京城高端住宅市场呈现理性回归 与供需有关

　　北京房地产信息网日前发布信息显示，今年一季度住宅产品的平均销售价格为7168元／平方米，较去年同期同比上涨15％左右。其中高档住宅方面，销售量上涨，销售价格却出现下降。对此，业内人士表示，并不存在想象中的矛盾或危机，实为高档住宅产品理性回归中的正常反应。

　　■ 与供需有关

　　据北京房地产信息网统计，今年一季度别墅和高档公寓的销售数量为3125套，比去年同期上涨了133％。而别墅和高档公寓的销售价格则为9503元／平方米，较去年同期10643／平方米的销售价格，同比下降了12％。若与去年全年别墅和高档公寓11544元／平方米平均销售价格相比，则比去年全年销售均价下降了2041元／平方米。高档住宅产品销售数量出现上涨，而销售价格出现下降的局面，在业内看来，仍与供需有关。

　　阳光100副总经理范小冲表示，别墅和高档公寓等住宅产品的客户群中，有一大部分是力图占有稀缺资源的投资者，租金市场的调整可能影响他们对于投资回报的预期。销售量增加说明总的需求还是在增加的。但与此同时，供应量也在增加，至少高档物业不像过去那么稀缺，使得房价相对下降，也属正常现象。

　　而庞博国际执行董事刘东则表示，就目前同一区域同一楼盘的市场反应看，并未出现降价的现象。之所以出现平均价格下降的数据统计，可能是今年年初参加统计的南城项目较多的缘故。就目前掌握的情况看，各高档住宅项目的价格多处在没涨也没跌的状态，而客户的心态也多以抓紧时间买房为主，因为如果房价跌了，买家肯定不敢再买，而为吸引更多客户，项目方也不会轻易涨价。

　　■ 消化过程中的市场

　　刘东表示，目前对京城高档住宅乃至所谓的豪宅市场来说，尚处在一个消化过程。但期望价格能下降几乎也是不可想象的，因为对于高端项目来说，其地段、景观等因素的稀缺性一直在上涨，因而具有较高的升值空间，涨价是早晚的事，只是存在升的速度和升的幅度的差别而已。

　　而对于未来高端项目可能存在的区域，刘东表示，较远的地方因为可开发的地方多，则成片开发、成规模的难度就高，而城区的地又很有限，所以未来高端项目可能集中在四环至五环之间。从距离上看，据城中心不是过远，同时又有一定的自然景观，适宜培育高档住宅项目。当然，再远些，如密云、怀柔等地，不排除也会有个别高端项目出现，但目前还未形成气候。因为，能否成为客户心中的“豪宅”，首要条件就是区域价值能为这部分高端客户所认同。此外，产品的品质、稀缺度、与其他产品的区别、文化价值等也日益成为高端项目的评价标准。“过去可能单价或者总价高，装修好就被当作豪宅，但现在绝对不行，需要考虑的因素越来越多，客户的基本诉求本身也是动态的。”刘东说。

　　■ 豪宅不好做

　　“要想省事就不要做豪宅，前期投入太大。”刘东透露，一个好的项目仅花在设计上的开销就是普通项目的好几倍，而且必须提前想到客户的需求。例如在节能方面，过去所见的欧式别墅大玻璃大落地窗的设计是与其当地的气候吻合的，在国内可能适合像昆明那样四季如春的城市，但在北京如果考虑能耗问题，这种设计就不可取。

　　从某种意义上看，这也是一种理性回归。无论是开发商还是消费者，亦或是房地产服务机构，看待高端住宅项目都越来越慎重。北京参考实习记者 杨侠

　　来源：新华社专稿