《蓝皮书》：广深房价今年还要涨

　　《蓝皮书》：广深房价今年还要涨

　　中国社科院调查全国35城市作出预测，全国房价将长期上涨，今年小幅升高

　　本报讯昨日上午，由中国社会科学院编撰的《2006年房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)在京发布，据编撰《蓝皮书》的专家预测，全国房价将长期上涨，今年小幅升高。

　　据编撰《蓝皮书》的专家预测:由于土地开发成本的增加，土地一级市场全面实行招、拍、挂的出让形式，全国土地的价格将继续保持增势，由此而带来的将是商品住宅市场的价格上升。同时，受国家上调银行存贷款利率、商品住宅投资增幅减缓、商品住宅空置面积增幅逐步增加等因素影响，2006年的全国房价预期呈现小幅升高的势态。

　　可以预测的是，经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平，同时，普通住宅市场细分加速。另外，受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。

　　《蓝皮书》在调查广深两地的地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素后预测，今年广州和深圳的房价仍将持续上涨趋势。

　　基于数据的可得性，《蓝皮书》选取国土资源部公布土地价格的35个大中城市作为环房匹配指数评价的样本城市。35个城市2005年房地产投资额占全国的60.5％，施工面积占全国52.2％，商品房销售面积占全国50.6％，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

　　解释

　　环房匹配指数

　　本次《蓝皮书》提出了“环房匹配指数”的概念，“环”指房地产市场环境，“房”指房价。“环房匹配指数”反映房价变化与房地产市场环境变化匹配的程度，指数越接近于零，说明两者的匹配程度越高。

　　广州这项指数是－0.54，表示广州房价变动速度低于房地产市场供求环境提供的空间。广州负值较小，表明房价变动与市场供求环境相对匹配。

　　深圳这项指数也是负数，为－4.44。深圳负值较大，表明房价变化与市场供求环境提供的空间相差很多，因此深圳房价上升空间较大。

　　(以上数据引自《房地产蓝皮书中国房地产发展报告NO.3》第32页)

　　专家观点

　　广州房价或现拐点下降

　　广州大学经济与管理学院副教授陈德豪表示，他基本同意《蓝皮书》的说法，广州房价今年仍然看涨。不过，他认为广州房价上涨分为两级，一级是以珠江新城为代表的小部分地区，另一级则是其他地区。

　　陈德豪认为，随着地铁的开通、商业总部的落户，一些黄金地段的房价肯定还有上涨空间。“比如珠江新城，现在的房价已经超过了1万元/平方米。不过，这类地产吸引的都是有钱人，排斥了其他买房者。而这一做法会影响其他地区房价，因为这部分被排斥的买房者购买能力有限，不可能花太多钱供房。因此，除黄金地段外，其他地区的房价虽然会上涨，但不会跟去年一样迅猛，而是平稳上涨”。

　　陈德豪还认为，这两年房地产的原材料价格都在上涨，广州的物价水平也在提升，加上其他因素，房价上涨有必然的因素。

　　广州市房地产专家韩世同则认为，如果政策支持，今年广州房价可能会出现拐点。他认为，影响房地产价格的因素主要有三:政策、金融环境和地产业本身，“如果政策有变化，房价也会相应改变”。

　　他还指出，广州市政府限制房价的政策其实没有完全落实到位，“目前落实的只有加大土地供应，而加大供应的，又多以商业用地为主”。他认为，广州市民目前需要改变消费心态，不能盲目追涨。

　　此外，韩世同认为在今年的全国、省、市两会上，房价都是焦点，“国家不可能视而不见，金融、税务、国土应该会有相关政策出台”。

　　香港复苏带涨深圳房价

　　对于深圳房价，陈德豪副教授认为去年上涨17％有更深层的原因。“土地供应是一方面，另一方面，我认为是香港的拉动。目前，香港的房地产价格是深圳的10倍左右，香港的中低收入者，在深圳买套房的压力也不大，因此不少港人居住深圳。加上近两年香港经济出现复苏，股市再创新高，房地产价格随之上涨，导致越来越多的香港人在深圳安家，这直接拉动了深圳房价”。

