世纪城四业主欠费被诉

　　业主首次提出“讨要物业费先得业委会点头”

　　本报讯（记者傅沙沙）世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费近7万元而被物业公司告到法院。昨天，该案在海淀法院复兴法庭开庭审理。业主方辩护律师李劲松首次根据《物业管理条例》第67条，提出“未经业委会督促限期交纳，物业不能起诉业主”的抗辩理由，使原本在该类案件中屡诉屡败的业主方不再被动。但这一提法以及物业强迫服务等问题成为

　　?莴焦点一

　　业委会作用有多大

　　昨天，世纪城有20多名业主旁听了此案，把法院最大的法庭坐得满满的。

　　一开庭，业主方律师李劲松就抛出了“物管条例”第67条。“不经过业委会督促，物业无权起诉业主。”李劲松说，该条规定———违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。而本案中，物业公司起诉前并未通过业委会督促欠费业主。“这是强制性的前置程序，否则不符合起诉的法律要件。”

　　“这种前期程序是物业公司主张权利的阻碍。”世纪城物业管理公司代理人赵国华坚持认为，欠物业的钱就应该物业自己来催讨。他表示，业主委员会作为业主大会执行机构是业主利益的代表，当业主违约不缴费时，却要业主的代表来督促，显然是不公平的。

　　?莴焦点二

　　电梯收费是否合理

　　昨天，被告之一曹女士在法庭上情绪激动地说，“我不是不交物业费，但不能交不合理的费用。”据介绍，物业为她核算的年物业费应缴6000余元，仅电梯费就高达4800余元。但依据发改委京价(房)字(1997)第196号文件，业委会为她计算出的电梯费却只有900余元。曹女士说，她随后到市发改委咨询，“发改委说业委会的算法是对的”。

　　“196号文有其滞后性，已于2006年1月被明令废止了。”律师赵国华称该小区并未按照“196号文”执行定价。但说起2001年制定收费价格时为何没有依据当时还有效的“196号文”，赵律师表示，要以市场调节价为标准定价。而当记者再询问这个价格制定的主要依据时，赵律师回答是按照当时小区的品质，“当时世纪城是高档小区”。

　　?莴焦点三

　　物业是否有资格服务

　　事实上，业主与物业早在2002年12月就结束了委托关系，并与新的物业公司签订了物业服务合同。代表业主的律师李劲松说，但老物业始终不走，新的物业进不来。最后，业主还要为老物业的强迫服务买单，如果不买反倒成了被告。

　　昨天，世纪城东区业委会主任杨女士也来旁听该案，她向记者出示了与新物业公司签订的物业服务合同，该合同规定的收费标准为2.07元/平方米。同时她还出示了一份原告当时自己发出的《关于撤出世纪城东区物业管理的函》，但此后，世纪城物业公司却拒绝撤出小区，并“强迫业主按2.52元/平方米的标准交费给它”。

　　赵国华律师承认老物业公司曾发过函，但由于后来未得到业主的回应，他们的退出函就失效了，这就意味着老物业还是要留下来。因此即使业主选出了新物业也无法再交接。