办不了房产证 开发商赔偿违约金

　　本报记者 蔡艳荣

　　■新闻提示

　　房产证迟迟拿不到手；售房广告里五花八门的承诺到交房时成了"肥皂泡"；房子面积不是大了就是小了；售楼人员"炒楼花"等等，与老百姓息息相关的有关房地产的纠纷，随

　　■商品房销售中虚假广告难根治

　　案件回放

　　2004年5月30日，原告王某按广告资料宣传单和销售人员所讲的公摊优惠规定，与被告开发商签订了预约单，当天就交付给被告定金两万元。预约单中约定了所购房号、单价、预约面积等。此外，该预约单还约定了"买卖条件以双方签订之《商品房买卖合同》为准，且合同签订后此单作废，七日内持此预约单签订合同，逾期定金不予退还。"等内容。当年6月4日，当王某拿着开发商的广告宣传单和预约单要求签订买卖合同时，开发商的销售人员否认广告中的公摊优惠规定，王某据理力争，开发商仍拒签合同。王某认为，开发商以广告的形式告知自己，每户享受2.73平方米的公摊由开发商承担，自己才与之签订了预约单，但签合同时又矢口否认，这是典型的违约和欺诈行为。

　　法官说法:被广告忽悠的买房者很多

　　目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。但因相关法律措施不配套，法律责任不明确，虚假广告已成为商品房销售领域的痼疾，根治较难。

　　就此，民三庭庭长王进才称，“我们曾有这样一个案子，某商品房开盘时，开发商广告承诺电梯公用面积给免了，原告持广告与开发商签订了合同，但开发商说这是三年前用的广告，为了避免浪费没有另作，实际优惠已取消。这是不能采信的，应当作为要约处理，开发商应承担违约责任。

　　民三庭副庭长史瑾表示，实际生活中，许多出卖人在销售广告和宣传资料中，对其开发出售的商品房及相关设施的说明非常具体明确。买受人往往也正是基于宣传资料中的说明和允诺才签订合同的，对签订合同有重大影响。这种情况下，尽管该承诺以广告的形式出现，也应被看作是一种要约。但基于买受人在房地产市场中所处的弱势地位，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺没有写入合同中。而纠纷也正是因实际交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。房地产开发公司应严格规范自己的行为，本着实事求是，讲究诚信的原则。否则将付出沉重的代价。

　　律师观点:开发商如何赔偿无法律依据

　　河北新业律师事务所张肖云律师表示，开发商广告的形式有通过电视报纸的直接广告，户外广告，开发商向消费者直接散发的楼书、彩页、户型图，此外，还有楼盘的模型、样板间。开发商的这些内容是构成要约还是要约邀请，当前是根据最高院的司法解释来判定的。

　　目前常见的因广告承诺而发生纠纷的有：广告里承诺小区里有小学，但入住后改成了幼儿园；承诺供暖可以分户控制，却不是；承诺绿地达到35%以上，却改成了28%；模型显示楼头的户型、卫生间有窗户，实际没有；承诺有老年人活动中心、网球场，实际没有；层高承诺3米，而在交房时却改成2.8米。

　　张肖云认为，广告的上述承诺对业主购房价格和目的都有较大影响，应属于要约而不属于要约邀请。如果被定为要约后，开发商对该要约没有兑现承诺，承担违约责任是必然的。但由于广告内容往往不写进合同内容中，合同更不会对其违约责任进行约定。在这种情况下，开发商只能承担赔偿责任。而赔偿数额是司法实践中很难确定的。对违约的数额没有约定，应赔偿的数额是多少，这样的违约的后果是什么，也没法律依据，这对法官和律师都是个难题。

　　河北冀华律师事务所范浩南律师认为，司法解释广告认定为要约满足两个条件：即说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及价格的确定有重大影响。怎样认定需要法官自由裁量。他认为，只要销售广告能促进合同的签订，就应当认定为对合同的订立和价款有重大的影响。

　　■办不了房产证导致纠纷频出

　　案件回放

　　某开发公司于2003年5月将三套房屋交付购买者张某，但直到今年3月，仍未将房产证交付张某。为此，张某诉至法院，要求开发公司为三套房屋办理房产证，并赔偿损失30万元。开发公司辩称，"房屋交付后张某应出具要求委托我方办证的委托书，至今张某未办理委托书，未将车库的维修基金和契税共计8000余元交付我方，造成不能办证的原因是张某而不是我公司。"最终，双方达成调解协议，开发公司给付张某6万元。

　　法官说法:购房者应签署办证委托书

　　就此案所反映出的问题，民三庭庭长王进才表示，法院受理的集团诉讼案件中，晚交房、办不了房产证的问题特别多，在房产纠纷中占很大一部分。业主们一般都认为没给办房产证责任在开发商，开发商理应支付违约金。而开发商会以“业主没有给我出具委托书，我才没给办”来抗辩。办理房产证的行为是商品房买卖中非常重要的行为，这需要开发商和买房者双方都重视。如果在办证问题上发生了纠纷，开发商应采取积极应对的态度，将纠纷消灭在萌芽状态。

　　民三庭法官刘恰表示，因为目前使用的商品房买卖合同文本中对“应当由谁办理房产证”没有约定，合同履行时的习惯做法却均是由开发商办理。他认为，只要开发商在收取购房款的同时，收取了契税及维修基金，就应当认定为双方口头约定购房者委托开发商代办房产证。如果由此造成房产证未及时办理，应由开发商承担违约责任。

　　未能及时办证是否是因为购房者未办理委托手续造成的呢？这一事实一般买卖双方无法举证证实。对此，法官们建议，在买方交付购房款时，双方明确约定购房者是否委托开发商办理房产证，由购房者签署委托书，或者由购房者提供明确的联系方式，并保证联系方式变更必须及时通知出卖人，否则由此产生的后果由购房者个人承担。

　　律师观点:协助办证是开发商法定义务

　　针对此问题，天嘉律师事务所的段林国律师认为，建设部在《商品房销售管理办法》中有明确规定，房产开发商应协助买受人办理房产证。关于办证的主体，建设部的制式合同中没有约定谁办理房产证，一般的单独签订协议规定谁办证的确实不多，谁造成了延期办证的结果，谁承担由此造成的责任。

　　有的开发商在卖房宣传时说明了负责办证，这样开发商的协助办证义务就当然变成了约定代为办证的义务，如果没有履行或没有在约定的期限内办证，这是开发商的责任，理应支付违约金。

　　河北百盛律师事务所的谷景生律师表示，关于开发商收取税金和维修基金的情况，还有另一种情况，如果没有收以上费用，也没有任何约定，办证的主体是买受人，但由于开发商和购房者的信息不对等，不可能买受人购房后不停地问开发商，“可以办证了吗？”根据《合同法》第60条规定，合同当事人应当履行通知、保密、协助等义务，在具备了办理房产证的条件后，开发商应履行通知买受人的合同附随义务，如果没有通知，导致办证长期搁置，应当承担责任。