物业纠纷膨胀法律为何难解

　　诉讼并非解决问题最佳手段

　　 现有法规操作性差急需细化

　　 不少问题无法求得法律根据

　　物业纠纷四大原因

　　有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因；

　　相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，为纠纷埋下隐患；

　　物业公司角色错位，行为不规范；

　　业主对物业管理的消费观念还没有完全树立起来

　　物业纠纷六大类型

　　业主拖欠物业费、供暖费纠纷；

　　公共费用分摊纠纷；

　　小区车位收费引发的纠纷；

　　业主私搭乱建引起的纠纷；

　　业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；

　　前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷

　　法官给解决物业纠纷开“药方”

　　建议业主增强契约意识，审慎订立合同，尽可能细化合同的内容;

　　建议业主发现物业服务问题后，采取积极的态度与物业公司沟通解决；

　　特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权。物业公司也应恰当、审慎使用先履行抗辩权；

　　建议物业公司在解决纠纷时，尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解；

　　建议物业主管机关建立物业服务的行业标准，严格物业公司资质等级管理；

　　建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准；

　　建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业管理费分级收取的评估、监测等服务

　　制图 陈晓英

　　张哲

　　旧的物业公司被人民法院强制执行“赶走了”，新的物业公司来了两个多星期，呆不下去也走了。北京市朝阳区美然动力街区的业主们的维权走了一圈又回到了原点。浓缩目前物业管理现状的“美然现象”引起了司法机关、政府部门和专家学者的担忧和思考。法院介入物业纠纷的效果为何不尽如人意？法律为何难解物业纠纷？4月17日，北京市朝阳区人民法院召开了“‘美然现象’物业纠纷研讨会”，专家学者、法官和政府官员对此类问题进行了会诊。

　　强制执行未解物业纠纷

　　据北京市朝阳区人民法院民一庭审判长徐悦介绍，2005年8月，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向法院提起了诉讼，要求小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司履行物业管理条例规定的清册义务，退出美然动力街区物业管理现场。美然动力街区业主委员会的理由是小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》，明确约定小区业主委员会成立后，合同将自行终止。2004年8月，美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后，经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务。

　　而美晟房地产开发公司和美晟物业公司则认为，美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用，因而拒绝履行清册义务和退出物业管理现场。

　　2005年9月，朝阳区法院依法判决美晟物业公司撤离。宣判后，美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉。2005年12月20日，当北京市第二中级人民法院二审维持了原判后，美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费，对小区实行了停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后，小区业主自发进行保安和保洁工作。

　　2006年1月17日，朝阳区法院完成了现场移交手续的执行工作，四方佳园物业公司进驻该小区。

　　然而，矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。由于旧的物业公司没有移交产权清册、物业用房、供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册，两个多星期后，四方佳园物业公司只能无奈撤出。美然动力街区曾一度陷入了无人管理的真空状态。

　　徐悦认为，从业主购房入住被动接受前期物业管理到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果；从人民法院依法审判到判决文书的强制执行；从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入，美然动力街区小区仿佛走了一圈又回到了从前。时至今日，美然案件虽然已经暂时落下帷幕，但其所反映的物业纠纷背后蕴涵的深层次社会和法律问题，不能不引起人们的思考。

　　“父子”关系是纠纷根源

　　据统计，仅朝阳区法院近四年就受理物业纠纷案件5391件。2002年仅为194件，2004年就升至1894件。而据粗略估算，2004年至2005年的年增长率接近200%。

　　朝阳区法院民一庭审判长高航认为，物业纠纷膨胀的根源之一，在于开发商与物业公司之间是“老子”与“儿子”的关系。

　　“不少房地产管理部门的物业管理公司，基本上是房管所的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。牌子是新的，但机制和观念是旧的。开发商本想造楼盘树品牌，可由于受‘肥水不流外人田’的观念支配，其成立的物业管理公司，实质上是开发企业母体的附属品，开发中留下的问题全部扔给‘儿子’承担。”高航说：“只有割断与‘母体’的关系，使物业管理公司真正成为独立的具有法人地位的经济实体，才能适应市场经济的发展要求。”

