评论：[专论]行政手段控得住房价吗?

　　话题缘起中央对楼市实施宏观调控的新、老国八条出台已整一年，我国部分城市的楼价在宏观调控中不降反升，逆市上扬，引起了上至中央领导人下至普通百姓的极大关注。最近，建设部住宅产业司司长沈建忠公开表示，对部分热点城市将动用行政手段调节楼市，惹来业界及学界的一片争论。究竟何因导致房价在宏观调控中不降反升？面对我国转型期不规范的市场，用行政手段调节楼市有没有必要、效果将会如何？本期话题我们特邀专家深入剖析。其观点见仁见智，谨供读者参考。

　　降房价，三招足矣

　　易宪容

　　据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价上涨则成了国内整个房地产的主流。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场实行行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。

　　没有真正使用宏观调控工具，房地产市场宏观调控效果差

　　市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动。市场经济宏观调控所使用的工具不外乎财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年多来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种作为肯定是事倍功半的，即越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控工具也(利率仅动一次，汇率也仅改变一点，税收政策更是连现有政策都没有认真落实)。

　　另一方面，地方政府对房地产宏观调控并不热心。有些地方政府或是加快对房地产市场投资，如中西部地区，2006年房地产投资增长都超过30％；或是极力托市；或是阳奉阴违，当要把民众诱导入房地产市场时，就说什么房价在快速地涨，如不趁早买房子，过了这个村就没有这个店了，房价还会一个劲地涨上去。而当上级政府要房价数据时，房价又立即下降了。在这样的情况下，国内的房地产市场能够调整过来吗？不仅不可能，相反，房地产市场过热肯定会越演越烈，一些地方出现房价快速上涨也就十分正常了。

　　对于一个炒作的市场，仅通过行政的方式、局部的方式来调控不可能达到目的

　　目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入的民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也是说明这个市场需求严重不足，是一个炒作的市场，一个投机者的天堂。

　　对于这样一个市场，政府仅希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能达到目的的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场，有多少的土地投入都难填市场这个无底洞，根本不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方实行行政调控而另对另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。

　　当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖时对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的。但由于房地产产品的周期性，这种调控方式的效果只能在几年后显现。那时国内房地产市场早就泡沫冲天了，政府所希望的结构调整出现得也已经晚了！

　　让过高的房价降下来，只需三方面的市场化方式足矣

　　其实，要真正遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣:一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，使制度风险由每一个当事人来承担。如果政府下决心这样做，刀刀见血，效果很快就能够见到。如果国内利率不上调，房价要下降可能性不大，房价稳定更不可能。政府希望通过行政调控来遏制国内房地产市场价格快速上涨不仅不可能，也是无效果的。

　　作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任、研究员

　　调控房价是政府的职能而不是对市场经济规律的违背

　　必要的行政干预势所必然

　　吴强

　　房价过高，居民购房能力萎缩

　　楼市又在明显升温，房价继续上涨。今年1月—2月，北京住宅预售均价为6776元/m2，同比上涨997元，涨幅达17.3％。广州市房地产业被认为已进入理性发展期，但去年房价上涨10.7％，今年呈现出加快上涨的势头。深圳市1月—2月份房价也继续攀高，商品住宅均价达8033元/m2，同比上涨25.9％。连前一阵子不太景气的上海和杭州的楼市，如今也呈现出复苏的苗头。种种迹象显示，“热胀冷缩”越涨越热的房价在蠢蠢欲动。而根据2005年我国城市居民户均1.6万元的收入，房价收入比是13，高房价使至少70％的城镇居民没有购买新住宅的能力。

　　调控房价是政府的职能

　　回想一年前过分发烧的楼市，在宏观调控中有所降温。如今房价再度高涨，宏观层怎样面对市场新动向，已成为社会关注的焦点。是听任楼价继续攀升，等涨到大家都感到难以承受而一齐“喊打”的时候被迫出手调控？还是趁涨价之风才露端倪就未雨绸缪？应该说，及时发现市场运转中的不合理因素，并采取适当措施加以疏导，使商品房交易不至于脱离理性运转的轨道，才是明智之举。因此，在今年3月召开的全国人大、政协会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出:“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价过快上涨的问题”。可见，如何调控房价已是对政府宏观调控水准的一种检验。至于政府采用行政手段还是经济手段调控，要具体分析，对症下药，但目的都是稳定房价，使房地产更健康地发展。调控房价是政府的职能，而不是对市场经济规律的违背。

