房价上涨有点快

　　4月15日，在济南舜耕国际会展中心举办的山东省首届住宅产业博览会上，记者对银座花园产生了兴趣。这个山东商业集团总公司开发的楼盘，位于济南经十东路旁的黄金地段，虽然均价到了4500元/平方米，但咨询者不断。售楼员介绍：“一期已经销售完毕，刚刚推出二期。”位于济南南外环路边的鲁能领秀城，是个占地5000余亩的超大盘，开发周期长达6—8年，去年刚开发的一期已差不多销售完毕，一栋29层的住宅楼已卖到28层。

　　受国家土地控制、金融政策和房价过高、居民消费水平等因素影响，山东楼市和全国的情况一样，一度表现为消费者持币待购、住房信贷增幅下降。如今，楼市明显转暖。

　　住房信贷是楼市变化的“晴雨表”。建设银行济南经七路支行负责建行整个济南市的住房贷款业务，该行一位副行长表示：在今年一、二月，住宅贷款还表现低迷，但近一个多月来，业务量慢慢增长。随着新楼盘大量入市，老百姓的购房热情好象又回来了。

　　国家统计局山东调查总队公布的信息验证了这位副行长的话。3月份的统计数据表明，山东房屋销售价格涨幅虽有回落，但整体价格仍在平稳上升。3月份，山东房屋销售价格同比上涨5.6％，同比涨幅比上月回落了0.1个百分点。山东17城市房屋销售价格同比涨幅在1.5％—8.2％之间，其中潍坊上涨8.2％，为最高，其次是青岛上涨7.9％排第二，莱芜上涨7.4％列第三。涨幅超过或达到5％的城市还有临沂5.9％、济宁5.3％、济南5％。

　　香港南益集团中国区总裁吴长谋近日在住博会上表示：考察山东市场，青岛的房价已经很高。青岛的购房者很多是外地人，购房用于休闲度假的不少，房价上涨空间已经很有限。济南相对滞后，但济南这些年变化很大，投资环境在改善，城市扩展空间还很大，房价上涨的空间很稳定。因此他们把投资重点放在了济南，对山东其他城市也很看好，在淄博就有一个33万平方米的商业项目。

　　省建设银行金融部总经理范玉庆认为：山东是一个经济大省，商品房价格有很大的上升空间。去年全省人均可支配收入增加了13.8％，有巨大的住房刚性支撑。

　　据了解，现在我省一些城市，房价虽然在全国排名不靠前，但相较于人均收入而言，仍显得过高。如济南，去年房价在全国37个大城市中排第15名，均价为3172元/平方米，人均年收入为12005元。今年一季度，济南住宅市场整体均价达到4223元/平方米，而收入增长显然跟不上住宅价格增长。

　　记者获悉，山东各城市房价这两年稳步上升的一大原因是城市建设发展快，道路等重点工程多，旧房拆迁量大增，相当多的房源用于拆迁安置，不仅直接造成了新房房价持续上扬，而且二手房交易价也节节攀升。

　　另一个原因是，伴随着基础设施建设的快速发展，土地升值较快。像济南市东部的地价，5年前每亩地价格也就10多万，如今最便宜的不低于每亩50万。

　　山东经济学院经济与城市管理学院教授、全国政协委员郭松海在接受记者采访时认为，房价事关民生，必须考虑稳定商品房价格，而稳定房价首先要控制住地价。

　　他建议，土地拍卖不能谁出得价高就卖给谁，政府可以确定土地使用权的交易价格，并加以公示，房地产售价报价最低的开发商可获得土地的开发经营权；也可以实行“倒逼成本”法，先确定房屋预售价格，倒测出土地交易价格，再按项目规划条件，在可允许的价格幅度中，以开发商规划的容积率、建筑密度等各种各样的条件来确定谁中标。其次，要有合适的房价收入比，如房价超过家庭年收入的8倍时，政府应考虑行政介入。此外，对那些买了房子又不居住、长期闲置的房主应加征税费。因为土地资源是有限的，很多人还没有足够的房子住，你浪费宝贵资源就应该缴纳高额的税费。

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　　房价为何“涨”声不断

　　一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅较高的城市主要包括：大连14.9％，呼和浩特12.4％，深圳10.2％，成都8％，青岛7.8％；下降的城市有2个，分别是：温州2.5％，上海1.3％。

　　导致房价上涨的原因有很多是共通的。其一，住房供应结构性矛盾突出。据建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉介绍，今年1季度，待销售住房中中小套型占比偏低、大套型住房占比上升，非住宅空置面积增加较快。

　　国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋表示，由于户型过大造成房屋总价过高，超出了大多数家庭的承受能力，这也是房价高的一个方面。

　　其二，需求持续旺盛。房价上涨过快的城市多是中心城市，城市人口增长较快，特别是外来人员、包括境外投资者购房量增加较快。

　　有关部门以深圳为例进行分析。2005年深圳城市人口由2000年的700万增长近1300万，相当一部分外来人员在深圳工作多年，具备了住房消费能力，出现了购房消费的高峰期。加上香港近两年房地产市场复苏，房价上扬，很多投资者对毗邻香港的深圳房地产市场预期看好，投资性需求增加。需求的叠加效应加剧了供求矛盾。

　　其三，土地价格上涨，传导到之前取得土地的项目上，一些开发企业借机投机炒作、囤积房源、哄抬房价，推动了房价非理性上涨。

　　根据全国51个重点城市定期定点监测，2005年我国城市综合地价同比增长4.44％，仍然呈现稳定上升势头。而长三角一些城市的房地产价格涨幅趋缓。

　　由此看来，2005年下半年以来，随着房地产市场调控政策的实施，长三角地区商品住房价格涨幅趋缓，但珠三角、环渤海和部分西部地区中心城市呈较快上涨趋势，需要引起高度关注。

　　（据新华社电）