　　“实质上，美然现象的发生就是开发商埋下的一个祸根。”华东政法大学教授高富平说：“开发商也是业主，可以委托物业管理，因此存在前期物业管理的问题，但由于我们国家一直奉行的是大规模的房屋开发，业主是逐步从开发商手中获得业主地位的，这个过程是一个很长的过程。在这个期间意味着别人代替你找保姆，这样就出现合同的订立主体和履行主体的不一致，这必然导致物业管理合同里面的纠纷不断。”

　　高富平认为，物业管理企业不能由开发商来设立。有关部门应该推动物业管理企业的“社会化”。如果一开始就找社会化有竞争机制的“保姆”，许多问题是可以避免的。

　　主体特殊性问题难解

　　如果说“父子”管理体制使得物业纠纷变得棘手，而物业纠纷中主体的特殊性则使得这一问题更加复杂化。

　　高富平分析说，首先，物业管理合同主体特殊，不是简单的一对一的关系。单从委托人角度讲，物业合同主体应该是业主。但业主是分散的，必须通过一个组织体来实现自己的权益，而分散的业主如何组织起来行使权利是非常大的问题。个别业主觉得不满意物业提供的服务，或者有些问题难以解决，就和物业管理公司去闹，他的行为有可能影响其他人的利益。“所以这不是简单的法律问题。”

　　最高人民法院民一庭法官韩延斌也认为，物业管理合同确实是比较复杂的合同，他认为业委会作为诉讼主体也是有瑕疵的，但具体怎么解决现在没有很好的办法。

　　“除了主体的特殊性外，物业管理合同标的也具有特殊性。物业管理是服务，但服务的内容却包罗万象，覆盖方方面面。比如社会治安、相邻关系、环卫工作等。政府有时候把应作的事情转嫁到物业管理企业来。这些也导致物业管理成为非常复杂的现象。”高富平说。

　　“物业管理的复杂性还在于其效果的公共性，物业管理合同不是简单的买卖合同，合同的效果涉及到社会公共安全问题，以及和谐社会问题，是我们现行的法条没有涵盖的。”中国人民大学法学院教授姚辉补充说。

　　政府介入双方协商有利解决

　　“物业纠纷案件，并非简单的黑和白、是与非、正面和反面。”姚辉认为：“业主和物业公司都有不对的地方，大家都主张自己的权利，都行使了合同法规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权，其结果是双方相持不下，并不利于纠纷的解决。而合同法规定的抗辩权的立法本意是解决一手交钱、一手交货的问题，即使买卖谈不成也不会像物业纠纷那样影响一群人的利益。所以，合同法规定的抗辩权不能用于物业纠纷的解决。”

　　“物业管理纠纷案件是一种权利冲突。当权利冲突的时候，法官要做的是探究法条背后的生活真相，来衡量原告被告各自的利益。诉讼的结果，经过利益衡量法院判决业主胜诉了，但业主并非就是正义的，所以，法院判决本身对纠纷没有一个是与非的判断。”姚辉说。

　　徐悦说，美然动力街区业委会在法院的强制执行下与物业公司解除了合同，但却承受了意想不到的损失。比如说小区的清册没有交接，这样给业主带来的损失是不可弥补的，公共维修的时候没有相关的清册材料以及相关档案怎么进行？最终造成影响的肯定是广大业主。

　　“美然现象已经告诉我们，物业管理合同的解除不是这么简单的，解除物业管理合同时应该考虑物业管理合同的特殊性，不能简单地照搬合同法的法条，应该严格把握。如果双方都协商好了，可以解除合同，法院只是就解除的后果作善意的提醒。如果是约定解除，要探究合同约定的本意，如果是法定解除，必须达到根本违约。例如只是服务有点不到位，派的保安人数不够，就不能解除，因为这并不妨碍合同本身的履行，建议采取变更合同的方式。”

