南京地铁第一盘时光澔韵

　　【南京日报报道】本报记者侯锦阳高端榕

　　楼盘简介32万平方米纯地铁楼盘

　　时光澔韵是南京铁源地产开发有限公司开发的纯地铁楼盘。从地理位置上看，该楼盘位于小行地段，东临菊花台公园；北侧是小行里，南面为地铁一号线车辆段。楼盘整体位

　　众所周知，随着老城区可供开发的地块日益减少，老城以外的主城区域出让的地块也日渐“瘦身”，开发出来的楼盘体量也随之向小型化的方向发展。而时光澔韵整个项目总占地面积约16万平方米，规划总建筑面积约32万平方米，其中住宅面积约26万平方米，层数为6－18层，预计2010年完成全部项目的建设。一期即将推出的是7栋11层的小高层，面积近7万平方米，主力户型为二室二厅一卫至四室二厅二卫等，预计2007年竣工交付。

　　记者昨天站在其东侧开放式菊花台公园山坡，透过郁郁葱葱的山林，脚下的楼盘工地现场一览无余。几栋已经拔地而起并还在继续往上“长”的楼房外表，目前还是盘根错节的脚手架，小区的整体设计效果因此也还没有全部展现出来。但是，开发商介绍，这个小区内有一座自然的山体，开发商将利用自然的山岭坡地，做到适应自然、构筑自然。并采取保留树木、树立小区标志的方式，凸出山的名气；同时采取人工湖、引进活水，表现水的灵气，体现出城南“山风河韵”、地铁旁的新派生活方式。未来，这里将引进水源，形成山水融合的局面。

　　楼盘对面是一片老旧房片区，但据说明年将会动迁。

　　现场见闻 即将推出房源6天“放号”80％

　　昨天，记者在时光澔韵楼盘现场采访时还看到，这个楼盘的售楼处已经建成并对外开放。室内，几位购房人正在楼盘模型沙盘前，向销售人员咨询楼盘及房型的相关情况，并且细心地挑选着各自喜爱的户型。

　　一位姓吴的先生告诉记者，他家在老城原本有一套房改房。不到80平方米的这套老房子本来还算可以的，可现在看来，一家三代人居住就显得拥挤了。所以，他准备再买一套改善一下全家的居住条件。“选来选去，还是觉得这里比较适合。因为老城的房子基本都在八九千，甚至一万多元，总价一般也都要上百万。而这里的一套房，差不多四五十万元就能拿下。”

　　与吴先生不同，看中一套90多平方米住房的李女士就在附近的一家单位工作。她说，她家现住在武定门附近，每天上下班路途相对远些。而如果将来住进时光澔韵，那她步行几分钟就可以到单位了。

　　其实，每一个新盘在面世之初，多数购房人都不会太熟悉。而时光澔韵不仅是一个新盘，而且一直以来都在“低调”中开发，能够查到的资料又不是很多，所以大部分购房人虽然知道有这么一个楼盘，对其具体的情况却并不十分了解。可是，售楼处销售人员介绍的情况却让记者感到意外。

　　五一期间，时光澔韵将首次正式推出150套房源。据介绍，该楼盘真正向外“放号”，也仅仅从上周六即本月15日才开始。可是，到昨天为止的短短6天时间里，却已经“放”出去了120套的房号。而预约登记的购房人主要包括两类人群：一类是楼盘所在地的居民；一类是目前生活、工作在主城的白领。并且，这些已经预约登记的购房人中，年轻人所占比例大约在70％左右。他们大多是通过熟人之间的相互传播，才知道这个楼盘，并决定到这里来买房的。

　　户型评价 八成为“大众化”中等户型

　　从去年6月1日开始的楼市宏观调控，取得了非常明显的成效。从南京到全国，人们普遍感觉到，房地产市场确实在向更加健康的方向发展。但是，目前想买房的老百姓仍然感觉到房价太高。比如从南京的购房人来看，如果到老城买，每平方米上万元的单价实在是太高，这也是没办法的事情；如果到离老城更远一点的地方买房，那里的房价确实低许多，可由于面积过大，总价也难以承受，即使住了过去上下班又不太方便了。

