深圳客撬动惠阳房价

　　3月以来，惠阳区各在售楼盘受到深圳投资客热捧，个别楼盘曾出现80％的销售对象为深圳人的情况。与此对应的是，该区商品房价一路上扬，最新销售调查显示，住宅销售整体均价已达2235元，商铺整体均衡价达6760元。业界人士分析，该区房价与深圳相比仍有巨大落差，但随着外地开发商的项目带动，整体房价已显虚高迹象。从理性投资考虑，一批价格较为合理的本土开发商项目大受投资客青睐。

　　8大项目均价已超2200元

　　惠阳区建设局最新调查结果显示，截至3月25日，包括中铭豪园、中区华府等8个主要在售项目住宅均价已达2235元／平方米，商铺整体均衡价达6760元／平方米。其中中区华府均价已近2600元，深圳购房者占4成；本土品牌星运绿洲嘉园均价在1700元／平方米左右，深圳客占7成左右。

　　上述8个项目中有7个位于淡水镇，仅有一家位于新圩镇。多数楼盘批准预售日期为去年下半年。数据显示，这些项目共售出住宅2450套，面积达27万多平方米，商铺318间，面积近1.3万平方米。

　　交通便捷是投资主因

　　日益便捷的交通成为深圳投资客选择惠阳的理由之一，家住坪地的李先生在惠阳买下两套住宅。李先生介绍，惠深沿海高速公路将于明年底前建成通车，盐坝高速公路及同龙岗大工业区相邻的西南大道也将于近期相继开通，这些加上原有的交通设施，使得他们到惠阳的时间大大缩短。“要是深圳地铁3号线延长至惠阳淡水镇的构想能够成为现实，在这里买房的区位优势跟深圳其实差不多。”李先生说。

　　从投资回报角度看，李先生去年在新圩购下的一套三居室目前已在盈利，他在装修完后将房子出租，每月收租1500元左右。一些特区内投资客还从其他因素考虑，比如可以让父母住在惠阳，周末回家团聚，这样不仅可以坐等升值，也可以满足高品质的住房需求。

　　暂未发现短期炒房团体

　　相关数据显示，春节后惠阳区新开发的楼盘房价均有较大幅度上涨，每平方米房价上升200元—400元左右，平均涨幅在10％左右。如此涨幅是否正常？

　　惠阳房地产协会会长黄海日对本地市场有一个预期，惠阳中心城区的楼盘，外来投资比例至少会占到50％的份额，这些地段因为所处位置优越，价格超过2000元／平方米应该正常。但在其他区域，本地市场应该是主流，不超过2000元／平方米的价位，应该是本地居民比较容易承受的范围，将会带动市区36000户居民二次置业，住进商品化住宅小区。从大局来看，这也有利于区域房地产市场的稳定和良性发展。

　　惠阳楼市目前是否存在所谓的“炒房团”？根据惠阳区建设局相关调查显示，就目前情况来看，来惠阳购房的外来群体基本上属于自发性的散客，消费群体属于工薪阶层等中等收入群体，所做的都是中长期性质的投资，暂时还未发现短期炒房团体进入惠阳楼市的迹象。

　　从近年推出的较高价位的新楼盘来看，小区的入住率、片区商贸活动与预期有不小偏差。另外，由于城市规划的滞后，投资升值与整体城市改造进程紧密相连，与楼盘周边的配套设施的完善、周边居住环境的改善息息相关。在此前提下，惠阳房地产市场的正常发展需要加强宏观管理，合理控制房地产项目的规划布局、建设规模、开发总量以及结构比例。

　　“一个保守的估计是，今年将会有200—300万平方米的建筑面积，也就是说接近有两万套房流入市场，就本地市场而言，肯定是供大于求，靠深圳等外地市场消化是重要途径，但仍有不小的压力。”惠阳区建设局一位人士分析。

　　推荐楼盘

　　星运·绿洲嘉园

　　星运·绿洲嘉园位于新圩镇塘吓，惠深公路旁，共分为6个小区，各小区既独立又统一，多层高层相结合，首层考虑其商业用途，规划为36000平方米的大型商铺。在项目二号小区内规划建有小学及幼儿园等教育配套设施，并在沿惠深路口规划建设一栋三星级商务度假酒店和一栋综合商场、写字楼。作为惠阳第一个非中心城区开发的成功楼盘，四通八达的交通系统是其受到市场青睐的关键所在，而其距深圳坪地仅4公里的优势更使其得到了深圳投资者的强烈关注。

　　熊猫国际

　　熊猫国际小区规划总用地83万平方米，地处惠阳与大亚湾经济技术开发区中心地带，地理位置优越。是大亚湾地区最大型的国际人文生态社区，总居住用地64万平方米，容积率为1：1.025。现已建成一、二期，已竣工建筑面积为80164平方米，绿化率高达56％。天然湖面积60000平方米，现有配套5000平方米豪华会所、游泳池、硬地网球场地下停车场、商场配套，第三期拟增建幼儿园及相关配套。熊猫国际同时推出酒店式公寓、商铺、工业厂房等多个租赁项目启动。

