贷款加息房地产市场首当其冲

　　今年宏观调控打响第一炮，意在抑制投资增长过快

　　贷款加息房地产市场首当其冲

　　本报讯最新政策，从今天起，上调金融机构贷款基准利率——金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点——由现行的5.58％提高到5.85％(见下表)。

　　至此，已在坊间流传半个多月的“央行将于五一前后再次加息”之说终于变成现实。

　　近日来，国家发改委在屡屡强调今年将严格治理钢铁、电解铝、铁合金等11个行业的产能过剩问题时，还明确指出不会放松对房地产业的调控力度。

　　专家们普遍认为，由于房价上升过快已成为当前官方、学界尤其是民众“无法接受的事实”，贷款加息将会使房地产行业首当其冲。

　　加息的“点刹”之意

　　“作为完全依赖银行金融杠杆的国内房地产，利率变化就决定房地产市场发展快慢。”中国社科院金融所的易宪容研究员接受记者采访时认为，“贷款利率上调，可谓是打响了2006年宏观调控的第一炮，这也是对当前投资增长过快发出的警示信号。”“结合不少国家对房地产市场调控的手段看，只要动用利息这一招，就能够立竿见影。”他说，2003年英国5次调高利率，房价就下跌了；而美国快速飙升的房价在连续15次加息后也出现了泡沫消解。

　　央行加息之举，除了会对房地产行业产生直接影响，也难免要波及到股市、以及不少呈现过热态势的重工行业。

　　新一轮加息周期的开始？

　　相关事实是，仅今年一季度，央行便已发放信贷1.24万亿，比去年同期增长5000多亿元，相当于今年全年信贷发放总计划的50％。这个信贷增速被许多观察机构和专家认为“过快”。那么，央行会否因此采取连续多次的加息措施，以免可能出现专家们所预警的种种负面后果？换言之，今日起实施的加息政策是不是新一轮加息周期的开始？

　　对此，北京大学经济学院院长刘伟认为，“昨晚宣布的措施，不过是央行货币政策一如既往的体现。从2003年的9月以来，央行执行的是持续紧缩之策，而与此同时，稳健的财政政策则依然在刺激着市场。”在他看来，此次货币政策的调整，除了动作不大，还具有明显的“点刹”的意味——它对于某些行业的影响既是立竿见影的，也是持续的。

　　易宪容认为，央行昨晚之举除具“点刹”功效之外，它还是国家新一轮宏观调控开始的标志。

　　恐难达到标本兼治

　　分析人士认为，央行此次上调贷款利率的幅度较小，尚不足以控制信贷的快速增长，然而此举的方向是正确的。标准普尔评级机构分析师周彬甚至认为，“中国政府今后还将进一步采取措施控制其迅速增长的信贷。”

　　然而，即便是持续的加息措施，能否对诸如局部行业产能过剩、金融机构信贷规模不断增大、银行业流动性泛滥等种种现实难题起到标本兼治的作用？记者在采访过程中发现，微弱的加息，其遏制作用无异于“杯水车薪”。而摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠的观点则更为直接，他说，“中国的问题是资金过剩。而中国央行提高贷款利率是治标不能治本的。此举的目的在于抑制投资意愿。”

　　人民币贷款利率调整表(单位:％)

　　贷款调整前利率调整后利率

　　6个月5.225.40

　　1年5.585.85

　　1-3年(含)5.766.03

　　3-5年(含)5.856.12

　　5年以上6.126.39

　　供楼多掏钱为你算算账

　　本报讯贷款基准利率调高，究竟对目前房市及市民有多大影响呢？

　　专家认为，0.27％的利率调整，相比去年3月个人房贷利率从5.31％上调至6.12％而言，调整幅度不算大。其实，去年以来银行就已经普遍调高贷款门槛，对贷款的监控日趋严格，因此本次上调利率，只能是国家从市场经济规律出发，对物价指数、消费指数等综合研究后作出的决定，和近期房贷增多关系不大。房产专家为利率上调前后的房贷作了对比，如一住户购房共贷款20万元，5年期，贷款利率调整后，他5年将总共多支出1506.23元，房贷数额越大，年限越长，影响将越大(见右表)。

　　但人大金融与证券研究副所长赵锡军教授表示，这次只是调整基准利率，各商业银行可以有浮动的空间，并不一定会随之调整贷款利率。虽然根据以往的惯例和经验，商业银行往往会根据基准利率的上调同步提高贷款利率，但是现在各商业银行面临激烈竞争，除非各银行同时提高贷款利率比如房贷利率，否则提高利率的银行就会面临客户流失的问题。

　　释疑

　　按揭利率标准如何执行

　　银行将提高房贷利率，之前跟银行签订住房按揭的居民，利率标准将如何执行。记者从银富按揭公司了解到，由于现行的房贷利率是一年一定，即根据央行的房贷政策和利率标准，银行每年1月1日起调整与客户所签订的个人住房贷款利率。这意味着，已签订住房按揭合同的客户，从明年1月1日开始，都要按新的利率标准支付利息。但是，当下已签合同但未交款履约的供楼者，则从今日起按新利率执行。

　　不过，之前一些银行推出了固定利率住房抵押贷款，就是银行和贷款购房者约定，在一个期限内采取一个固定的利率，这个利率可以不受央行利率调整的影响。办理了固定房贷利率贷款的居民，可以不用担心加息的影响。