　　陈德豪认为，今年香港经济仍被看好，因此深圳的房价恐怕也会持续上涨。

　　城市分析

　　广州:供不应求催涨房价

　　对于广州房价，《蓝皮书》作了详细分析，并预测广州今年房价仍将呈持续上涨的态势，并详细阐述了三个原因。

　　原因一:已售预售房退出市场

　　自2005年6月开始，广州市尚未办理房产证的预售商品房不能办理二手交易手续。尽管此后广州部分二手中介公司通过变相操作以促成预售商品房的二手买卖，但11月份市房管局已经明确表示，严格禁止中介公司从事上述经营活动。

　　所以在2006年，广州市房地产市场将不会有二手预售商品房进行转让。也就是说，2004—2005年已售出的预售商品房，在没取得房产证的时间段内，将彻底退出总体住宅市场。在市场供给结构中，这个部分的突然消失，预计会导致2006年广州市商品房的价格获得上涨的动力。

　　原因二:供不应求暂时不变

　　2005年上半年，广州市新建商品房批准预售面积为489.52万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率(新建商品房交易登记量÷批准预售量×100％)达103.2％，市场吸纳量大于市场供应量。事实上自2003年初以来，新建商品房市场吸纳率一直高于100％，其中2003年为101.1％，2004年为107.2％。

　　参照中国改革开放后各大城市房地产市场的发展历程，可以发现除非发生泡沫破裂等突发事件，例如1997年广州和2005年上海的情形，房地产市场基本上都会存在一定的惯性。

　　而近几年广州市房地产市场的发展较为平稳，《蓝皮书》预计2006年广州市房地产市场供大于求的可能性，要比供小于求的可能性小。因此，预测2006年广州房价仍将继续上涨。

　　原因三:市区缺地导致涨价

　　《蓝皮书》表示，目前，广州市区可供开发的住宅用地已基本没有。总体而言，广州市高档住宅往往集中在市区，例如原东山区、海珠区滨江东段、天河北、珠江新城等。而其中除天河北外其他地区已基本无住宅用地可批，地价势必不断上涨，进而导致楼价的相应增长。

　　此外，居民收入的提升、人民币汇率上升预期的影响以及高档住宅所占比例的上升都将拉动广州市的房价。

　　《蓝皮书》在调查分析后，预测萝岗、南沙，华南半块以及赤岗地区是广州楼市的“潜力股”，升值空间较大。

　　《蓝皮书》认为，行政区划调整之后，南沙、萝岗两区正式纳入广州整体发展与管理范围，这有助于提升两区域的城市管理和城市服务水平，房价也将因此迅猛上涨。

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　　200亿游资撼不动广州房市

　　对于传闻中的200亿游资入穗炒楼，《蓝皮书》认为影响不大，不太可能造成广州房价的大起大落。其原因，首先是广州市政府采取了保障楼市健康发展的有效措施:禁止执行经营性国有土地使用权出让的公开操作，规范土地供应市场；禁止“楼花转让”和协助税务部门执行新的房屋交易税收制度、推出建设“新社区计划”，解决中低收入家庭的住房问题等。

　　其次是游资的数额还不足以左右广州房价的变动。据统计，广州每年的住宅平均成交金额都在600亿元以上，这个成交额将对200亿元游资起到相当的吸收作用。况且，考虑到许多游资也会投向深圳、东莞、珠海等其他珠三角城市的房地产市场，实际进入广州楼市的游资将大打折扣。

　　最后一个重要原因是广州的楼市主体(包括买家和卖家)等都比较务实、理性。广州的房地产市场发展较早，一方面，本地居民的基本住房需求已经得到满足，一旦房价走高，他们在短期内就会放弃购房计划；另一方面，广州地产商更重视做产品，产品的更新换代很快，这导致新推出的楼盘素质总是高于现有楼盘，使得存量住房持续功能性贬值，失去升值潜力，从而也就失去了炒作的价值。