　　惠阳电子城

　　惠阳电子城总面积10000余平方米，总铺面约500余个，铺面面积6平方米—150平方米不等。建筑主立面采用全玻璃幕墙，内外通透、采光充足，极具现代电子商业特色。惠阳电子城由专业商业设计公司统一规划，商场铺位分布合理，人流的流动性极佳。首层为惠阳最大的通讯器材市场，主营品牌手机、电话机及其他通讯器材；二、三层主营品牌电脑、电脑零配件及相关耗材，以及办公自动化、音响器材、音像制品、网络软件，是目前惠阳最大规模的电脑专业市场和电子产品集散地，现已与赛格签约。

　　裕华广场

　　由广东裕华集团倾力打造的裕华广场坐落在惠阳区淡水交通最便利、商业最发达、人口最集中的开城大道与叶挺路的交会处。裕华广场面积5000多平方米，设地下停车场，三层裙楼，三栋塔楼，总共18层，总建筑面积50438平方米。其地下室建筑面积5630平方米，商业面积15000平方米，是居住办公、商业、多功能为一体的复合型建筑体。主力户型为中小户型，四楼架空层为空中花园，为塔楼住户提供休闲娱乐设施，预计10月交楼。

　　尚城世家

　　项目位于惠阳中心地产金惠大道核心地段，是区政府5分钟步行生活圈中最引人注目的楼盘之一。该项目南接青少年宫，北与文化体育公园相邻，东接规划中的步行商业街，西连东华大道，是一个集酒店、住宅、休闲为一体的都市综合体，意在打造一座城市中心的欧洲小镇。该项目采用惠阳少见的板楼结构设计，户型南北通透，已获得“2006中国最具投资价值楼盘”和“2006中国百强城市综合体”等荣誉称号。

　　深惠交通：

　　深汕高速公路从深圳关内到惠阳，全程只需40分钟。这样的时间距离就是从罗湖到南山的距离，这样的生活空间远远不是“两小时生活圈”的概念。

　　深惠沿海高速公路项目目前已经全线打通，正在铺设柏油，预计2007年年底正式通车。届时，从龙岗东部工业园区到惠阳，将只需要10分钟左右。

　　深圳地铁三号线地铁三号线在设计之初就已经预留了延伸到惠阳的接口。

　　惠州港惠州港是广东境内屈指可数的天然深水港、避风港，具备成为珠三角沿海一流港口的一切天赋。1月23日，李嘉诚旗下的和黄已经正式入主惠州港。业界人士认为，惠州港将成为大亚湾石化工业城、坝光精细化工城、深圳(龙岗)大工业区、惠州数码工业城以及其他与石化相关的产业链低成本大批量货运的主要出入口。

　　惠阳片区简介

　　惠阳区地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接；区中心距省会广州190公里，离深圳58公里，水路到香港47海里。全区总面积2178平方公里，辖10个镇：淡水镇、秋长镇、新圩镇、镇隆镇、永湖镇、霞涌镇、澳头镇、沙田镇、良井镇、平潭镇，人口50.77万。全市通车里程达1063公里，其中二级水泥路达499公里，实现了村村通公路；市民以客家方言为主，普通话也广泛使用。从深圳中心区出发，30—40分钟可到达惠阳中心区淡水镇，大多数楼盘项目位于淡水镇。澳头镇位于惠阳中心区东南，从中心区20分钟即可到达。

　　惠阳旅游资源十分丰富，具有山、水、海、岛、泉、寺、文、史、迹等特征，适宜开发各种休闲、娱乐、度假、旅游等项目。境内海岸线长51.8公里，其中有30多公里适宜建造港口码头，可建大小泊位200个，其中万吨级以上90个，最大泊位可达25万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸”之誉。

　　新圩镇位于惠阳区西南部，地处深圳、东莞、惠州交界处，目前也有一些项目开发。新圩镇交通便利，惠(州)深(圳)、惠(州)惠(淡)公路和惠深高速公路横贯全镇，惠深高速公路新圩花边岭开发区设有大型的立交口。从新圩至盐田港及与香港通航的惠州港只需20分钟车程。

　　品牌地产商

　　中铭：惠阳房地产市场催醒者

　　——访中铭实业有限公司总经理谭建文

　　本报记者佘慧萍

　　在惠阳，业内人士评价，中铭实业一度使沉睡近10年的房地产市场惊醒。中铭实业董事长吴晓辉、总经理谭建文，也被业界列为近年来惠阳房地产市场的开路者。

　　上世纪90年代初，惠阳曾有一场轰轰烈烈的房地产开发热，一度成为我国房地产虚热的三大重灾区之一。惠阳这一沉，就是10年。

　　2002年，面对惠阳淡水近10年几乎荒芜的地产业，谭建文这位退伍军人以极大的魄力和胆识，与好友吴晓辉一起策划成立了惠阳区中铭实业公司，希望以中铭为支点，撬动惠阳淡水的房地产市场。

