房价出现"报复性反弹" 楼市回暖刺痛政策神经

　　中新网4月14日电 据《国际金融报》报道，据国家发改委、国家统计局调查显示，2006年2月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

　　新建商品住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月回落0.7个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住房销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分

　　非住宅商品房销售价格同比上涨4.8%，涨幅比上月高1.7个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月高0.2个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房销售价格比去年同月分别上涨4.5%、5.1%和2.4%，比上月分别上涨0.8%、0.7%和0.2%。

　　全国范围内同比上涨如此之高，在房地产新政一年多之后，市场再次响起“房价回暖”的说法，看来并不算过分。

　　投资在继续

　　北京、广州的房价最近的大幅增长非常引人注目，甚至引发了政府部门要对房价继续高速增长地区进行更多调控的说法。

　　值得注意的是，在去年以来每月统计的70个大中城市房屋销售价格中，上海在很长一段时间内都充当了领跌的先锋，更是从来没有出现在涨幅较高的城市之列。这让很多人都认为，上海的房价真的已经在政策的调控下平稳地下降了。

　　然后两周以前，上海商品房均价突然间撑破万元大关让整个市场再次沸腾了，更有一些一直等待房价继续下跌的人似乎从中发现了上海房价要再次走高的端倪，开始格外关注所谓已经见底的市场，随时准备在抄底买房。

　　而在去年底甚至是今年1月的时候，几乎所有的房地产业专家与机构预测者，都异口同声地说今年仍将是政策调整年，房价最快也要在年中见底，而之前则是淘低价房的好时机。

　　很快，这些预言家们发现他们并没有说错，房价突破万元大关有其深层原因，却与宏观调控无关。

　　就像是突然之间进入人们眼帘，7000万美元、8000万美元、1亿美元3笔大单横空出世，海外基金在内环以内如此高价地整幢收购，使上海商品房的周均价不被硬生生地拉上几百元也难。然而这些原本单价就在4万元以上的高档住宅的价格，从来都不是国家宏观调控政策可以影响很多的——这些住宅定位的购买力非普通老百姓。

　　如果说住宅的整幢收购是今年楼市出现的新现象，那么去年以来，写字楼价格的一路走高和投行基金的整幢收购，也是游离于政策市场之外引人注目的变化。在曹家渡某写字楼售楼处，记者曾听到售楼小姐不断强调：商业地产是2005年宏观调控后最佳投资点——因为不受政策影响，甲级写字楼价格在去年上涨了20%。

　　去年的海外投资者仅仅倾心于商业地产的长远投资，而今年年后不到两个月的日子里，上海的高档住宅也被投资者相中，据记者了解，在接下来的几个月里，这样的成交还将陆续出现。据业内人士分析，一般而言，这些海外基金的大手笔的投入购买后，会将物业出租以求得到相对稳定的收益，进而选择合适时机抛出。目前的一些来自中东或者别的地区的基金，其背景以及操作动机对国人而言尚属陌生，这些购买属于投资还是投机也实难界定。这样被抬高的房价，是不是又会引起市场的误解，并进而让政府部门格外关注？

　　政策的矛盾

　　与此同时，新政从来没有停止过，换句话说，宏观调控一直都在继续，并且其力度有持续加强的趋势。

　　就在建设部通报全国廉租房制度建设与实施之际，国土资源部有关负责人也表示将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制，同时特别提出，独门独院类“别墅”会被严格严禁。

　　事实上，2003年起国土资源部已经出台政策禁批别墅用地，而眼下也继续在全国范围内检测土地的实际利用情况。不过市场似乎并没有因此就发现别墅数量的减少，不仅如此，业内更是纷纷猜测，限制别墅用地将导致别墅价格不断上涨，有悖房价稳定这一大局。

　　然而这种种声明禁令之下，却出现房价“报复性反弹”，逼迫相关部门再次发表调控声明。发改委不久前发布的一个报告称，“对落实中央调控政策不力，投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹、影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”建设部部长汪光焘也表示，2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定房价。近日，国家税务总局则将预售收入所得税上调5%。

　　从“国八条”开始的种种调控政策不可谓不严厉，出台之初就有让投机者“闻风丧胆”之势。但一年之后依然需要各个职能部门继续三令五申，个中原因耐人寻味。不仅如此，同样在宏调的背景下，银行的一些举措也令人费解。易宪容曾就此毫不客气地指出，主张收缩房产信贷的央行利率仅动了一次，汇率也仅改变了一点。其实不仅如此，自从央行发布2005年金融报告之后，近日银行更是开始为争房贷这一块从来都是被看作优良资产然而却因为调控而剧降的蛋糕不断出手，说银行开始为开发商输血，现在并不算过分。

　　以央行为例，既屡屡提醒银行房贷风险，又不断出现房贷额月月下降，在面对这一两难问题时更是无计可施，最终还是要继续吸引房贷。可是业内却不断有人质疑，这一举措无异于饮鸩止渴。安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博去年底的研究报告表明，隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。据称，这笔资产一旦真成为不良贷款，三大国有银行的准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%、16.6%和14%。

　　如此看来，现在的房地产市场在种种政策下依然走着不确定的路线，虽名为“政策市”，但是否能够顺利地达成一致的政策面，并且传达到稳定的市场面，尚需拭目以待。（邓旭）