业主维权难难于“上青天”？

　　行政复议维权艰难

　　“打死也不走行政复议维权的路了。”这是郑州市文化路112号院上百户居民无奈的总结。业主们极度困惑：一幢大楼从立项、设计、规划、审批、办证等，要经多个关，但风险却全部由业主来承担，无论如何难以接受。

　　□记者孙斌文李文波图

　　去年9月份起，郑州市文化路112号院上百户居民发起一场“鸡蛋碰石头运动”。112号院上百户居民要碰的“石头”是自己的单位、单位所属的开发商、郑州市规划局（以下简称规划局）、郑州市政府法制局（以下简称法制局）等。

　　2005年9月15日，文化路112号院的文化嘉园二期工程28层大楼开始挖地基，该院居民闻讯后拥到施工现场，阻止自己的单位在此施工，此后还发生了激烈冲突。

　　居民们说，（郑）公消审字（2005高）第087号称：该工程西距三级耐火等级住宅楼防火间距11．5米。（郑）公消审字（2005高）第365号称，该工程总平面设计变更后两者防火间距为11米。而规划局颁发的第0299号建筑设计规划许可证注明的是9．1米。这组数字说明一个问题：开发商报送有关部门的审批图纸不是同一套图纸，是在欺骗有关部门。该工程存在严重的消防隐患。

　　2005年10月，曹桂兰等3人代表居民向法制局申请复议。今年1月28日《郑州市政府行政复议决定书》下达，认定第0299号规划许可证“符合法律规定”。

　　不服行政复议的28户居民于今年2月21日把规划局告上法庭。记者采访规划局，该局给本报的回复是：“《郑州市城市规划管理条例》第二十五条规定：‘建设单位和个人必须按照城市规划行政主管部门批准施工图定位放线，并经城市规划行政主管部门核准验线方可施工。’在放验线审核阶段如发现建设单位未按批准的施工图纸定位放线或土地使用界线与现状不符的，规划局仍然可以按规定程序对其规划许可的内容局部调整变更。截至目前，规划局尚未收到建设单位的放验线审核申请。”

　　建设单位没有向规划部门申请放验线意味着这幢建筑是违规建筑，而规划部门对此又没有执法权。此类问题该如何解决？

　　燕凤小区开发商把小区绿地甚至连业主出入小区的中心道路都给卖了，业主们为了维护自己的权益轮流看护绿地。在郑州，开发商建“空中楼阁”早已不是新闻，致使七八年时间拿不到房产证和土地使用权证的业主不在少数。这些业主称，他们向有关职能部门反映，但问题始终没能得到解决。

　　天天馨苑业主张自安、张聚才把开发商伪造土地使用权证和竣工验收证明一事反映给郑州市房管局。该局多次协调后称：“房管部门并不具备审验其土地使用权证、竣工验收证明真伪的能力，建议其通过司法渠道解决。”

　　开元怡景苑等小区业主就开发

　　商购房合同签订后未备案问题反映到郑州市房管局。房管局称，根据《郑州市房地产市场管理条例》，合同备案是由双方签订合同后再由开发商申请备案的，如果开发商不提出申请，管理部门也无从得知该房是否出售，无法进行备案……

　　记者代业主提出的许多问题，一些职能部门无法回答。

　　业主们表示出极大困惑：一幢大楼从立项、审批、办证、建设等，要盖很多个章，这么多部门把关，出了问题竟然不能解决，让风险全部由业主承担，无论如何也难以接受。

　　法律程序维权不易

　　业主维权走行政复议之路难，那么，直接走法律程序是不是就进入“快车道”了呢？各级消协以强大的组织做后盾支持业主维权，却也碰得“头破血流”。侵权蔓延的势头难道真的就遏制不住吗？

　　2005年3月以来，省消协接到业主对家和万世花园的投诉。业主们称，起初买房是看中了开发商宣传的“花园”般的环境才购买的，但入住后发现上当了：家和万世花园中心广场所占用的是35米宽的城市道路——黄家庵东路；小区内修建的假山、网球场、绿地等公共设施占用的土地竟然是老107国道的绿化带；临国基路的业主的私家花园围到了城市道路——国基路上……省消协进行多次调解，但开发商坚称自身没有问题。最后，省消协首次指派律师团为消费者提供法律援助，支持业主集体诉讼，然而法院却不予立案。

　　无独有偶，张先生2001年8月花55万元买了郑州老107国道某小区的精装修房。至今，开发商晚交房的6万元违约金始终没有兑现，精装修没了下文，更别说办房产证了。后来，张先生发现开发商法人代表跑了，他自认倒霉住进没有精装修的房子。之后张先生调查发现房子竟不属开发商的了，连告开发商都没法告。张先生找消协维权，消协也没办法，再投诉到房管部门，房管部门想管又没有执法权。

　　与张先生一起买该小区精装修房的还有另外18位业主，他们房子目前退退不了，住又住不上，不交按揭又怕银行拍卖，没有房产证房子又不能卖。叶女士说：“这种状况真不知道何时才能得到解决？”

　　维权组织出面碰“石头”无果，无奈只好通过媒体对开发商进行曝光。郑州市工商局、郑州市消协曾对2005年居郑州房地产类投诉前5名的房地产开发商进行曝光。本报对此曾做过报道。

