房价急急涨　迷局谁能解

　　2003年成交均价：3888元／平方米2006年至今：7160元／平方米

　　房价急急涨迷局谁能解

　　□“地荒”到底存不存在？

　　□投机者多？投资者多？自住买家多？

　　□政府一边压低房价，一边抬升地价？

　　□地价高导致房价上涨？

　　□2006年楼价增幅5％—8％？

　　对于普通百姓来讲，房价高并非是一个错觉。“房价高，房难买。”经过近一年半时间的“煎熬”终于完成买房大计的小许(化名)见到记者说的第一句话就是这个。

　　2004年7月，小许和女朋友大学毕业后来到广州，在一家事业单位工作，两人月薪加起来超过1万元。刚来时在五羊新城租了一套两室一厅的房子，1500元／月的房租。比起之前在北京的房价，他们觉得这个价钱不贵。

　　2004年底，两人准备买房。因为重视居住环境，收入也有限，他们最初中意的是番禺的房子，价格在每平方米4000元左右。

　　2005年3月开始，他们将目光转向市区，却发现现实不容乐观。看了天河、海珠的10多个新开楼盘，除了偶有地段不太好的房子卖5000多元／平方米之外，大多楼盘均价都在6000—7000元／平方米左右，以他们的能力无法支付，两人商量再等一等，看看房价是否会降下来。

　　这一等就是一年。这一年中，他们不停地踩盘和上网了解信息，而之前的降价梦已经被噌噌噌上涨的数字彻底刺破。据广州市国土房管局信息中心发布的数据，今年1月中心城区(原8区)的商品住宅均价为6321元／平方米，房价半年内涨了15.6％。而他们去年年初看的一些楼盘，价格也已经不可同日而语。

　　寻房路绕了一圈，最后两人干脆到市郊买了万科四季花城的房子，均价4000元／月。在家长的支持下付了9万元首期款，月供两人自己承担，约3700元。

　　因为新房要明年才能交付使用，两人一边供楼一边交房租压力很大，只好从之前租的两室一厅里搬出来，租了一间租金900元／月的单间，开始节衣缩食。现在吃顿饭都要考虑成本的两人说：“我们彻底被房子套住了。”

　　房子涨价的压力不是只有小许他们感觉得到。据了解，目前广州市常住人口在1000万左右，而每年的新增人口约27万。随着越来越多的住房需求不断涌现，如果房价不能降温，广州市民将到哪里买房呢？

　　与此同时，老百姓钱包鼓起来的速度却赶不上房价的一路飙升。2005年，广州市职工年平均工资为33829元，比上年增长9.1％；城市居民人均可支配收入为18287元，增长8.3％，扣除价格因素，实际增长6.7％；人均消费性支出14468元，增长10.3％。楼价涨幅已经高于城市居民人均可支配收入以及人均消费性支出涨幅。有业内人士称，广州楼市泡沫开始显现，普通市民可能迷失在无人能懂的楼市迷局中。

　　【迷局一】

　　“地荒”到底存不存在？

　　政府为了拉开城市发展格局，希望开发商着眼于郊区的土地。开发商为了降低开发风险、增大开发利润，当然更希望能开发城市中心的项目。

　　国家发改委关于《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，房地产开发用地实行“招、拍、挂”后，地价快速上涨。2004年，35个大中城市的四季度土地交易价格上涨了10％，其中9个城市土地价格涨幅超过10％。土地价格涨幅最高的城市，也是房价高企的城市。土地对于房价的意义由此可见一斑。

　　在2005年1月25日举行的第二届广州地产峰会上，广州的开发商首度抛出“地荒论”。此前，2004年广州楼市供应量趋紧，房价出现7年持续低迷之后的第一个拐点。在地产峰会上，历经“8·31大限”的清洗，手中囤地大减的开发商纷纷指称：政府供地不足是房价上涨的主要原因。