　　深圳:炒作致非理性涨价

　　《蓝皮书》分析，今年深圳市房价仍将上涨，在房价方面的关内、关外二元化结构将被打破。

　　增幅将在合理区间内

　　《蓝皮书》介绍，有关专家表示，1992年和1998年前后，深圳曾有过两次较大的移民潮；而1998年以后6—8年的阶段性人口增长与居民收入积累，刺激置业需求在近年集中释放，使房价持续上涨。

　　专家还指出，深圳房地产市场存在某些炒作，市场销售中存在某些违规行为，导致房价非理性上涨。

　　地产专家表示，去年商品住宅价格上涨17.38％，比较迅猛，但是这种房价上涨也间接将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。总体来看，在2006年一系列调控政策作用下，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将保持在较为理性的区间内。

　　特区内外房价差距缩小

　　从2005年住宅实际情况来看，特区外住宅价格与特区内价格差距进一步缩小，房地专家表示，深圳地产业发展重心向特区外转移的趋势已经形成。因此，2006年深圳房地产市场有可能在价格上首先打破特区内外“二元结构”，实现特区内外较为合理的价格梯度，并进而实现房地产市场的一体化发展，促进整个城市经济整体长远良性发展。

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　　去年11月深圳房价涨幅38.62％

　　据《蓝皮书》发布，2005年深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38％；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。

　　从具体月份来看，深圳住宅价格在去年1月份同比上升了3.98％后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。其中5月份同比增长达到21.99％，但随着国家及深圳市稳定房价系列措施的实施，6—9月房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％。

　　据统计，2005年特区内住宅价格平均为8720.24元/平方米，同比上涨22.51％，特区外住宅价格平均为5346.26元/平方米，同比上涨28.10％；特区内外的住宅价格之比为1∶0.6，特区内外价格的差距逐渐缩小。

　　35城市房价概况

　　环房匹配指数前年房价去年房价增速

　　顺序城市

　　(2000-2004年)增速(%)(%，1-7月)

　　1郑州-0.332.6418.88

　　2海口0.446.9613.26

　　3北京-0.466.6713.13

　　4广州-0.547.753.68

　　5长沙1.43-0.296.71

　　6乌鲁木齐1.88-8.98-6.05

　　7银川-2.241.7613.39

　　8呼和浩特2.503.4712.18

　　9西宁3.174.9610.73

　　10贵阳3.17-9.5711.54

　　11沈阳3.30-0.179.46

　　12南京3.8611.69-1.91

　　13哈尔滨3.886.164.79

　　14大连4.056.6918.79

　　15深圳-4.448.08-3.75

　　16昆明4.764.043.48

　　17长春5.11-3.717.47

　　18福州5.7014.3314.18

　　19重庆6.6210.6717.46

　　20天津6.6921.1015.79

　　21厦门7.1819.903.54

　　22成都7.6816.9528.76

　　23武汉8.5021.4113.86

　　24杭州9.457.85-8.49

　　25兰州9.5422.80-1.64

　　26南昌10.252.6515.17

　　27石家庄-12.07-2.1049.73

　　28合肥12.4821.7320.48

　　29青岛13.1623.8715.46

　　30南宁13.3622.644.11

　　31上海14.7714.401.88

　　32济南16.0531.303.25

　　33西安16.1922.175.47

　　34宁波18.2018.2928.86

　　35太原20.17-15.3759.22

　　A04－05版采写:本报记者何达志通讯员董威(除署名外)

　　本文数据由中国社科院社会科学文献出版社提供，在此表示感谢。

　　图：

　　《蓝皮书》预测广州四大潜力地段

　　南湖板块:有山水相承的稀有自然资源。

　　赤岗:临近珠江新城和五羊新城，有邻近地铁和广州大道、新港路的交通便利。此外，还靠近会展中心。

　　萝岗、南沙:正式纳入广州整体发展与管理范围，这有助于提升两区域的城市管理和城市服务水平，房价也将因此迅猛上涨。

　　华南板块:随着地铁等交通设施的发展，番禺“华南板块”升值潜力看好。

　　制图/吴山

　　深圳住宅价格去年走势

　　制图/阿汤

　　（南方都市报）