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评论：一个疯狂的理性预言

http://www.sina.com.cn 2006年04月26日15:12 四川新闻网

房价不能再涨了？不，还要涨！上帝要它灭亡，必先让它疯狂。香港三次房地产暴跌，每次跌幅都在70%左右 最近一篇“17倍市盈率的房子，你买不买”的文章，经媒体广泛转载，成为新一轮房地产价格争论的标志性文章。文章主要内容如下：“离北京CBD不远的朝阳北路，一套56平方米的房子，每月租金2000元。房子是2004年建成的，当时6000元/平方米，现在的房价大约在8000元/平方米左右。经过简单计算可知，这套房子年租金回报率为7.1%(2000×12÷56÷6000)。而即便是买新房，并以现在的租金出租，年租金回报率也达到了5.4%(2000×12÷56÷8000)。　　6%的年租金回报率是什么概念呢？如果运用股票市场上分析投资价值的最主要指标———市盈率来衡量，北京楼市的市盈率是16.7倍(＝1÷6%)。当然，我们还没有考虑股票市场的分红只能分得净利润的一部分，不可能是全部，而房地产的租金收入则是全部收入。　　另外，北京房地产的租金收益率刚好等于或稍高于5.58%的一年期贷款利率。就是说，如果我们将商业银行的贷款利率认为是社会的投资平均收益率，那么，房地产的租金收益率与社会平均收益率相当。而这种租金收益的风险要小于其它投资。　　即便仅算这一点小账，房地产的价格也并没有过火。何况，如果我们从更加宏观的视野看，房价的上涨有其相当的合理性。　　年租金回报率6%的房子，市盈率相当于16.7倍，这笔账没有算错，但是却遗漏不少重要支出，如此计算出来的租金回报率与北京房价一样“虚高”。　　首先，房屋装修、家具电器这些投资被忽略。但这却是房屋出租前必需的投资，一般每平方米需要1000元，出租时房价已不再是8000元，而是9000元，租金回报率也不再是5.4%，而是4.76%，已低于一年期贷款利率。　　其次，和其他生意一样，房屋出租是有风险的。最直接的风险就是房子没有租出去形成的空租期。如果出租11月，按现价9000计算，租金回报率将跌至4.37%；出租10个月租金回报率将跌至3.97%，此时市盈率已经升至25倍。此外，还有房屋中介、房东的劳力投入等成本，都将进一步降低租金回报率。　　更为重要的事实是，由于有大量的投资者听信了这样的计算，纷纷购房出租，租赁市场供大于求，租金回报率明显下降。北京著名的SOHO现代城，现在的租金已较最高峰时下跌了50%。　　 “房价不能再涨了！？” 　　不，还要涨！上帝要它灭亡，必先让它疯狂。香港三次房地产暴跌，每次跌幅都在70%左右，暴跌前，租金回报率也降低到2%左右。以此推算，目前8000元的房价，可以涨到21429元(2000×12÷56÷0.02)，然后暴跌70%，回到6429元。　　房价从8000元涨到21429元，这是一个疯狂的理性预言。真的很疯狂吗？中国股市火爆时，平均市盈率曾高达60倍，意味着年回报率仅为1.67%。那个时候，成交量最大，投资者最多，人人都觉得股市无比重要，国家不会出台措施，股价只会涨不会跌。(特约观察员闻道)