老赖曝光曝出地产黑洞? 银行正草拟对策规范行业

　　广西新闻网-南国早报记者 莫仁力 庾琳

　　近日，南宁市中级人民法院以及该市各县、城区法院公布了一批“老赖”名单，276家单位和个人登上“老赖榜”。这当中，有相当数量的“老赖”，出自“财大气粗”的房地产行业，且“表现”比较突出——比如南宁的一家房地产开发企业，在长达8年的时间里，共欠款3．8亿元，名列

　　在普通市民眼里“富得流油”的房地产企业，何以出现那么多的“老赖”？在他们“赖账”的背后，到底潜藏着怎样的行业隐忧？

　　如何成“老赖” 个中缘由多

　　号称“资金密集型”的房地产企业，为何生出“老赖”来？据南宁市中级人民法院执行局局长李秋透露，此次公布欠债最多的南宁伟业房地产开发有限公司与广西金地股份有限公司原来同属一集团公司，当时该集团公司违规以土地、房子作为抵押，与多家银行签订了借款合同，造成多次重复抵押。

　　该集团公司从银行套取巨额贷款后，拿去别处投资，结果经营不善，在借款合同到期后，无力归还而债台高筑。公司所属的许多楼盘也因此成了“烂尾楼”，涉及的资金有十几亿甚至是几十亿元。

　　李秋还说，在此次被曝光的房地产“老赖”中，有一部分是因国有企业、事业单位希望通过与房地产公司合作方式来解决职工住宅问题，但选错了合作伙伴而引发债务。当然，这其中不排除个别单位领导人素质差，为谋私利而选择了根本没有开发能力的房地产企业搞建设，结果造成房子几年建不成，形成的矛盾错综复杂，多方欠债。例如，南宁市某事业单位为建职工住宅楼，将土地转入南宁一房地产公司名下，并约定建成后分成。协议签订后，该房地产公司便将土地抵押给一家商业银行，取得了贷款。但这家房地产公司根本没有能力建造楼房，在资金周转上，基本上采取“拆东墙补西墙”的手段。最后，“东墙”是拆了，可没法补上缺口过大的“西墙”——该职工住宅楼成了半拉子工程，造成多方债权人追债，仅在南宁市中级人民法院，就涉案7件，欠债本金达5198万元。这个事业单位，最终也未能达到为职工建造住宅的目的。

　　南宁市中级人民法院执行局的李副局长也告诉记者，被曝光的另一家房地产公司也存在相似情况，以土地合作方式帮南宁市某单位建楼，由于没有资质造成多方债务，最终被建设方、土地合作方、银行等9家债权人告上法院追债。而这家房地产公司在被法院冻结土地的情况下，仍然顶风作案，隐瞒实情销售房屋。

　　老板胆子大 监管有漏洞

　　同一块土地，如何能骗过银行重复抵押？本应该用来建设房子的款项，怎么能挪作它用？4月24日，广西房地产协会秘书长巢培武对记者说，出现这样的情况，一方面有部分房地产商的不诚实问题，另一方面也暴露了当时房地产市场监管的缺位，或者说，有空可钻，“老板胆子大，银行比较松”。

　　巢培武回忆，1995～1998年期间，是整个房地产业的低谷时期，当时很多房子卖不出去，供大于求。即便在这样的环境下，当时去找银行贷款，还是比较容易，“有的银行审查不严，基本上房地产开发公司能找到个担保单位，就可以搞到贷款，不像现在铁定要抵押才放贷”。另外，当时可能是技术所限，各商业银行之间“互不通气”，也让部分胆大的房地产企业拿着土地（或找担保），进行“一女多嫁”。

　　南宁市中级人民法院执行局的李秋也坦陈，当时的一些银行的确存在违规操作、任意放款等现象，主动“放水”给房地产企业。南宁市一位专门代理房地产官司的覃律师告诉记者，以前曾出现银企里通外合的现象：房地产公司找来一大堆真真假假的居民身份证，称是有很多人买其楼盘，银行负责房贷的经办人不仔细审核，就照身份证办理按揭贷款——房地产企业在套到贷款后，就“玩失踪”，留下一堆烂账让银行消化。

　　总部设在南宁五象广场附近的一家房地产代理公司的负责人告诉记者一个笑话：1995年，一家现在很知名的房地产企业，通过贷款弄到一块土地，然后就找他们负责销售。这家房地产公司的老总非常坦白地对他说：“我现在连圈住这块地的围布钱都没有，你敢代理就来，不敢就算了。”“那时也没几个楼盘可供选择，想想就咬牙接下了。”这位负责人于是自己出钱搭建起售楼部，然后就吆喝卖房了。

　　巢培武也曾在房地产公司待过，他说那时的贷款环境相对比较松，比如只要你手头有一个项目，连买土地的钱，都可以向银行贷。弄到土地后，就找施工单位垫资施工——说是“空手套白狼”一点都不过分。

　　总部设在南宁东葛路的一家房地产公司的老总告诉记者，有的企业之所以成为“老赖”，还在于监管部门对预售款的“不闻不问”，这个问题一直延续到现在，都没有很好地解决。比如，南宁市一家国资房地产开发企业，在开发江南一楼盘时，就把购房者支付的预售款任意挪用，导致其开发的住宅无后续资金，根本无法按期交楼给购房者。“这样的事例在一些不讲信用的房地产企业里面，比比皆是，监管部门对此应该管一管。”

　　如今“卡”得紧 行业渐规范

　　房产“老赖”曝出的这些“黑洞”，现在是否还在房地产行业中存在？4月24日，广西建设厅一位相关负责人接受记者采访时说：“现在规范多了。”比如，在银行贷款方面，就明确规定：房地产开发公司买土地的钱，必须是自有资金，不能从银行贷款；另外，发放贷款方面，银行方面也要求，必须是项目主体完工后，才能审核放贷。

　　该负责人说，其实房地产企业“出事”，并不是在房地产行业的门槛（指公司的注册资金）低上，“出事”主要是在项目的实施运作过程中。如果监管部门在这方面“卡”住了，就不会有这么多“老赖”产生。

　　能否从法律制度层面消除房地产“老赖”产生的温床？据广西建设厅有关人士介绍，其实这个工作一直在做，如2004年7月，广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议，就对《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》进行修正，对房地产企业的设立、等级、惩罚条款均进行了修正。新规定的要求比以前更严格。如在“设立开发企业”一项，新规定要求“有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员（之前是2名），2名以上持有资格证书的专职会计人员”，且要求“工商行政管理部门在办理开发企业登记注册时，应当听取同级房地产开发主管部门意见”，这都比以前有所进步。

　　对于行业内反映的“预售款”监管问题，记者从南宁市房产局一位不愿透露姓名的人士处获悉，该局正着手进行此项规划，目前在草拟有关文件，希望能将房地产开发企业收取的“预售款”管起来，“可能是归拢在一个专户里进行监管，督促其真正用在开发项目上。另外是希望能上网公布，让老百姓了解其收了多少，能否专款专用”。编辑:黄皓作者:莫仁力 庾琳