　　回顾历史，二战以来，所有西方发达国家的政府都干预过经济的发展，以抑制物价上涨。而对于房地产市场，由于其直接关系到人们的基本生活需要，不论是我国的近邻新加坡还是欧洲的英国、发达的美国，政府都参与了对房地产市场的调控，以梯度消费的制度解决了人民住房问题。我国是社会主义国家，政府对人民的居住问题更应予以高度关注，必然继续调控楼市稳定房价，早日解决中低收入阶层的住房问题，实现社会和谐发展。

　　经济手段一时难以奏效的情况下，必要的行政干预势所必然

　　稳定房价是我国政府的一贯主张，今年4月14日温家宝总理召开国务院常务会议时指出:“必须清醒地看到，当前经济运行中，一些问题还比较突出，要引起高度重视”。会议强调“认真落实国家调控房地产市场的各项措施，稳定住房价格，调控住房结构，促进房地产健康发展。”但真要做到稳定二字又非易事。我们知道，变化是市场经济的本能，供需双方的较量往往会使市场出现不平衡。面对楼市现状，政府应做的，是及时发现造成不平衡的原因，并采取适当措施，借助利率、税收等手段加以调控，让市场回归到相对平衡状态。要掌握好调控的时间和火候，该出手时就出手。

　　除了在调控时机上要尽量做到适宜外，在具体的措施上也必须针对一线城市房价上涨过快的问题开出处方。最近国家建设部和有关部门正在起草关于调整住房结构的若干意见，其中包括，普通住宅土地供应手段，推进中小户型住宅的建设，落实好有区别的税收政策、信货政策和购房实名制，扩大公积金的覆盖范围等。

　　尽管房地产市场运作过程中的人为因素不少。但总的看，市场运行有自身的规律，解决市场问题主要以经济手段为主，适当的行政干预为辅。在当前房价继续高速攀升，在经济手段一时难以奏效的情况下，实施必要的行政干预势所必然。更何况土地是十分短缺的资源，住房关系到国计民生，用行政手段限制高档房的土地供应；加强城市规划，放宽普通住房项目审批；从严打击炒房等措施的实行，能够有效缓解普通住房供应不足和房价上涨的压力。

　　房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度

　　房价涨到什么程度才宜调控？应该说从总体看，我国的房价与我国居民收入相比太高。两相适应有一个过程，但应尽量缩短这一过程，就是说房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度。“十一五”规划中，我国居民收入每年增长5％，房价上涨必须低于这个界限。

　　作者系广东技术师范学院经济学教授

　　价格是市场调节范畴，政府是市场管理的主导角色

　　政府不应干预商品房价格

　　王幼松

　　广东省房地产市场在全国范围来看，起步早、发展快、成熟度较高且具有相对独立性，这已经是业界所公认的。近两年来，中央政府对房地产市场非常关注，频繁出台政策实施宏观调控，对有些区域的作用相对比较显著，但同期广东省房地产市场表现似乎“差强人意”，并没有随中央政策影响而出现房地产“价跌”的效应，甚至反其道而行之。这既反映出市场的活跃、需求旺盛，也存在供求不平衡、市场信息不对称和供应结构不合理等隐忧，要加强警惕与防范。

　　目前广东省房地产市场基本上还处于理性受控状态

　　判断一个楼市价格上涨是否合理，有很多参照指标，如同期的GDP增长速度、投资增长速度、城市居民可支配收入增长速度、房价收入比、商品房空置面积与比例、房屋租赁价格增长速度、CPI指数变化等。从目前广东省的情况分析，个别指标有些许偏离，但整体上并没有严重超过警戒线。与2004年同期相比，广东省房地产市场2005年的商品房屋施工面积、新开工面积及竣工面积均有一定程度的增长，而空置面积为2091.95万平方米，同比下降2.3％，市场消化情况表现良好。投资风险系数有所降低，房地产资金来源方面出现了近3年以来自筹资金比重增长及国内贷款比重降低的变化。虽然国家严格土地政策使房地产开发商储备土地的难度加大，但房地产开发商仍对市场持乐观态度，购地踊跃。商品房市场销售速度较去年同期有所加快，市场需求旺盛。商品房空置问题尽管在空置时间、结构方面仍不理想，但总体情况有所改善。因此，目前广东省房地产市场基本上还是处于理性受控状态，并且已然进入新一轮的增长期。从经济发展客观规律和统计资料分析来看，任何经济体或行业都具有内在的发展周期性，每个周期一般分增长、衰退、收缩、复苏四个阶段，最值得珍惜和维护的就是增长阶段，应该力图使增长速度合理，增长时间延长。

