置业惠阳：奶酪还是陷阱？

　　核心报道

　　本报记者佘慧萍

　　从今年年初开始，一到周末，惠州市惠阳区的街头，开始出现不少粤B车牌的车，这些车主，主要是来自深圳的购房者。不定期组织的深圳购房团，更是打破了惠阳街头昔日的

　　在本土房价一年多的飙升后，深圳房产的赢利空间已不能满足投资客们的预期，于是他们开始将目光转向了深圳的周边城市，而惠阳区，距离深圳龙岗中心城区仅15公里，房价只有深圳的三分之一，自然成为深圳人关注的焦点。

　　记者在采访中了解到，惠阳今年已经发售的几个商品房楼盘，七成购买者都是来自深圳，因为惠阳目前相当不完善的市政配套，买房者主要都是做投资用。而下半年将发售的楼盘，营销目标也不约而同地对准了投资型的深圳人。

　　深圳置业者投资惠阳热，正在逐步升温。这股热潮，是奶酪还是陷阱，还有待市场进一步检验，也需要追捧者冷静分析。

　　巨大发展空间引深圳置业者关注

　　自从2010年深惠轻轨对接计划被列入新的“十一五”规划后，不少媒体都开始有意无意地向外界透露深惠加强合作的信息。在惠州的大好发展局势和深惠加强合作的趋势下，聪明的深圳人开始把置业目光投向惠州，投向惠阳区。

　　惠阳区距离龙岗中心城区15公里，与龙岗区的坪山镇、坑梓镇相邻。近年来，随着南海壳牌项目的开工和大亚湾开发区的建设，深圳与惠阳的经济合作得到进一步发展。深圳新建的大工业区和精细化工城与惠阳的南海壳牌项目形成了一个规模庞大的产业集群链，大大推动了两地间的经贸交流和相互促进。去年就有全国政协委员提议将惠阳区划入深圳，使之成为大深圳产业转移和工业发展的后方基地。

　　目前，为了迎接港台厂商的二次产业转移和南海壳牌项目带来的工业化浪潮，惠阳区政府制定了新的发展蓝图，市区面积将扩张到243平方公里，有一大批建成或者在建的购物广场、酒店、歌剧院、高尔夫球场、旅游休闲项目。惠阳区目前所在的淡水镇和另外两镇一区，在未来将成为布局协调并各有特点的现代化城镇。

　　惠阳不仅与深圳毗邻，而且有大量的土地储备，这给了惠阳的房地产巨大的成长空间，也使之越来越受社会各界的关注，更是成了深圳置业者追捧的目标。

　　惠阳楼盘集中放量供应

　　作为中海壳牌南海石化项目的后勤基地惠阳区，大项目对其的拉动效应，首先就体现在房地产业上。

　　2002年，在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下，市民对新楼盘需求开始趋旺，当年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的销售量；2003年，冰冻了10年的惠阳房地产开工建设项目累计41个，商品房施工面积27.76万平方米，房地产施工面积年均增长138％。同时，惠阳的积压房地产也得到了有效的盘活，2003年底，惠阳空置商品房比1999年下降了75％。到2004年，销售量更创历史纪录达14.2万平方米。

　　这是一组在惠阳地产史上极具意义的数字，正是这些，为继续迈进的发展商和投资者提供了信心。

　　目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段。根据深圳中原顾问有限公司的市场调查，如今惠阳在售的主要有熊猫碧富花园、瑞景居、中铭豪园、星河湾、锦绣豪苑、中区华府、锦江国际、凯旋居等项目。它们的供应量达近40万平方米。如果加下半年内将会启动的广场明珠等项目，供应量会更大。

　　惠阳的房地产项目也在积极吸收深圳房地产发展的成功经验，从楼盘的策划包装、规划设计、户型结构等多方面改进提升，开始了新一轮的发展。不少楼盘大量地起用深圳地产的管理人员和开发思路，由深圳品牌代理公司负责项目的全程操作，力求打造高档次的居住环境和生活品质，不仅仅满足于惠阳地区客户的升级需要，进而承接深圳置业者对精品物业的购房需求。

　　当地房价稳步攀升

　　每个楼盘投资者都清楚这样的定义：投资市场，取决于它的升值潜力，而升值潜力，取决于它的高成长性和可期望值。一个楼盘升值的因素有很多，整个房地产市场走势、交通、户型结构、建筑质量、园林、社区配套、周边环境等都是或升值或贬值的理由。

　　从住宅价格走势上看，惠阳当地房价总体稳步攀升，当然也并非一片光明，在租赁市场、升值空间等方面也有一些非利好消息值得思考。

　　整体均价超2200元／平方米

　　价格方面，惠阳当前的房价总体来说处于一个比较健康的水平，目前惠阳区内的住宅整体均价在2200元—2300元／平方米之间。从住宅价格走势上看，整体是处于一个不断稳步攀升的态势中。在政府的宏观政策调控下还呈现稳中有升的趋势，这同当地的经济发展有着密切的联系。

