“秘密”协议引来业委会监管难题

　　万泉新新家园业委会被曝违规授权改建小区，海淀小区办称缺少相关法规细则和执法主体

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　　2006年4月6日，北京市建委一纸公告，板子打向海淀万泉新新家园业委会。

　　市建委宣布，业委会去年10月与开发商签订的一份协议属违规操作。这则协议称：开发商以一套房和小区粉刷为代价，获权将小区约550平方米公共道路改成私家花园出售，而该小区的业主说，此前均未见过这纸协议，况且他们强烈反对把公共道路改成私家花园。

　　海淀万泉新新家园业委会，曾被业主们誉为是“积极维权”的团队。然而，因为一纸“秘密”合同的曝光，他们成了人人所指的“背叛者”。

　　业主们说，打垮这个团队的，是开发商和物业公司的“糖衣炮弹”。

　　可事实上，新新家园的个案，凸现的是《物业管理条例》的瑕疵：业委会一朝得到授权，权力谁来监督；一旦违规操作，又缺少对它惩罚的细则。

　　4月21日，万泉新新家园，工人们正在修建小花园，原来的一楼底商被变成私宅出售，公共用地也被圈出一块作为私家花园。

　　焦点1

　　公共道路为何变成私家花园？

　　“28号楼下缺少卖点，开发商将道路改造成私家花园，作为赠送品，价格立刻上涨。”

　　“已经被处罚了，还在施工。”万泉新新家园的李女士指着楼前的沙土说，海淀万泉新新家园28号楼正在进行改造，一条供所有居民通行的马路要变窄，腾出来的地方开发商要改造成私家花园出售，面积约550平方米。

　　2005年8月初，万泉新新家园业委会在小区发出公告，称小区东门人员混杂，出入不便等问题，与开发商协商后，需进行改造。请业主提出意见。一个月后，业委会再次通告，拟将28号楼南侧步道改造成住宅小花园，作为交换，开发商向业委会提供一套住房的使用权，并承担一、二期房屋的外墙清洗和粉刷，请业主们就这一方案在10月10日前发表意见。

　　李女士说，这个提议遭到了绝大部分居民的反对：其一，那块地远远不止一套房的价值，更重要的是业委会无权这样做。李女士说，28号楼下原来是底商，缺少卖点，开发商将道路改造成私家花园，作为赠送品，价格立刻上涨。

　　在方案公示的截止日期前，多名热心业主挨家挨户敲门，联络到500多户居民签名表示反对。签名随后提交业委会。

　　“我们以为事情就这样搁置了。”没想到，2005年“十一”长假刚过，李女士惊讶地发现，开发商开始大张旗鼓地在楼下施工了。众多居民现场抗议要求停工，“我们都以为是开发商强占小区利益，”李女士回忆，期间双方一度发生冲突，工程一直拖到年底。

　　焦点2

　　一纸协议何以引来各方指责？

　　“业委会没有权力签协议，即使符合居民利益也是不对的，这次出格做好事，下次出格可能就要做坏事。”

　　据李女士称，在一次有五六十个居民参加的抗议中，赶来协调的开发商负责人拿出了一份协议，称已经获得业委会同意。居民们发现，这份协议是由业委会和开发商北京万泉花园物业开发有限公司签署的，而“建私家花园”的方案就在协议里。

　　居民们惊呆了，随后，更猛烈的指责转向业委会。“他们背着我们，把我们给卖了。”居民刘大爷说，协议签署日期是10月20日。

　　作为业委会指导关系的小区居委会同样不“欢迎”这份协议。居委会廖主任说，改造方案当时抄送居委会，居委会在回函中说，9月28日的公告不是业主大会的形式，方式不妥，改造属于社区区域内道路，必须有业主大会讨论决定，否则违法。业委会随后提出，500多居民签名反对的不是东门改造而是28号楼改造，因此东门改造没有问题。“这是在偷换概念”，廖主任说，“28号楼改造是东门改造的核心，大家都心知肚明。但回函发给业委会后，他们再也没有找过我们。”

　　针对这份协议，2005年12月19日，业委会的上级、海淀区小区办通知指出，业委会无权与开发商签订协议，更无权改造小区道路，勒令其在15日内撤销协议。但业委会的人说“小区办算什么”，刘大爷引述业委会人员的话说。

　　小区居民江先生的话代表很多居民的意见：不是你做的事情对不对，而是程序上合不合法？业委会没有这个权力签协议，即使做得事情符合居民利益也是不对的，况且现在是损害居民利益。因为允许你这次出格做好事，你下次可能就要做出格的坏事了。