　　据统计，广州市土地开发中心自2002年试行土地供应计划。2004年，其土地计划出让总量达100万平方米，但实际出让房地产开发用地仅9宗，占地约11.3万平方米，只完成计划量的10％。2005年初，广州推出的土地出让计划总量为110万平方米。据广州美联物业研究部的统计显示，当年广州以挂牌和拍卖方式出让了24宗共约47.5万平方米的土地，比2004年虽然多了不少，但实际出让量与计划出让量之间仍有相当大的差距。2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元／平方米，同比2004年每平方米上升了600多元。局部地区地价的飙升更引发广泛争议。

　　但广州市有关部门驳斥了“地荒论”。根据广州市国土房管局公布的数据，按照房地产开发一般周期，从拿地到售楼的时间大约需2—3年，因此，与2004年、2005年房地产价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量。而这两年恰恰是广州市历年来土地供应量的高峰时期，其中2003年经营性土地出让面积超过5.7平方公里，2004年，相当多数量地块加快完善了出让手续，老八区的经营性土地供应总量达到了历史最高水平——6.6平方公里，是历年经营性供地面积的两倍左右。目前这些土地正处于房屋应市阶段，今明两年的房屋市场根本不会有“地荒”之虞。

　　对于地荒的“虚实”，有开发商和房地产研究人士认为，焦点存在于供需是否有错位的问题。一位不愿意透露姓名的发展商表示，政府为了拉开城市发展格局，希望开发商着眼于郊区的土地，而这些土地也的确是比较充足的。但对于发展商来说，为了降低开发风险、增大开发利润，当然更希望能开发城市中心的项目。

　　还有另一种观点认为，“不是缺地，是缺住宅用地”。合富辉煌集团市场研究部对近3年来政府土地出让地块性质进行的研究表明：广州市商业用地大大超过住宅用地。2003年至2005年，政府采用“招、拍、挂”方式出让开发用地面积92万平方米，可建筑面积为334万平方米，其中，商业用地51万平方米，可建筑面积237万平方米；而住宅用地仅41万平方米，可建筑面积97万平方米，住宅可建筑面积只占总可建筑面积的29％。三年来通过出让的住宅用地总建筑面积相当于三年来住宅总成交量的3.3％。

　　合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江表示，政府手中的土地相当充足，只是推出的时间和频率有所控制，以求尽量提升市区稀缺土地的潜在价值，并引导开发商按照政府的城市发展规划方向开发。这样就形成开发商与政府进行的土地博弈——为了在越来越稀缺的土地上创造最大价值，开发商纷纷开发中高档产品。

　　【迷局二】

　　一手楼空置率达最低点？

　　政府相关部门在多个场合均表示，广州市房地产市场以自住买家为主，投资者不多，投机者就更少，但并未给出具体数据，广州投资、投机性买家和自住型买家的比例仍是一个谜。

　　据悉，2001年至2005年，广州一手住宅供应量一直低于成交量，出现供不应求的情况，去年一手住宅空置率更是达到了1998年以来的最低点。

　　根据广州市国土房管局公布的数据，2001至2005年的5年间，广州全市十区商品房成交量同批准预售量分别是：2001年的809.68万平方米和794.53万平方米，2002年的928.93万平方米和849.66万平方米，2003年的1046.54万平方米和939.05万平方米，2004年的1121.86万平方米和971.92万平方米，2005年的1099.97万平方米和939.70万平方米。

　　而在上周刚刚公布的《广州市空置商品房研究报告》也显示，2005年广州市商品房竣工面积是1999年以来的最低，只有826.09万平方米。此外，来自广州市统计局的数据显示，广州房地产2005年新开工面积比2004年下降27.8％，21.9％的新开工率是自1998年以来8年来的最低点，其中，住宅新开工面积下降22.2％。

　　这些数据都透露出同一个信息：广州市2001—2005年的5年间，住宅供给在满足需求方面存在一定缺口；而去年的竣工面积和新开工面积的大幅度萎缩，表明今后两三年内广州住宅供应量会有所减少。