　　销售方面，现有楼盘销售情况普遍较好，对商品房的需求已经显现；购买客户群已经打破了2003年的基本由本地公务员、私营业主和本地居民三部分支撑的局面，2004年以后，深圳龙岗客户、中海壳牌启动建设后带来的人员的购买需求以及香港和深圳在惠阳购买物业用作度假兼投资的客户量都有所增长。

　　租赁市场，中海壳牌和石化区建设及中下游产业为惠阳带来大量的高端租客，目前惠阳的住宅市场平均租金值由2003年的12元／平方米—15元／平方米上升到2005年的20元／平方米，2006年又有上涨。部分针对高端目标租客而定位开发的住宅项目，投资回报率甚至可以达到一般被认为投资商铺才能达到的8％。

　　深圳也有不少知名地产商开始重返惠阳，中建蛇口、南山集团、振业集团、华侨城、东森地产等都前赴后继地来到惠阳拿地、筹备，众多高层次企业的进入，不但带动了当地经济的发展，也为当地房地产市场带来了巨大的潜力，同时也表示其对惠阳房地产市场的认同。

　　【反思一】

　　租赁市场是否乐观？

　　业内人士分析，目前到惠阳购房的深圳客户可分为三种情况：一种是准备到大亚湾拓展事业，购置发展事业的基础设施；一种是看好惠阳地产发展潜力，希望通过投资获得增值回报；还有一种是长期在龙岗周边工作，了解惠阳发展，选择在惠阳购房居住的外来移民。

　　“以惠阳相当不完善的市政设施来看，多数买房的深圳人只能是做投资用。”世联地产代理事业部总经理甘伟说。

　　深圳人置业惠阳，能否实现理想的租金收入即投资收益？目前，投资者最看好的就是中海壳牌项目及其配套第三产业员工的租赁需求。但是，这个需求，短期内似乎不如预想中的乐观。

　　根据惠阳区房地产业协会出版的一份调查报道显示，中海壳牌项目投产后，员工不到1600人，目前有100名左右的外国员工在棕榈岛租住，中层员工中有100多人租住惠州长湖苑，另有100多名员工租住在澳头，还有一部分人选择在深圳居住。另外800多名一线操作员工，全部住在企业自建宿舍。

　　通过以上分析，壳牌项目本身对惠阳区的住房需求并不大，高层管理人员一般居住在环境优越、配套设施完善的小区；企业中层有家庭的，在住宅的选择上更多地考虑子女教育问题，主要选择教育条件好、质量高、市政配套设施完善的惠州、深圳；而单身人士则主要选择惠阳澳头镇。

　　“中海壳牌所带来的下游产业链企业员工购房需求空间有多大，取决于大亚湾石化区能否形成一定规模，是否有较多的下游产品落户；由此带来的第三产业人员的购房需求，取决于下游产业的发展状况。近3年内，对惠阳区的购房需求可能并没有想象中的乐观，5年以后，如果石化区规模形成，需求会有较大增加。”惠阳区房地产业协会会长黄海日说。

　　与此同时，与租赁市场配套的二手交易市场还有待进一步发展。据统计，惠阳区二手商品房交易占全区商品房交易总量的三分之一左右，二手房交易的规模在很大程度上代表了一个地区房地产市场的整体发展水平，目前惠阳区的房地产二级市场发展还处于一个较低的水平，难以有效地促进和带动一手市场的活跃。

　　【反思二】

　　升值空间有多大？

　　惠阳区的市政配套设施建设还不完善，目前建设与用地矛盾已经凸显，受1992年、1993年房地产热影响，大量土地已出让，政府储备非常有限。“已批出的土地闲置严重。深圳规定，土地闲置2年还不开发，政府可以收回，但在惠阳却缺乏相关法规来制约开发商。目前，惠阳的城市建设和管理水平也有待提升，撤市建区后各类经济资源减少，财政收入总量下降，城市建设资金紧缺。”惠阳区国土局一位工作人员接受记者采访时说。

　　另一方面，惠阳地产上世纪90年代初曾被列为我国房地产虚热的三大重灾区，其负面形象仍存在一定影响。惠阳区一位政府官员透露，因为吃过一次亏，现在政府对房地产行业的发展也有一定顾忌，尽量采取低调态度。据悉，深圳一些地产巨头曾多次到惠阳区，希望与政府合作开发一些大项目，但是进展并不顺利。

　　此外，目前惠阳地产过多地渲染投资价值，对整个楼市的成长也不利。“今年惠阳新开的楼盘，70％的买主来自深圳，其中大部分是投资者，这对楼市的健康成长很不利，加大了投资风险。”一位业内人士告诉记者。

　　在具体的房地产开发项目规划设计水平上，大部分楼盘目前主要是追求建筑容积率，虽然也有楼盘追求物业管理智能化和文体配套设施建设，但是整个行业以卖环境、卖配套、卖功能和卖管理的“以人为本”的开发理念尚未形成趋势。

　　图：

　　惠阳地产引起深圳投资客的关注。何俊摄

　　惠阳政府所在广场周边的地皮已被开发商“瓜分”得差不多了。本报记者何俊摄