　　谭建文选择了在惠阳市区的黄金地、市政广场旁开发“中铭豪园”，工程总投资3.6亿元，占地面积7.8万平方米。楼盘设计新颖，建有超大型地下停车场，安装了直饮水设施，引入了智能化的小区安全管理系统。

　　“中铭豪园”首期开盘后，认购者踊跃。2004年8月首期全部入住，二期工程目前也已经开工，前来预定者络绎不绝。“中铭豪园”的火爆销售，使得冷清多年的惠阳房地产市场开始有了生气。

　　据谭建文介绍，“中铭”非常注重企业文化建设和品牌树立，2003年—2004年，曾出资几十万元，支持惠阳举办群众性体育赛事；其后，又陆续出资支持惠阳创“双拥模范城”，宣传禁毒日，助残日为特殊学校献爱心。

　　“目前，我们还在大亚湾运作适应石化项目开发后的配套楼盘，一方面为石化城的配套尽自己的微薄之力，同时在为当地经济建设服务中壮大自己的企业。”谭建文说。

　　中雄：澳头“雄狮”

　　——访惠州大亚湾中雄实业有限公司总经理李两群

　　本报记者佘慧萍

　　开盘几个月，90％的楼盘已经卖出，而且吸引了80％的深圳人前来购买，惠州大亚湾中雄实业有限公司的“凯旋居”，近日在惠阳和深圳两地引起了巨大反响。“凯旋居”的操作者李两群，是一个从行政单位下海经商、睿智务实、开拓进取的文雅商人。

　　惠州大亚湾中雄实业有限公司成立于2004年元月，公司主要业务为房地产开发，公司的前身是湖南省的实业有限公司，经过十几年的发展，颇有一定实力，现在大亚湾和惠阳区同时开发两个项目，总投资为8000万元，建筑面积75000平方米。其中，2005年12月推出的“凯旋居”，作为惠阳区澳头镇第一个在当地所有建筑理念与深圳完全同步的高档次新楼盘，得到了深圳投资者的高度认同。

　　李两群在接受采访时，对今年9月即将推出的另一地产项目——广场明珠也充满了信心。“广场明珠位于淡水镇石坑仔，地理位置优越，南接市政广场、东临人民路、西面是翠花苑，为绿化、美化环境提供了先天的便利条件，其户型结构好，小区配套设施完善，已经有不少来自深圳的投资者提前来踩盘。”

　　星运：“我们的优势在土地储备”

　　——访惠州市星运房地产发展有限公司总经理李月文

　　记者：作为一个去年才成立的新公司，你们的产品如何定位？

　　李月文：我们做的应该算是适用房。第一个项目星运绿洲嘉园，在新圩镇。我们当时考虑到，新圩有很多工业，有一些外来工到那里务工很多年，都有一些积蓄，有一定的购买力。第一期建成后，很多深圳人过来购买，他们买下来后，有的自住，有的装修后租给一些外来工住，现在的租金价格也涨到10—12元每平方米。

　　记者：这个项目一共有多大规模？

　　李月文：首期是去年7月开盘，第二期将在本月动工。整个项目占地10万平方米，建筑面积22万平方米。首期建筑面积是5万平方米，二期是7万平方米，我们打算分三期开发。第二期我们的产品定位要高于一期，多层带电梯，售价也会高一些。

　　记者：选择这个时机进军地产，有过哪些考虑因素？

　　李月文：一是深圳、东莞、广州周边市场的饱和；二是惠阳市场已经沉淀了很多年，有这个消费需求；三是大项目的带动，我们对惠阳经济的整体发展有一个比较乐观的判断；四是一个最直接的因素，我们离深圳这么近，但是房价却有这么大的差距，龙岗现在的均价已经超过6000元／平方米。

　　记者：作为本土地产企业，你们如何面对与外来地产商的竞争？

　　李月文：跟进入惠阳的外来地产商相比，从开发规模比较，我们公司还是属于小打小闹阶段。但是他们有他们的套路，我们也有自己的优势，最大的优势在于我们的土地储备占优，这点对惠阳每个本土企业都适用。

　　记者：在资本运作方面，星运是否面临挑战？

　　李月文：当然我不敢说自己资金实力雄厚，但一定能保证项目的正常运作。

　　记者：在物业管理方面，星运公司现在以何种模式运作？

　　李月文：目前还是高价聘请物业管理公司来进行管理，在这块我们是亏的，因为我们的物业管理费很低，现在还是0.5元每平方米。

　　本版撰文本报记者黄伟(除署名外)

　　本版摄影本报记者何俊

　　图：

　　惠阳楼市受到深圳投资客热捧，房价也随之水涨船高。

　　从惠阳最大的广场看去，周边都是新兴的楼盘。

　　制图：黄伟