　　从需求方面看，目前广州市常住人口为1000万人左右，但每年的实际增长在27万左右，居民的居住需求是刚性的，因此，广州今后两三年内的住宅供需矛盾可能进一步突出。

　　大量需求的存在必定会对价格有所拉动。问题是，这些拉动因素中，真正属于老百姓居住需求的比例是多少呢？据了解，房地产市场需求有多种类型——生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。潘蜀健教授指出，投资和投机需求在房地产市场需求中的比例是分析市场供求关系的一个重要指标。这对判断一个城市的房地产市场是否理性是很重要的。那么，在广州海量的成交数额中，又有多少是投资？多少是投机？多少是自住呢？广州市政府相关部门在多个场合均表示，广州市房地产市场以自住买家为主，投资者不多，投机者就更少，但并未出据具体数据，广州投资、投机性买家和自住型买家的比例仍是一个谜。

　　【迷局三】

　　谁希望房价下降？

　　作为管理者的政府一旦站到经营者的位置，利用手上的土地资源去追求利益的最大化，会陷入一边要压低房价一边要抬高地价的尴尬境地。

　　一位业内人士在接受记者采访时反问道，从房地产市场主体的行为来看，你觉得房价的下跌有足够的动力吗？

　　据分析，房地产市场的活动主体主要有四个：一是政府；二是企业(包括房地产企业和为房地产开发提供原材料的上游企业)；三是金融机构；四是购房者。

　　政府：在中国的国情下，政府既是房地产市场的监管者，负有让房地产市场健康发展的责任，但与此同时，又是房地产市场的利益参与者和分配者，尤其地方政府对土地收益具有高度依赖性。而且，房地产业和其他行业具有高度关联性，因此对经济发展具有拉动作用。这决定了政府不会希望房价大幅度下跌。

　　“‘城市经营者’的口号会产生错误导向”，省人民政府参事、广州市人民政府专家顾问、广州大学教授潘蜀健表示。本来作为管理者的政府一旦站到经营者的位置，利用手上的土地资源去追求利益的最大化，会陷入一边要压低房价一边要抬高地价的尴尬境地。

　　因此，在2005年的宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是让房价下落。

　　房地产开发商：作为供给者，房地产开发商肯定不希望房价下跌，而且会极力保证自己的利益最大化。“现金为王。”广州个人合作建房者的发起人魏琨说，“比起整个行业是否能够健康长远发展的问题，开发商显然更关心自己此刻开发的房地产能不能赚到钱。如果行业前景出现问题，只要手上有钱，他们还是可以投资到其他行业。”

　　金融机构：从银行的利益出发，在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。

　　购房者：购房者对房价的态度也根据自己的利益分成两派。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于已经拥有房产的家庭来说，房价下跌会让他们的资产缩水，这也不是他们愿意看到的。而对于一部分以投资甚至投机为目的的买房者而言，“买涨不买跌”是他们不能违背的金科玉律。“尤其在目前我国投资渠道不畅通的情况下，房地产市场变成投资者和投机者们的阵地，他们当然是叫涨房价。”潘蜀健教授认为，“房价高企不排除有人为炒作的因素。”

　　【迷局四】

　　地价高导致房价高？

　　房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金等内容，之外还有开发利润。

　　“我更倾向于地价高导致的房价高。”潘蜀健教授在分析造成房价高的主要原因时表示。

　　据了解，房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金等内容，之外还有开发利润。

　　“地价在房价成本中占据非常重要的地位，除非政府将地价降下来，否则房价很难降低。”潘蜀健表示。

　　然而，也有业内人士指出，从长远看来，随着广州市中心城区土地的不断减少，稀缺性越来越强，而且土地供应又有区位的差异性，土地成本的下降从长期看来并不现实。广州市去年土地市场上出现的多块“地王”，表明作为商品房开发成本的重要组成部分的地价难以压缩。

　　而从其他的成本构成因素分析，2005年，生产资料的价格虽然涨势明显减缓，但仍然运行在高位。

　　此外，原材料价格上涨也推动了生产资料价格上升。如钢材价格在2005年前3个月就涨势凶猛，以后才持续下跌。而生产资料的上涨会直接导致商品房竣工造价的快速上涨，而开发商的利润不可能被其主动压缩。从房价构成分析，房价何去何从也受到诸多因素影响。