　　“新来的物业公司服务质量未必就高，毕竟非常好的企业是有数的，最好把解决物业管理问题放在改善和提高物业公司的服务质量上。”北京市建委物业管理处处长赵成也这样认为。

　　一方面，合同法规定的抗辩权不利于解决物业纠纷，另一方面，贸然地依法解除合同会给业主带来后续的问题。那么，除了诉诸法律，还有其他方式可以妥善地解决物业纠纷吗？

　　“由于居民小区有很多社会功能，需要政府对物业资质问题进行外在的监督。有些物业纠纷也应由政府来协调，有些问题不属于法院受理的范围。确认政府的介入权，让政府承担更多的责任，应该是今后解决物业管理问题的一条重要途径。”高富平建议。

　　对此，赵成表示赞同：“从美然的案例来看，法院虽作出判决强制执行，问题却仍未解决，反而出现了物业管理的‘真空’，使得业主的生活和利益受到影响。因此，出现纠纷应通过在社区内建立沟通和协调的机构来解决，能化解的尽量化解，从而减轻法院的审判压力。”

　　法院是解决纠纷的最后防线

　　与会专家们都认为，在目前物业欠费比较普遍的情况下，我们不能把希望完全寄托在诉诸法律以及法院的强制执行上，而必须认真研究其中的多重原因，尽快规范物业管理，健全相关法规，努力从源头上消除矛盾。

　　“许多问题是法院无法解决的，法院只能在司法裁决的范围内解决事后纠纷。”高富平说。

　　对此，高航有深刻体会：“法院是纠纷解决的最后一道防线，不做充分的努力，轻率地起诉到法院，一方面会给法院造成非正常的压力，损耗宝贵的司法资源，另一方面，也不利于物业合同继续履行。”

　　法律机制的建立和完善也是一个急需解决的问题。赵成说，虽然物业管理条例基本确立了物业管理的模式，但在实践中暴露的许多问题依然缺少法律的支撑，尤其缺乏符合地方特色的有操作性的法规。

　　北京市律师协会会长李大进也认为，目前物业管理方面的法律规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的根据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库权属问题、电梯费的分担问题、供暖温度过高引发欠费问题等。由此也必然带来执法环节上的不统一。

　　专家们认为，物业管理的相关法规只有原则性的条款，已经不能适应物业服务的特殊性。把物业管理纠纷问题交给民法、合同法来解决，勉为其难。对物业管理这样一个高度专业化的行业，详尽的法规制度是必不可少的。

　　本报北京4月17日讯

　　事件回放

　　2002年，美晟开发商指定美晟物业公司进驻北京市朝阳区美然动力街区；

　　2004年8月，小区业委会成立，同年9月，美晟合同到期，业委会拒绝与美晟物业公司续签合同；

　　2005年9月28日，北京市朝阳区人民法院一审判决美晟物业公司撤离；

　　2005年12月20日，北京市二中院终审判决美晟物业公司撤离；

　　2005年12月21日，美晟物业公司以业主拖欠物业费为由，撤掉了所有保安、保洁，停掉公用电，停水停暖，整个小区几乎瘫痪。

　　2006年1月17日，朝阳区法院对新旧物业公司交接强制执行，美晟物业公司撤出，四方佳园物业公司进驻；然而，产权清册、物业用房等关键内容美晟物业公司并未移交。

　　2006年1月23日，四方佳园物业公司撤离；

　　2006年1月28日，四方佳园物业公司第二次进驻；

　　2006年2月4日，四方佳园物业公司全员撤离，小区陷入管理“真空”；

　　2006年3月5日，美然动力小区业委会公开招聘临时物业公司，包括美晟物业公司在内的4家物业公司参与竞聘；

　　2006年3月9日，昆和景乐物业公司中标。