、锦江国际等高层楼盘起价均在每平方米2300元以上。今年一月，锦江国际一期开盘的200多套高层商品房在3个月内销售一空，即将开盘的二期房价也有走高之势。

　　二手房方面则是交易平稳，价格呈缓慢上涨趋势。以铁湖七村为代表的一批烂尾楼在2002年左右经重新改造包装后，3房2厅近100平方米的小户型商品房以800元每平方米的价格推向市场。目前该区二手旧房每平方米的平均售价在1000元以内，经重新改造装修的较高层二手商品楼房在1500元以上。

　　开发商信心恢复

　　相关数据显示，2005年惠阳在建在售的房地产项目约有23个，项目的开工数量和小区的环境质量是过去10年所没有的，目前，惠阳共有房地产企业56家，其中二级企业2家，三级企业6家，四级企业23家，暂定级企业25家；物业管理公司23家，其中三级资质企业19家。

　　从发展商背景来看，一部分开发商是惠阳本土企业，具有本土市场的地产开发经验，资金实力较为雄厚，以中铭、中雄、德亿等为代表。一部分是外地公司抢滩市场，这些公司资金实力雄厚，项目开发经验丰富，堪称“大鳄”，以赐富集团、新城市地产为代表，惠阳楼市大盘基本上被这些开发商所把持。

　　记者了解到，这些大盘比较集中地出现，一是刚复苏的惠阳地价成本不高，二是政府比较有意识地避免房地产开发过于零散，经过盘整后成片大面积出让土地，并希望借房地产开发带动城市基础配套设施的建设和发展。业界人士分析，随着“中海壳牌”南海石化企业建设的顺利进行，2004年全区实现总产值65.25亿元，同比增长15％，消费能力和置业人口迅速增长，区位优势的获取，让众多开发商纷纷对惠阳回复信心。

　　目标楼盘需谨慎选择

　　对深圳的投资客而言，投资惠阳房产是一个机遇，但在投资过程中也不能盲目。用惠阳地产界一位资深人士的话来说，要通盘考虑发展商的项目开发能力、地段、周边环境、城市化改造、物业管理水平等方面。多层面了解该区域市场的详细情况十分必要。

　　经过近几年的发展，房地产已成为惠阳重要支柱产业，但由于规模和速度过快，给房市消化带来一定压力。新近出台的《惠阳房地产市场调查报告》显示，该区今后两三年内还会有一批较大的房地产项目动工，预计还有300多万平方米新开发的商品房推向市场。从区域经济发展水平、产业结构、人口规模和消费水平来看，惠阳未来推出的商品房有供大于求的趋势。

　　从近年推出的较高价位的新楼盘来看，不少深圳等外地投资客购买量占6成左右，小区的入住率、片区商贸活动等已经受到一定影响，因为入住率高是投资高回报的前提。另外一个不容忽视的事实是，由于城市规划的滞后，投资升值与整体城市改造进程紧密相连，与楼盘周边的配套设施的完善、周边居住环境的改善息息相关。上述人士表示，在此前提下，惠阳房地产市场的正常发展需要加强宏观管理，合理控制房地产项目的规划布局、建设规模、开发总量以及结构比例。黄伟