广州写字楼两三年内仍具投资价值

　　看好理由

　　亚运概念

　　到2010年亚运会前，广州市预计将有超过250万平方米的写字楼进入租售市场。按目前9000元/平方米的成交均价计算，广州写字楼市场未来几年的市值将达到约220亿元。

　　住宅禁商

　　广州市工商局今年的年检时间为3月1日至6月30日，凡在市工商局(含各分局)登记注册的内资、外资、私营企业，其公司注册地均不得是住宅性质。随着“住宅禁商”政策的执行，许多需要更改办公场所的中小型企业正在抓紧寻找切合自身运营成本的写字楼。

　　房地产投资服务机构日前纷纷发表分析称，受广州经济保持两位数的增长，服务业的迅速发展以及企业的扩张刺激，广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。甲级写字楼中长期租金提升空间较大，而普通写字楼受利好政策影响，也得到更多投资者的青睐。

　　到2010年亚运会前，广州市预计将有超过250万平方米的写字楼进入租售市场。按目前9000元/平方米的成交均价计算，广州写字楼市场未来几年的市值将达到约220亿元。良好的市场前景令写字楼已经成为今年不少投资者重点关注的投资产品。

　　投资热区:

　　珠江新城天河北琶洲

　　广州仲量联行董事总经理陈永辉表示，1月至今写字楼“重镇”天河区租金水平已比去年底有4％的升幅，空置率低至3％，预计该区全年写字楼租金将上扬10％左右。陈永辉称广州目前约有四成的外资企业有扩充办公场所的需求，天河CBD租金坚挺的状况预计到明年第三季度前都不会发生改变。

　　在区域方面，戴德梁行商务部助理董事张智聪表示，珠江新城、天河北以及琶洲三大区域将是今后一段时间写字楼投资的热点地区，同样这些区域也是写字楼售价上升的最重要推动力。

　　业内人士普遍认为，由于广州“东进”战略及对发展几大商务圈的意图十分明确，短期内还没有新的城市发展副中心出现，因此投资者考虑的重点仍应当以天河和琶洲区域为主。就越秀、荔湾等老城区而言，其租金和售价均相对较低，适合小投资者进入，但未来的回报空间应不会有太大改善。

　　甲级写字楼租售旺盛

　　就宏观形势而言，广州已成为华南服务业枢纽及外资企业进驻的重点考虑城市，统计显示至今已有超过8000家外资企业在广州成立，促进甲级写字楼市场的旺盛。广州数量庞大的中小企业也在加快发展，成为甲级写字楼市场的另一需求动力。源源不断的新增需求带动了广州甲级写字楼租售价格均保持着约一成的年增长率。

　　张智聪表示，去年推出的正佳广场东塔广晟大厦售价约12000—15000元/平方米之间，而今年即将在天河北推出的天誉三期、大都会广场二期标价都接近18000元/平方米。相比而言，买到广晟大厦单位的投资者在一年时间已获得约20％的升值回报，并且租金回报良好。

　　尽管业界已经普遍感受到写字楼售价上涨空间面临着巨大压力，但成熟甲级写字楼的价格依旧坚挺。天河北“地标”写字楼中信广场目前在售的带租约单位价格已经突破20000元/平方米，但按照租金情况仍可以获得约9％的回报，成为天河北新建写字楼价格屡屡攀升的参考指标。

　　琶洲方面，近期琶洲“地王”再度拍卖创下5000元/平方米的楼面地价，显示土地投资商对琶洲会展商圈信心爆棚。目前在售的保利国际广场约15000元/平方米，而这一地皮在投标时的楼面地价仅约2000元/平方米，土地成本的大幅上涨使得投资者已开始对该区域两年后的写字楼价格重新定位。

　　“住宅禁商”带旺商务套间

　　与高级写字楼市场的中长期看好相比，普通写字楼市场则在短期市场迎来“小阳春”。随着工商部门新一轮年检的开始，“住宅禁商”对中低档写字楼市场的利好作用彻底显现。

　　广州市工商局今年的年检时间为3月1日至6月30日，凡在市工商局(含各分局)登记注册的内资、外资、私营企业，其公司注册地均不得是住宅性质。在“住宅禁商”政策执行下，许多需要更改办公场所的中小型企业正在抓紧寻找切合自身运营成本的写字楼。

　　从去年下半年开始，越秀区、海珠区及天河区等中小企业较多的城区内，大批长期空置的写字楼纷纷获得租约，乙级写字楼市场至今仍保持着旺盛的租售势头。在新建写字楼方面，由港商投资的昌岗路写字楼富盈大厦开盘一个月内销售额超1亿元，华景新城等大型社区的商务楼层也开始热销，低管理费、配分体空调及带租约的中小商务套间极为抢手。

　　专题撰稿:本报记者王昊

　　实操案例

　　旧办公楼巧包装租金升值显著

　　商用物业投资者陈先生两年前花几十万元买下黄埔区一栋旧的办公楼，经过简单装修后将其租给在港口做生意的一些小企业办公，租金每月大约40—50元/平方米。去年“住宅禁商”政策出台后，跟他谈租赁的商家络绎不绝，所开出的租金也比第一批租客略有上升。

　　陈先生认为这栋物业其貌不扬，影响了租金水平的提升。他灵机一动想到，如果在公共区域摆些鲜花植物，在内外墙上贴一些广告，不但可以提升办公楼的吸引力，也可以增加一些收益。

　　陈先生立刻将设想付诸实施，结果大受欢迎。不但承租企业普遍认为这栋办公楼很有特色，办公环境提升了一大截，新的租客更是络绎不绝。日前陈先生刚签下一份租约，月租金水平达到70元/平方米，更有几家广告公司前来商谈墙面广告合作，令他大喜过望。

　　专家指点

　　仲量联行广州董事总经理陈永辉:高档写字楼租金升幅稳定

　　投资写字楼应该尽可能选择素质好的高端写字楼，特别是投资者希望长线持有物业的话，应该首先考虑写字楼间在租约期结束后的上下调整压力。比较而言，高档写字楼更能够保证租金有稳定的升幅。

　　目前广州写字楼的年供应量约在110万平方米左右，在近两年内购买写字楼的投资风险都相对较低。特别是天河北和珠江新城CBD，尽管投资成本较高，但由于很多企业都希望进驻这两个区域，因此这两个区域的租金下调可能性不大。根据政策导向，东山、越秀等老城区的整体市场发展空间不大，2007年以后老城区的租金压力反而更大。

　　戴德梁行商务部助理董事张智聪:租期稳定性不可忽视

　　有实力的大公司租期较长，投资者可以从中获得稳定回报，资金充裕的投资者不妨考虑整层购买物业，这样不但可以获得较有实力的企业整层承租，在需要出售的时候也可以通过分拆出售的方式获得更高的收益。

　　写字楼投资动辄数百万元，因此投资者除了应关注升值潜力和租金上升空间外，租期的稳定性也是一个很关键的因素。根据租金的上升行情，写字楼租期在2—3年比较合适。一些投资者认为小面积单位投入少，也会获得较高的租金回报，但小面积单位也可能会面临租客实力不强，容易退租的问题。中小企业经营状况相对不稳，租期有很大的不确定性。

　　图:

　　随着“住宅禁商”政策的执行，许多需要更改办公场所的中小型企业正在抓紧寻找切合自身运营成本的写字楼。

　　吴伟洪摄