　　据河南省工商局、省消协，郑州市工商局和郑州市消协统计，2005年3月至2006年3月，消费者投诉开发商的问题主要是：虚假宣传。部分房地产经营者在销售过程中，通过图片、文字、现场展示、口头承诺等形式，向消费者提供不真实、不准确的信息或做出虚假承诺。

　　合同欺诈。部分经营者通过不规范使用合同、单方选定合同条款等方式，减轻自己的责任，加大消费者的义务。

　　开发商不履行法定义务，拒绝承担违约责任。在出现逾期交房、配套设施不到位、面积缩水等问题时，房地产开发商利用各种方法推委，拒绝承担违约责任。

　　擅自改变房屋结构，增加消费者承担的公摊面积，强行搭配销售地下室，不按期履行备案义务，为消费者办理房产证造成困难。

　　…………

　　调查显示，这些问题普遍存在，且有愈演愈烈之势。

　　业内自曝侵权内幕

　　房地产开发商认为，业主是一帮陌生人在聚堆，“乌合之众”翻不起什么大浪？同时开发商抓住了业主维权难的弱点，沿用拖延的“潜规则”。

　　省住宅产业商会提供的资料显示：目前，外来人口占买房总人数的50％以上。对此，一位房地产开发商自曝内幕：房地产开发商看得很明白，压根就没瞧得起业主，认为一帮陌生人在聚堆，“乌合之众”翻不起什么大浪？

　　一房地产企业法律事务部负责人对记者说，开发商抓住了业主维权难的弱点，基本上都沿用这样的拖延“潜规则”：很多业委会维权总是有头无尾，开始轰轰烈烈，不久就内部分裂了。开发商清楚地看到了这一点，所以凡是业主的集体行动，都以拖为主打方法。拖有几个好处：一、可以表示出自己的姿态，不是不解决，而是问题复杂，给大家一个希望与幻想；二、尽可能把诉讼时效拖过，只要超过两年，所有的事情都没有办法了；三、可以增加业主的组织成本，让大家把精力耗费在无穷的组织事务中：开会、选举、投票，等等。

　　“鸡蛋”不惜粉身碎骨碰“石头”，开发商为何还敢明目张胆地侵占绿地？某房地产企业法律顾问一语道破：根据去年公布的《物

　　权法（草案）》，业主对公共区域拥有共有权利。这就从制度上杜绝了开发商将公共场所登记在物业公司名下，进而出租或出售牟利的现象。开发商就是为了在《物权法（草案）》实施前，改变规划、毁绿建楼。

　　一位房管部门官员直言不讳地说出了房地产怪圈之所以存在的深层次原因。他举例说，现行的房产证和土地使用权证分发存在很大弊端。“两证”分开管理，主管部门稍不留意就会给违法占地建房颁发房产证，给违章建房颁发土地证，使违法用地和违章建房合法化。“两证分离”，自然会出现一房多嫁、重复抵押，购房者的利益难以得到保障。对当事人来说，“两证合一”最大好处是避免了重复跑路、重复提交要件、重复交纳税费等，降低了办证费用；对于管理部门来说，简化了程序，能大大精简人员和机构，有效防止腐败。显而易见的好办法为什么不能实施呢？

　　人居环境不容乐观

　　各项调查显示，我们的人居环境不容乐观：房地产企业形象欠佳、购房环境欠佳……一位政府官员说，房地产怪圈说怪也不怪，此非天灾实乃人祸！

　　最近，本报联合河南强视市场研究公司对影响郑州人居环境的消费环境、行业形象、开发商社会责任、物业管理状况等进行了调查。调查结果不容乐观——

　　房地产企业形象欠佳。本次调查中，近九成的被访者认为开发商“为富不仁”。其中，近三成认为开发商不够诚信，24．2％的被访者认为开发商缺乏社会责任感，唯利是图，20％的被访者认为开发商“霸王”行为严重。

　　购房环境欠佳让人如履薄冰。在被问及“对于购买一套商品住宅来说，您最担心哪些问题”时，62．8％的被访者选择了“房屋质量有问题”，51．3％选择了“房产证办理不顺”，购房户选择“绿地公共设施等承诺不兑现”的比例也达到了38．5％……

　　与上述调查相佐证的是，商务部最近公布的第一批全国社区商业示范社区名单中，全国共有59家商业社区成为全国“模范”，郑州市上报的两家商业社区全部落马。《今日财富·地产ＳＨＯＷ》评出的2005年中国房地产10大“霸气”业主中，郑州就占了两席。“霸气”业主的“大量”存在，说明郑州房地产市场不和谐程度指数较高。

　　佐证我省人居环境不容乐观的还有更有力的数据支撑。近日，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，在尚未实施廉租住房制度的城市中，河南竟占了10个，分别是：开封市、平顶山市、濮阳市、许昌市、洛阳市、商丘市、周口市、鹤壁市、三门峡市、济源市。

　　1999年，建设部就制定了《城镇廉租住房管理办法》，我省18个省辖市中有10个市至今还没有廉租住房。

　　一位政府官员一针见血地指出，房地产怪圈说怪也不怪，此非天灾实乃人祸！

　　物业是开发商的“儿子”，现在的物业大多为“父建子管”，物业存在哪些怪圈呢？请继续关注房地产怪圈系列报道。

　　家和万世的业主称，临国基路的业主的私家花园竟围到了城市道路——国基路上。

　　开元怡景苑小区的业主对购房合同签订后未备案感到非常气愤