　　价格是市场调节范畴，政府的职责是千方百计规范房地产市场

　　房地产价格的形成有很多的影响因素，但归根到底要看市场供需关系，政府不应干预商品房价格，价格是市场调节范畴，政府是市场管理的主导角色，它的职责就是要千方百计规范房地产市场。目前，政府在房地产市场法律制订、监督等方面的功能体现较多，而市场服务与调控功能尚显不足。所谓房地产，地是根本，首先，必须保持城市规划的先导性、科学性和稳定性，城市总体发展战略规划首要解决的是用地问题，政府对土地资源要集中管理，统筹兼顾，科学预测，总体协调，提高土地供应管理水平。针对目前的情况，政府需要运用科学手段分析房地产市场的供求关系和走势，调节龙头，从根本上科学有效地调控整个房地产市场。鉴于当前房地产市场供不应求的形势，可以利用税收杠杆，促使开发商及时消化土地储备，增加商品房供应。

　　其次，政府必须在城市的长远价值和开发商之间取舍利弊，求得综合效益最佳。只有城市综合竞争力增强了，城市价值就随之提高。城市要增强吸引力和竞争力，就得控制整体生活成本，不但要给住高档豪宅的高收入人群带来舒适，更应该给广大住一般房屋的中低收入的普罗大众提供必要的生活便利，这是政府不可替代的职责。改善供应结构，部分交给市场解决，部分则依靠政府行政职能解决，合理搭配，房价才能体现真实价值，市场才能持续稳定。只有保持较低的城市生活成本，才能有利于城市未来的持续发展。政府应该监督开发商诚信守法经营，加大惩戒力度，并及时发布土地供应、房地产交易等市场信息，保证消费者购买时得到充分准确的信息。信息不对称显然有利于供应方哄抬价格，而有能力、有资源提供市场信息的只有政府。

　　再次，应该改善供应结构，尽快展开经济适用房和廉租房的研究、规划、布局、建设和管理，努力利用市场功能和政府行政能力的复合作用，广开渠道，增大中低价位商品房的供应，并做好必要的基础设施配套，不要将这些事全部推给开发商，让城市中低收入家庭有功能基本齐全、价格相对便宜的房子可买可租。

　　最后，应加快金融体制改革，倡导房地产行业的融资创新，降低房地产业的资金风险，增强开发商的综合竞争力。同时，扩大私人资金投资渠道，如股票、外汇、黄金、古董、字画等，间接减少房地产市场的投资需求。

　　作者系华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所副教授

　　宏观调控事与愿违说明了什么

　　潘蜀健

　　房地产宏观调控的初衷是遏制强劲的房价涨势。然而，调控结果却事与愿违，房价不降反涨，而且是全国性反弹。这虽然是人们不愿见到的现实，却也在意料之中。我想，针对这一现象进行深层次的分析研究，是有一定现实意义的。

　　“均价”上扬反映了什么——房地产业统计信息问题

　　市场研究特别注重信息的准确性以及信息内涵的明确性。以市场价格为例，分析人员对那些不同质、功能不具可比性的商品，决不会简单地以一个“均价”来描述它们。可奇怪的是，我们的房地产市场只用“均价”，甚至依据这个“均价”来制定产业政策。商品房不仅具有很强的地域性，而且不同质、不同规模、不同区位的商品房，价格相差程度远远高于其他商品。“均价”上扬了，可能是由于旺盛需求拉动的；可能是高端产品比例增大，商品房建造成本上涨的结果；还可能是由炒家的投机性投资抬高的；更可能是开发商囤积居奇，哄抬房价所致。区区一个“均价”，掩饰了多少至关重要的信息？只关注“均价”的涨落，不研究“均价”所包含的更精细的内容及其引发原因，简单倒是很简单，方便倒是很方便，可开出来的调控药方管用吗？我们的统计部门，什么时候才能结束他们的“十年一贯制”，提供更多的统计信息呢？