　　探究其中的根本原因，就是因为去年的宏观调控中没有太多地注意以供应结构的问题。也就是适合中低收入家庭需求的中低价位、中小套型普通商品住房不足，这样的楼市结构性矛盾依然突出。也正是基于这个原因，去年底、今年初，从国家到南京的多个相关部门，都把完善供应结构作为了今年调控楼市的重要方面。特别是适合普通收入家庭承受能力的实用型中小户型住房，更是楼市调控的重中之重。

　　在去年南京秋季房交会期间，南京网尚房地产研究机构曾对打算在今明两年内购房的人群作过一次调查。结果显示，在南京楼市中，61—70平米的两室一厅、71—90的两室两厅／三室一厅及90—100平米的小三房两厅套型，将是未来市场需求的主流。而城南板块110平方米以下的房源，在市场上呈供不应求的状态。全市商品住宅供销增幅明显，交易结构进一步合理。

　　楼市的结构性问题，时光澔韵的开发商从一开始就注意到了，并努力在楼盘的开发中揉进“大众化”的成分。记者了解到，在时光澔韵，作为主力户型的中小套型住房在所有房源中的比重，占到了80％。这一类房源的户型面积在80—120平方米之间，具体来说主要有三种：80多平方米、90多平方米、110多平方米。

　　大家都知道，套型面积越小，在户型的设计上就越难。可时光澔韵中小套型住房，在讲究“方正通透”的理念基础上，每一种房型的设计却是都很独到。比如：一套80多平方米的住房，在“动静分离、经典实用、落地飘窗、观景阳台、尽享山水”思路指导下，被设计成二室二厅一卫（一储）的精致户型；一套90多平方米的住房，在“阳光充沛、空间宽敞、干湿分离、经典舒适、落地飘窗、美景入怀”的思路下，被设计成三室二厅一卫（一储）；一套110多平方米的住房，则在“布局灵活、落地飘窗、观景阳台、阳光充沛、山水入怀”的思路下，被设计成四室二厅一卫（一更），从而给将来的居住者提供“面积不大功能全”的家庭生活空间。

　　区位盘点 暗藏巨大潜力

　　随着南京进入“地铁时代”，楼市也迎来了“地铁一通两头火”的局面。从新街口到时光澔韵的距离为6．8公里；乘坐地铁从新街口到时光澔韵附近的安德门地铁站，只有4站路径、9分钟时间。也由于这个原因，在老城上班的一些白领才会考虑到这里买房安家。

　　当然，对于购房者来讲，时光澔韵最吸引他们的还是其较高的性价比。也就是，不仅户型设计、价位确定力求从消费者角度去衡量，而且小区自身还配备了商业街、幼儿园等设施，其周边的配套也很齐全，如医院、超市、幼儿园、小学等设施应有尽有。

　　如果再把时光澔韵放到整个城南板块考量，就不难发现这里的潜在价值。根据正在征询公众意见的《南京城南秦淮河以北地区控制性详细规划》，位于老城和东山新市区之间过渡地带、方圆36．6平方公里的“大城南”区域，“随着南京社会经济发展以及城市空间向‘一城三区’的拓展，这一地区的建设需求剧增。”这个区域不仅位于南京城市总体规划确定的南北生态廊道上，也是南京城市绿色空间的构成要素。而这个范围，将被规划为一个“以居住、商贸、高新产业、交通枢纽为主要功能的城市特色风貌区”，规划总人口规模为3．37万人。在中心体系上，整个区域规划的框架包括1个城市副中心、2个地区中心、8个社区中心、21个基本社区中心。时光澔韵则正好处在“安德门地区中心”和“绿色核心”之间。

　　正是基于这样的前景，南京网尚研究机构在前不久公布的一项调研报告中指出，从2005年南京楼市的情况来看，有四个板块实际价格相对偏高，依次是河西、城东、城北、城中，偏离率依次为18．37％、13．27％、8．2％、3．58％，其中奥体板块的理论均价在5042元左右；有两个板块实际价格相对偏低，分别是城南和仙林，偏离率分别为16．59％和7．52％。所以，城南板块可以说是目前最具投资价值的一个板块。