　　【迷局五】

　　入市还是撤退？

　　基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5％—8％的增长水平。

　　今年年初，广州市有关部门在驳斥“地荒论”的同时，指出近期楼市不排除人为哄抬因素，并提醒市民谨慎入市。业内人士介绍，一些开发商拿到楼盘预售证以后，未及时销售或以“保留单位”等名义囤积现货，人为造成市场紧张。这种虚假信息会严重误导市民的市场预期，在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。面对纷纷扰扰的房价信息，处于信息不对称劣势地位的市民，到底该及时入市，还是该抽身而出？

　　国务院发展研究中心前不久预测，2006年全国房价持续上涨的趋势不会改变，涨幅将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6％左右。而根据中华报告网提供的《2006年广州房地产行业研究咨询报告》摘要，稳中有升仍将是2006年广州楼价的主旋律。基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5％—8％的增长水平。而2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。

　　地产大鳄潘石屹言，“房价有点危险”，但对于普通的老百姓来说，他们则可能迷失在看不懂的房价中。

　　新闻背景

　　2003年后房价一路狂奔

　　广州最早的商品房——东湖新村1985年6月竣工，主要针对港人销售，售价在800元－1000元／平方米之间。上世纪80年代中后期，天河中心区如六运小区、天河东的楼盘开始成为进入大众视野的商品房。不过，据房地产专家韩世同表示，当时的价格已经上升到1200元—1500元／平方米。这对于那时绝大多数的广州市民而言，还是无法承受的。

　　广州房价增长驶上快车道是在1990年后，环市东淘金路一带的商品房如淘金花园等，价格已经超过6000元／平方米；之后，天河北的东方明珠苑等，针对港澳客户的售价也高达1.2万元／平方米。那时，高利润吸引了很多热钱进入房地产行业，大量资金盲目挤进楼市。因此，在1993－1996年的短短4年里，住宅的供应量由1993年的178.4404万平方米升到1996年的400.6979万平方米。

　　到1997年，由于受到亚洲金融危机的波及，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，留下大批烂尾楼，许多豪宅也被半价抛售。从那时起，广州楼市长达7年的低谷期拉开序幕。

　　转机出现在2003年。根据广州市国土房管局信息中心发布的信息，2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元／平方米，较2002年的4143元／平方米下降了6.16％，成为7年低谷期中的谷底。但从2003年底开始，广州楼价出现“触底反弹”。2004年，广州市十区商品住宅成交均价快速上升至4618元／平方米，较之2003年大幅上涨了18.8％，成为7年来商品住宅价格首次回升的拐点。

　　2005年，广州市十区商品房均价达到5114元／平方米，较2004年上涨了10.37％，老八区则为5821元／平方米，上涨了9.03％。其中，2005年10月出现全年房价最高点，十区住宅均价5597元／平方米，老八区住宅均价6250元／平方米。2006年1月，广州十区住宅均价达5564元／平方米，老八区均价为6321元／平方米，同去年最高点相差不大。

　　根据广州市国土房管局阳光家缘网站的统计数据(数据包括2004年以来原八区纳入广州市房屋管理系统的预售商品房(一手)数据)，今年商品房销售统计信息(住宅项)显示，从今年1月1日至昨日中午12时，广州市原八区共网上销售11612套商品住宅，成交均价为7160元／平方米。其中，原东山区共成交850套住宅，均价9200元／平方米，高居榜首；越秀区共售出25套住宅，均价紧随东山之后，达9169元／平方米；而原芳村区的住宅均价最低，达4530元／平方米。

　　本版撰文本报记者张睿

　　实习生杨晟

　　广州市十区房价走势图(2002－2006年)

　　表略，详见报。

　　制图：曹琪伟

　　图：

　　连续上涨的房价依然吸引不少市民看楼、买楼。本报记者张睿摄