　　“一刀切”还是因地制宜、分类指导——宏观调控方法问题

　　房地产是一个地域性很强的行业，地区间、城市间差异很大。本次房产新政出台的一个基本判断就是，“房价是由投机性炒作而抬起的，而高扬的房价又刺激了房地产投资规模失控。”姑且不论这个判断是否有足够的依据，至少可以肯定的是:它决不是一个波及全国的普遍现象，而是一个局限于少数地区和城市的局部问题。以点制面，因局部而控制全国，自然有失偏颇。对待房地产这种地域性很强的行业，我以为还是不宜“一刀切”，而是因地制宜、分类指导为好。

　　行政手段还是经济、法律手段——宏观调控手段问题

　　市场经济运行当然要接受来自政府的干预。可问题的关键在于怎么管市场？依靠什么来管市场？在我们这样一个长期受计划经济体制影响，“官本位”至今充斥每个角落的国家，往往过于迷信行政命令的作用。国家的治理，既有行政手段，又有经济手段和法律手段。当行政手段失灵的时候，为什么不能更多地依赖经济手段与法律手段？

　　经营者还是管理者——政府角色定位问题

　　早期经济体制改革的一个重要目标就是政企分开，要求政府从具体的经济活动中解脱出来。可令人遗憾的是，时至今日，地方政府介入房地产的热情丝毫未减。“以地生财”、“第二财政”、“经营城市”等等口号此起彼落。政府如果以经营者的身份出现，企图“以地生财”，那还有什么公正可言？又如何保证能顾全大局，义无反顾地落实中央的宏观调控政策？难怪有些地方一边高喊“降低房价”，一边又千方百计地抬高地价。

　　人人都要买得起房吗——住房消费政策问题

　　宏观调控的主要目标是把强劲的房价涨势降下来，挤出多余的泡沫，让老百姓能接受得了。这当然没有错。然而有人呼吁，“房价应当降到中国的老百姓人人都买得起”。看到这则消息，我不禁哑然。政府的住房政策是保障公民的居住权，实现“居者有其屋”。但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”。“人人都能买得起房”的目标设定是否离我们国家的实际太远？

　　防范欺诈，构建和谐——信息公开机制建设问题

　　商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。正是商品房所特有的预售制度和房地产信息公开机制建设的迟缓，才导致了商品房交易过程中发生了那么多违法、违规和欺诈行为。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。看来房地产的信息公开机制建设已刻不容缓了。

　　商品房的预售制度合理吗——房地产业制度创新问题

　　制度创新是社会经济健康发展之保障，是社会进步的动力，是社会发展的必然。商品房预售制度在其运行过程中已暴露出许多致命的问题。正是由于预售行为，把开发商的投资风险转嫁给消费者，害得多少无辜的消费者毕生积蓄化为乌有；正是由于预售制度，为不法开发商的违法、违规和欺诈行为提供了可乘之机，害得多少无辜的消费者陷入灭顶之灾。面对那么多的受伤害者，我们还有什么理由寻找种种借口去维护一项明显不合理的交易制度？

　　银行信贷是唯一的融资渠道吗——房地产金融体系建设问题

　　房地产业是资金密集型产业。强势发展的房地产业有赖于完善的融资渠道的支持。然而至今为止，我们并不存在真正意义上的房地产金融。银行信贷，加上消费者以按揭形式从银行借贷的预售款占了开发资金的70％左右。这种过分依赖商业银行的单一融资格局，不仅制约了房地产业的发展，同时也使商业银行面临较大的金融风险。一方面行业发展融资困难重重，一方面老百姓手中的大笔游资投资无门。这种矛盾何日求解？房地产金融机制和金融工具的创新何日提到议事日程？我们自己的房地产金融体系什么时候才能成为现实？

　　如果我们的宏观调控政策不触及这些问题，收不到实效也就不足为怪了。

　　作者系广州市房地产学会、房地产协会副会长、教授