商业地产增长规模尚可承受

　　回应《七成商业地产将崩盘？》，本地发展商认为——

　　商业地产增长规模尚可承受

　　聚焦深圳商业地产

　　本报讯(记者／黄伟)本报上周五《七成商业地产将崩盘？》一文刊出后，在业界引起很大反响，针对深圳英联国际不动产董事长郭建波先生撰文指出深圳商业地产应着力解决规模过大、专业产业链缺乏等5大问题，深圳市怡景中心城商业发展有限公司、深圳市益田假日商业管理有限公司有关负责人接受采访表示，深圳商业地产规模增长尚在承受范围之内，项目之间各有定位，既有竞争又有合作。

　　规模扩大承接深港一体

　　相关数据显示，2006年深圳市商业地产供应量将达到150万平方米，与去年相比，增长约15％。深圳市怡景中心城商业发展有限公司企划部经理陈志华表示，深圳商业地产供应量的增长比例达到15％，这个数字有点高，总体来讲受到几个因素的影响：一是深圳中心区进入高速发展期，比较多的甲级写字楼和酒店今年开始入伙或开业；二是南山和龙岗等地近两年发展迅速，正在成为新的区域中心；三是在深圳和香港之间交流更加密切的情况下，以目前的规模和速度发展，才能适应未来两三年内深港经济一体化的需求。“基于这些因素，我觉得这个规模还是可以承受的。”

　　深圳市益田假日商业管理有限公司副总经理蒋威认为，深圳商业市场总量趋于饱和，但包括益田假日广场在内的购物中心这种新兴商业模式，在深圳尚处于起步阶段，发展前景广阔，“从深圳的发展历程来看，近年来城市发展日益成熟，城市主流消费人群收入稳定，购买能力大大增强，消费需求呈现多层次。

　　针对深圳商业地产缺乏专业的招商公司及经营管理公司这一说法，陈志华觉得深圳并不缺乏优秀的商业运营机构和商业人才，但是因为深圳零售业目前扩张速度非常快，所以在供求上出现一些不协调，需求量大而供给量基本稳定。对于这样的现象，中心城作为一个优秀的商业项目，解决人才问题的途径有两个：一是引进全国各地的零售运营人才，二是从各行业里招聘优秀人才进行积极培养。

　　蒋威则认为商业地产产业链上一定程度上的人才缺乏有其必然原因，就目前情况而言确实需要花一段时间去适应。而针对商业地产融资难题，随着房地产信托投资基金、国外基金对经营性物业的关注以及相关宏观产业政策的调整，新的机遇也将出现。

　　“银行政策对商业物业的限制性因素可能会导致内地一些地区出现较多的烂尾工程，但是根据我们的观察，目前深圳这种现象并不多，因为深圳的商业物业开发商都具有相当实力，在项目的把控上相对于内地一些城市具备更加优秀的能力。”

　　差异化有助新商圈形成

　　在商业盈利模式方面，蒋威认为目前深圳中心区的各个商业项目，基本上都有各自的产品定位，做到了差异化，这样就不仅仅是一个竞争的关系，还存在互补合作，有利于新商圈的形成。如益田假日广场是集国际购物、国际餐饮、国际娱乐为一体的商业综合体，消费人群锁定华侨城、红树湾以及经典豪宅区，拥有庞大游客资源和科技园商旅客源。“从真正意义上看，深圳初具规模的商圈在全国来说名气并不是很大，但以商业地产新模式形成的商圈或许会后来居上。”

　　陈志华表示，中心城项目是一个具备鲜明特色的大型购物中心项目，由家乐福超市、华纳影院、儿童乐园、美食园林、中心百货和国际名店组成，中心城立足深圳CBD，从建设初期就确立了为城市规划量身打造，为商业品牌量身打造，为消费者量身打造的目标，目标消费群体一是深圳最主流的商务人员，包括白领和职业经理人一族；二是福田区范围内大型社区最广泛的家庭居住人群；三是来深圳进行商务交流或者旅游的的人群。

　　针对商业地产与本地商业品牌结盟“暗藏危机”一说，“任何行业都有威胁和机会，所以商业的危机从来就没有消失过，在商业运营过程中，经营不利的企业关门或者倒闭，这是非常自然的现象。任何面临日益激烈的竞争，所有的品牌都面临各类型的危机。”陈志华表示，解决危机的根本之道还是要将目标转移到消费者身上，随着深圳经济的发展，深圳消费者已经到达新的境界，商业企业更应该将关注力集中到消费者忠诚度的培育上。

　　近年来，城市商业地产成为房地产开发热点，其开发规模、运营模式备受业界关注。你怎样看待发展中的深圳商业地产？欢迎发表意见(haiguanxinwen＠163.com)。

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　　业内人士认为，以商业地产新模式形成的商圈有后来居上之势。本报记者何俊摄