去年商品房竣工面积7年来最低　穗住宅供需矛盾或加剧

　　本报讯(记者/张睿关丽王昊)昨日，由广州市房地产协会、学会课题研究组和广州市统计局制作的《广州市空置商品房研究报告》(以下简称《报告》)正式对外公布。《报告》显示，2005年全市(行政区划调整前十区加增城、从化)空置面积共计563.23万平方米，空置率水平也降至历史低位19.0％。其中，商品住宅空置率为10.8％，接近10％的合理水平。《报告》指出，在住宅消费需求的拉动下，住宅空置量将逐步减少，而商品房空置总量也会随之减少。

　　商品房开发多项重要指标大幅度萎缩

　　《报告》披露，2005年，广州市商品房竣工面积比2004年骤然下降，成为1999年以来的最低竣工面积。

　　据统计，1998年广州市商品房竣工面积共758.62万平方米，1999年至2001年期间，广州市商品房竣工面积一直保持平稳，在849.83万平方米到862.23万平方米的区间。2002年开始商品房竣工面积突破1000万平方米，至2004年的三年间，在1004.6万到1139.4万平方米之间。2005年，广州市商品房竣工面积骤然下降，只有826.09万平方米，比2004年下降了17.7％，成为1999—2005年七年来的历史最低。

　　除了竣工面积之外，广州去年商品房新开工面积、开发土地购置量、土地开发商量等重要指标也都有相当大幅度的萎缩，这表明今年甚至未来两三年广州住宅供需矛盾可能进一步突出。

　　过半空置商品房为三级资质企业开发

　　从空置商品房的物业类型看，广州市空置商品房以住宅为主，占商品房空置总量的45.2％。而在2005年254.45万平方米的空置住宅中，别墅、高档公寓空置面积为41.97万平方米，占16.5％，而经济适用房空置量为3.01万平方米，仅占1.2％。

　　另外，三级资质房地产开发企业商品房空置面积为300.64万平方米，所占比例为53.4％；其次是二级资质开发企业，商品房空置面积为161.54万平方米，所占比例为28.7％。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，空置的产品集中在三级企业开发的产品里，这些开发商的水平比较低，产品的质量也不好，生产出来后很难消化。

　　待销面积占总空置面积55％

　　截至2005年，在广州市563.23万平方米的商品房空置面积中，待销面积为312.61万平方米，占总空置面积的55％。滞销面积为144.97万平方米，积压面积为105.65万平方米。

　　而单纯看空置住宅的时间分布，254.45万平方米的空置住宅中，有182.87万平方米、占71.9％的合理空置的待销面积，但办公楼和商业营业用房及其他房屋的滞销、积压合计比例均超过了50％。

　　据专家介绍，一定规模的待销空置房对房地产市场的正常发展是完全必要的，它起到“蓄水池”的作用，有利于抑制商品房价格的不正常上涨、为消费者提供选择余地以及应对潜在需求等。

　　建议政府将部分空置房转为安居房或廉租房

　　《报告》还建议，在解决广州空置商品房的过程中，政府除了加大存量空置房的信息披露之外，可以配合住房体系改革，政府如收购、改造部分空置商品房，并将之转换为安居房、廉租房，销售或租赁给被拆迁户或收入水平低且居住条件难以改善的困难户，则能达到三赢的效果:一是政府能比新建经济适用房更有效、更快捷的加大经济适用住房的比重；二是开发商因商品房空置导致资金沉淀问题得到解决；三是有助于增加即期供给，稳定同地段商品房价格，使百姓获益。

　　小知识

　　空置房和空置率

　　从空置时间看，空置商品房分为待销空置房、滞销空置房和积压空置房。待销空置房是指空置时间在一年以内(含一年)的商品房。滞销空置房是指空置时间在一年以上、三年以内(含三年)的商品房。积压空置房是指空置时间在三年以上的商品房。

　　空置率的计算通常情况下以累计的商品房空置房面积除以近三年商品房竣工面积之和得出。

　　1998－2005年广州商品房竣工、销售、空置面积比较

　　图表略，详见报。

　　图:

　　楼价的波动使不少购房者深感疲惫。何建文摄