4月开发商择地忙 业内：今年房市供应非常充足

　　业内人士表示，如果按照计划中的供应量全部进入市场进行交易的话，2006年北京房地产市场的供应将非常充足。

　　针对27块北京土地整理储备中心正进行招拍挂的土地，去年在北京土地公开交易市

　　蒋智生认为，未来几年住宅仍是房地产发展的主流产品，上述三地块的规划建筑面积分别为24万平方米、26万平方米、10万平方米，正属于该企业认可的“规模适合、开发资金压力适中”的地块。金地集团北京公司拓展总监龙兴也认为，在今年已确定入市的地块中，位于海淀的项目并不多，加上这几年海淀的住宅用地一直供应很少，所以该区域在住宅产品线上已出现一定断档，“这也是温泉地块被看好的原因”。

　　去年5月，北京万科出手3.36亿元拿下丰台小屯项目用地，打破在京土地储备僵局，随后又以2.75亿元拿下顺义望泉寺用地，和朝开合并又使几十万土地归入万科囊中……虽然有几个项目在手，但北京万科企业有限公司副总经理王欣仍然表示，作为进入北京公开交易市场比较晚的公司，集团已经在去年明确战略目标，从公开市场获得土地资源会是一个重要的手段，2006年，集团在土地获取上将有更大的动作，“要比去年的表现还要出色。”

　　中原地产华北区总经理李文杰评价说，在土地出让全面实行招拍挂以后，土地储备就成为对开发企业实力和融资能力的一种检验，企业会根据自身的规模实力和发展目标进行适当的土地储备，以保证企业在未来有充足的土地可以持续进行开发。“开发企业的融资能力主要表现在土地储备充足、企业可以在同一时期内开发多个项目、短期内实现良好的预售收入、长期保持旺盛的开发能力、产品研发技术创新能力等方面。”李文杰强调，“土地储备充足可以算作开发企业融资能力较强的一种表现，但企业的土地储备一定要和企业开发能力相匹配。”

　　■ 地块评估看综合分

　　根据北京市土地整理储备中心交易网上的显示，目前尚无人应价的有延庆县妫水南街8号酒店项目用地、大兴区采育镇商业金融项目用地、怀柔区北房镇政府东侧项目、房山区“福星家园”项目用地、宣武区半步桥街44号北院未来花园住宅用地、西城区西单东南G3区二期和海淀区温泉镇D2地块办公、住宅及商业用地。除了石景山区金鼎商贸区用地和石景山区鲁谷银河商务区一期地块属于招标以外，其余土地均有人应价，其中，采育镇镇区改造起步区项目用地和崇文区幸福大街59号住宅用地已有第三次应价。

　　而据笔者的统计，截至发稿时，云县水源九厂路北住宅项目用地2次报价，最小递增幅度为50万元；海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地2次报价，最小递增幅度为350万元；采育镇镇区改造起步区项目用地3次报价，最小递增幅度为50万元；崇文区幸福大街59号住宅用地3次报价，最小递增幅度为10万元；通州区富新园住宅小区2次报价，最小递增幅度为10万元。

　　成业行市场拓展中心相关负责人在接受采访时表示，开发企业拿地的标准通常有开发风险相对较小；地块发展潜质好，综合评价高；能够尽可能地实现开发利润最大化以及产品可塑性强、有利于提升开发商品牌形象等。对目前北京土地整理储备中心挂牌的温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地，他的看法是，该地块位于“（百望山）山后区域”，由于目前该区域没有在销项目，预期定价可参考距离最近的百望山周边在售项目为依据，并考虑到该地块产品最快应于2007年初上市，因此，从产品类型、主要客群和区位价值等角度综合判断，全案销售均价有可能在（含商业和办公）7000元/平方米左右，如果摘牌价格控制在9.1亿元以下，可以保证开发商的合理利润。”

　　而对于丰台区成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地，成业行市场拓展中心这位不愿透露姓名的负责人说，如果将本地块界定为后方庄区域的话，参照周边在销项目的销售价格，并结合地铁五号线的修建所带来的区域发展等利好因素，本案的建筑类型有可能是塔楼和板楼结合，未来的售价可能会在均价7500元/平方米左右。为了实现15%以上的开发利润率，即1.15亿元的利润总额，建议摘牌获取土地的成本价格不应高于3亿元。”

　　另外，他对丰台区万恒家园二期项目用地尤其看好，理由是此地块原作为经济适用房用地现转为普通住宅建设用地挂牌出让，同时因其挂牌价125951.65万元的“地王”身份备受众多知名开发商关注。“目前容积率为1.85，建筑类型初步判断为预计开发周期2.5—3年的8-12层小高层，参照周边在售项目均价，并结合入市时机（2007年上半年）和未来的住宅供应量，同时周边聚集了天鸿、万科、珠江等知名开发商，会提升这里的区位价值，本地块未来的销售价格有可能突破7000元/平方米，但考虑到综合开发成本的问题，本地块适宜的摘牌价格应控制在16.1亿元以内。”

　　■ 大量住宅供应有望平抑房价

　　“目前土地之所以大规模放量，主要是为了弥补去年放量的不足。”中国人民大学土地教研室主任张占录说：“2005年北京土地供应计划中，住宅用地的供应计划为1700公顷，其中实际只供应了900多公顷。此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。按正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。”

　　我爱我家的相关负责人认为土地大规模放量更积极的意义在于对房价的抑制作用，“土地供应量的不断增多，将会刺激百姓购房消费，同时有效地抑制上涨过快的房价，从而最终达到政府调控房价的初衷，满足中低收入购房群体购房愿望，最终实现北京房地产市场健康有序的发展。文/沈静

　　面对北京房价持续上涨，这边购房者既彷徨又无奈，那边开发商却借机大打销控牌，过去希望通过快速售房回笼资金的做法如今显得有些不合时宜了。

　　实际上，始于去年的楼盘惜售和捂盘现象已愈演愈烈。当然，导致北京房价持续上涨最重要的原因还是土地放量减少的同时，住房需求却有所增加，使北京楼市供求失衡情况更严重。不过，开发商的销控策略无疑也加重了这一矛盾。

　　国土资源部土地利用司副司长日前透露，TOWNHOUSE、低密度花园洋房可能会被纳入高档房之列，并由此进行供地限制。相关政策正在拟订中，同时还将出台文件界定别墅定义。

　　政府对高档住宅土地供应一直采取限制政策，如果低密度住宅被列为限制产品后，对商品房市场会带来哪些影响？在售低密度住宅项目是否会因此而热销？开发商对该政策在操作方面又有何建议？

　　国土资源部将出台文件，界定别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE(联排别墅)、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。

　　来源：新华社专稿