　　价位判断 40多万就可买一套主力户型

　　改善价位结构，也是今年楼市调控重点的一个侧面。南京各相关部门年初开始，就已经设法从土地出让结构、楼盘开发结构等方面，努力让楼盘的价位结构更趋合理，更适合各个层次的消费需求。

　　宏观调控同时也把买房人的心态，从理想“拉”回到了现实。从南京目前的实际情况来看，占楼市需求多数的购房人，即普通收入家庭，对于一套住房的经济承受能力基本上在40万元到60万元之间。如果总价在60万元以上，乃至百十万元，而手头又没有一套现成的房子用于贴补，这样的家庭购房、供房会感到很吃力。而目前老城周边的在售房源，大多数单位都在每平方米5000元到6000多元之间。但由于多数户型面积较大，总价也相对高些；总价在60万元以下的房源仍然比较难寻。再从今年一季度南京市民购买的一手住宅情况看，单价6000元／平方米以下的户型销售份额达到了83．1％。

　　就时光澔韵而言，其即将推出的房源价位，均价在4800元／平方米上下，不同房型的房源价位在每平方米4600元至5100元之间。这样的价位在城南板块处于中等位置，因为目前这个板块一手住宅今年以来的整体成交均价已经超过了5200元／平方米。同在老城周边的河西板块一手住宅成交均价接近5800元／平方米，城东则接近了6000元／平方米，即使是城北也超过了5200元／平方米。

　　在制订下一个比较适中的价位同时，时光澔韵的房源又力求做到面积实用、功能完善、居住舒适，特别是主力户型面积控制在80平方米至120平方米之间，这就把总价也同时控制在了一个比较适当的范围之内。记者在现场算了一笔经济账，即按照时光澔韵即将推出的房源4800元／平方米均价来算，其主力户型中的一套86．68平方米的二室二厅一卫住房，总价为41．6万元；一套97平方米的三室二厅一卫住房，总价为46．56万元；即使是面积稍微大一点的一套114．88平方米的四室二厅一卫住房，总价也就大约55万元。无疑，这样的单价和总价，很适合目前大多数家庭的经济承受能力。如果购房人手里还有一套旧房子卖出去，再到这里买一套“主力户型”房源，那肯定还要轻松一些。

　　地产时评：

　　这样的楼盘才不会被“调控”

　　总体来看，时光澔韵尚未开盘就已先热，关键在于楼盘开发首先站在消费者的角度，考虑到了其中的每一个细节。而从购房人的实际需求出发，盖出来的房子毫无疑问是“适销对路”的。

　　前面已经说过，今年国家及南京对楼市调控的重点，就是改善楼市结构，其中包括增加中低价位和中小套型住房的供应量。这样的调控目标并不是空穴来风，也不是突发奇想，而是有根有据的。那就是，供应结构的失衡，是导致目前许多老百姓买不起房的重要原因。再回过头来看一看，在去年的宏观调控中，许多楼盘销售一下子陷入困境，门庭冷落现场随处可见；而一些真正符合普通老百姓实际需求的楼盘，却因为宏观调控一下火了起来。

　　市房产局最近的统计数据显示，今年一季度，南京房地产市场气氛活跃，供销状况明显增长，全市实现商品房合同销售面积194．1万平方米，同比增长20．6％；其中商品住宅销售161．5万平方米，同比增长12．8％。

　　可以说，目前的南京楼市整体已进入了“春暖花开”的季节。然而尽管如此，其中也存在许多的不平衡。实际上，并不是所有的楼盘都卖得火，仍有一些楼盘销售迟缓，甚至举步维艰，尚未“杀”出重围。究其原因，并不是相关的开发商不想把房子盖好，不想买得快些，而是他们不善于换位思考，开发出来的楼盘要么设计不尽合理，要么户型面积过大走出购房人的承受能力，从而导致整体性价比不高，难以受到购房人的认可。

　　所以，无论是开发企业，还是某个具体的楼盘，如果要想“不被调控”，必须始终站在购房人的角度，用购房人的眼光，全面地研究每一个细节，认真地去做好每一件事情。也只有这样，才能成为市场中的“常青树”或者热销的楼盘。

　　(编辑豆子)