向南走？向北走？

　　文/图记者 林琳

　　重点提示：商铺均价35万元~40万元/平方米，为广州商铺之王；租金亦为广州商铺之首———只有100多家临街商铺的北京路步行街，在珠三角地区具有不可撼动的商业地位。近期，有消息表示，北京路将有向北扩展的计划。当其他商业中心不断崭露头角，更多国际品牌跻身而入时，北京路是否也该开始动摇，用延长路段或引入高层次品牌的方法来捍卫自

　　短短的北京路步行街只有100多家临街商铺。根据研究资料可见，目前北京路的业态非常多种多样，达到11种以上。其中，重点行业“三足鼎立”，而服装业占据最大份额39%的比例，鞋业占据24%，餐饮业10%。其他8种行业以2%左右的较为均衡的比例瓜分其余27%的份额。而房地产中介和日杂店是至今仍无进驻的行业。

　　北京路商铺放盘极少见，在图表中显示为2%份额。而实际上只要是北京路商铺，一放出市场，几乎可以立刻被“消化”。目前价格为全广州商铺之首，平均达到35万元~40万元/平方米。98%以上的商铺都是只租不售，部分商铺为华侨物业，部分为国家单位物业。租金也应该算得上广州商铺之王。

　　小小步行街辐射珠三角

　　这条短短的步行街却有辐射整个珠三角的力量，重点在于其三大主力品牌，业内一般指广百新翼、麦当劳、班尼路。而在北京路上的商场中，银座是经营历史长、商家稳定、经营情况比较好的一个。许多投资者包租整个商场，或租下整块地建起商场。

　　北京路一带曾有“南拓”计划，据了解是希望从北京路往北京南路一路开发，直到沿江路一带。不过，北京路东南边有地皮，尚未建设，而西南一带都是小商铺，没有品牌进驻。而品牌进驻的最基本条件是商铺位置佳、面积大，周边有商业气氛。因此行内人士认为北京南一带在历史地理位置上就天生不具备有发展北京路步行街的条件，因此最后该计划也就不了了之。

　　北京路北段曾全天开放为步行街，但人流量不足，目前又更改为每天18：00以后开放，主要为运动品牌聚集区，但目前客流量仍无法有大幅上升。有市场人士表示，北京路的定位非常深刻，具有历史商业沉淀，往北、南一段都被主流干道分隔开，因此令大路的两边人流量有天渊之别。从地理位置上判断，北京路想向南、北拓展，在很长一段时间难度较大，保留中间一段的繁荣比较容易。

　　有人呼吁引入国际品牌

　　有观点提出，北京路目前虽然人流量很大，但作为具有相当分量商业地位的步行街，档次不足，如果有国际大品牌的入驻，将把该步行街提升到国际步行街档次。

　　不过，有商业研究人员表示，北京路目前不是太适合改变业态。其一是国际大品牌入驻北京路，不但成交量会下降，商业人气更将有所下跌。因为国际品牌的商品定位和价格都太高。

　　其二是国际大品牌在进入广州后，更多的选择还会是大型商业中心。首先，北京路的影响力不在于销售，而在于品牌的影响力。许多大众服装品牌争相在北京路设立形象店，利用无形广告带来额外收入。据了解，北京路一些品牌店的生意额并不高，主要是因为租金非常高造成的。

　　其次，北京路最大的“特色”是从1998年开始，租金呈每年递增状态，递增幅度高达5%~8%，即使是非典时期都保持上升趋势。

　　周边向休闲娱乐业态发展

　　中原地产商业研究人员钟建锋认为，目前北京路周边已有大型商场在陆续浮现，打造北京路商业中心区域的观念逐渐明显，这是一个非常乐观的信号。如果北京路周边能以休闲、娱乐、饮食许多业态完善起来，对北京路是一个非常有利的补充，未来的商业板块会成熟。