　　焦点3

　　“糖衣炮弹”打垮“维权”业委会？

　　一个原本热心维权的业主说：“别瞎闹了，开发商卖我一个车库，原价22万，现在只要我15万！”

　　新新家园一位业主称，是“糖衣炮弹”打垮“了”业委会，而4月16日，在小区居民讨论会上，李女士说，业委会变质已经不是第一次了。2001年左右，业主发现多分摊了5000平方米的公共面积，30多名热心居民组成维权组织，可是快要胜利的时候，组织中多名骨干突然消失了，既不参加会议，也不与其他人往来。“我百思不得其解，”李女士回忆，后来，其中有一个关系密切的人偷偷告诉她：“你呀，别瞎闹了，开发商卖我一个车库，原价22万，现在只要我15万！”

　　据刘大爷讲，自从小区第一批维权的成员分散后，继任的业委会逐步只维自己的权，而不是整个小区的利益。小区业委会三届，从未正式开过一次业主大会，仅有的两次都是非正式状态，讨论一些问题，不对实质性问题进行表决。业委会的选举也是书面进行的，不知道怎么确认候选人的，几个候选人的资料介绍也不多，大家都是随便钩钩。据说，现在的业委会一不维权，二不针对开发商。居民江先生举例，小区内的会所，价格比外面还贵，既然是小区的，应该对自己居民有一定优惠；建在小区的幼儿园，本区的小孩却要交赞助费等，找业委会交涉，却没见动静。

　　焦点4

　　谁来监管处罚业委会？

　　“业委会不是法人，没法承担民事责任，业委会违规应该受到处罚，由谁处罚，不知道。”

　　小区居民随后多次到相关政府机构反映情况。4月6日，北京市建委在信访事项答复意见书中说：现业主委员会行为违反了法规规定，应当予以撤销。对该小区业主委员会的违法行为予以公示，并责成海淀区建委，通告全体业主其违法行为，并指导其依法履行职责。4月19日，海淀区小区办一工作人员接受居民咨询时说，业委会只有经业主大会授权才能与物业公司签物业管理协议，现在业委会直接与开发商签协议肯定是不对的。

　　可是刘大爷告诉记者，时间过了半个月，协议并没有撤销，施工还在继续。开发商则认为，他们是受害者，纠纷是居民和业委会之间的事。

　　海淀区小区办的工作人员表示，由于业委会不是法人，没法承担民事责任，小区办监督业委会，至于业委会违规，应该受到处罚，由谁处罚，不知道，只有市建委有执法大队，区县都没有。现在的情况，他们一点办法都没有。很多小区都有类似情况。小区办一直在双方间协调，希望双方坐下来谈，通过沟通解决问题，但未成功。

　　作为当事的重要一方，新新家园业委会，记者一直没有获得充分的采访机会。

　　协议签订时的业委会主任是李建文，在今年年初换成了祁大为。祁大为屡次表示正和政府沟通。

　　4月18日，记者两次拨打李建文的手机，他说，自己在外地，然后就挂掉了电话。据刘大爷回忆，协议曝光后，在和居民代表的对话中，李建文承认不应该签协议，但自从那次对话后，他再也没有在小区事务中露面。

　　■他说

　　迷信业委会《物管条例》有瑕疵

　　人民大学社区治理项目组研究员舒可心认为，违规业委会成员个人应担责

　　本报讯对于新新家园业主的困境，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，目前的《物业管理条例》确实有瑕疵。政府只界定业委会行为的合法性，未详细规定违法该怎么做。不过，更重要的是，居民要有自我参与和维权的意识。

　　舒可心说，目前的《物业管理条例》的确存在不周之处，比如迷信业委会是不会犯错误的，没有相应的约束制衡。因此，居民要制定《业委会议事规则》，自己选的人，并非不要监督，业委会不过是一群有能耐，但随时会犯错误的公仆。业主们首先要自己做起来，启动业主大会和罢免程序，不能老指望别人帮忙。

　　而且，舒可心认为，万泉新新家园的居民并非无可作为，他说，业委会不是法人，不能承担民事和刑事责任，但其成员可以承担。业主大会授权业委会做的事情，由全体业主承担责任；如果不是业主大会授权，而是业委会成员私下做的事情，就不是组织行为了，应该由签字和做决定的人承担责任，万泉新新家园的居民应该追究这些人的责任。

　　本版采写/本报记者 李立强

　　本版摄影/本报记者 薛珺