　　等额本息还款法商业房贷(基准利率)

　　贷款年限贷款额(万元)调整前(元)调整后(元)

　　月还款额总还款额月还款额总还款额

　　15年3025514591912596467316

　　6051029183825192934633

　　1008504153063686541557721

　　30年3018226558711876675263

　　603644131174337511350526

　　1006073218623662522250876

　　声音

　　突如其来的加息，对于今年春节过后各地不断飙升的房价会否起到些刹车的作用？

　　导致购房行为推迟

　　董藩(北京师范大学管理学院房地产研究中心教授、博导):此次加息对房地产各个方面都有影响。对已经买房的人而言，意味着还贷压力增加，对买第一套房的人来说，无疑会增加他们的还款负担。另外，对于那些尚未买房的人，上调贷款利率将会增加他们贷款时的恐惧心理，导致购房行为推迟。

　　对抑制房价上涨作用不大

　　宋清华(中南财经政法大学金融学院副院长、教授)尽管央行上调贷款利率，也有抑制房价上涨的意图，但其作用不会太大。目前我国商业银行在城市的贷款利率上限已经放开，基准利率的上调对遏制房价上涨所起的作用并不乐观。

　　业内反应

　　直接打压炒楼“五一”楼市生变

　　本报讯房地产业显然是这次加息的直接影响对象，地产界人士对此事评价不一。有发展商表示“将不会对楼价走势造成影响”，也有行家认为，此次央行突然提高贷款利率的目的，就是要对“五一”期间楼市销售黄金周“泼冷水”。

　　猜测

　　针对“五一”出台调控？

　　房地产业人士普遍对央行突然宣布加息始料不及。广州民生银行个贷部门负责人谨慎地表示，在“五一”楼市销售旺期前夕出台加息政策很及时，很明显是针对这一销售高峰的楼价走势，“对炒楼者的影响是最大的”。

　　银行界人士表示，此次贷款利率上调后，新的贷款利率已比2005年首次加息前提升了1.35％，对于投资者和炒房者而言，是否应将资金抽离楼市已是紧迫问题。

　　专家

　　势必造成买家心理波动

　　广州著名房地产专家韩世同认为，0.27％的幅度应视为央行抑制固定资产投资过热和楼价过快上涨的“狠招”。就房地产业而言，他认为央行仅对贷款利率加息，短期内势必造成潜在购房者的心理波动，进而影响“五一”以及此后的楼市供求关系。

　　韩世同表示，央行加息只是中央今年对房地产宏观调控的第一步，接下来不排除继续打出“组合拳”，但调控手段应该不会像去年那样直接，而会更加“艺术”一些。

　　发展商

　　“影响是温和的”

　　对于再度加息，地产商方面显得较为平静。

　　一位发展商认为“影响是温和的”。他认为央行前几次加息并未对广州楼市带来过多影响，而且广州楼市并无过多投机成分，调高贷款利率对已经在供楼的人们影响反倒更明显些。

　　也有业内人士表示，广州今年“五一”总供应量约在1.2万套左右，比去年少了近两成。但置业需求特别是二次以上置业的“换房群体”需求仍很强劲，这部分人对贷款利率增加的敏感度不大，每月多出的几十元利息并不会对他们的购房意愿带来过多影响。

　　业内人士推测——

　　“下调存款利率”渐行渐近

　　本报讯专家告诉记者，为了更进一步达到宏观调控目标，除了官方要采取进一步的跟进措施外，金融机构也有必要加强“自检”。值得提及的是，近日有媒体报道称，中国建设银行正在酝酿适度下调存款利率，据悉，央行已经允许建行进行试点。

　　央行在2005年彻底放开了存款利率下限和贷款利率上限，作为我国利率市场化的重要一步，贷款利率上浮已经成为我国银行经常使用的手段。但是，贷款增长的日益缓慢，以及银行间市场利率大幅度降低，并长期和存款利率倒挂，让各家银行打起了这方面的主意。

　　据记者了解，目前，整个银行业的存差已经接近10万亿元。同时，银行间市场主要产品央行票据的平均利率只有1.80％，甚至低于一年期存款利率2.25％；短期融资券的利率水平也不超过3％，整个银行间市场出现了存款利率与市场利率的倒挂。业内人士表示，银行以目前2.25％利率吸收存款之后，去购买银行间市场产品，还可能亏本，在此背景下，这就使得下调存款利率很可能不再只是谣言。

　　央行或将提高存款准备金率

　　本报讯一位国有商业银行资深行长，昨晚接受本报记者采访时指出，央行这次提高贷款基准利率是意料中的事，但提高的幅度没有原来预期的大。他进一步指出，这样的调整幅度对于抑制经济过热恐怕作用有限。不过，对于大量从银行获得资金的企业来说，将产生一定的“慎贷”效果。

　　央行一位从事金融研究的人士指出，自国家统计局公布今年第一季度GDP增长幅度以及央行公布首季金融运行情况后，业内便一直预期着“央行可能会提高存款准备金率”。

　　提高贷款利率与提高存款准备金率哪个影响大？他坦言:“当然是提高存款准备金率的影响大。”据此他作出大胆的猜测:如果此次提高贷款利率产生的作用不大，估计下一步央行将会提高存款准备金率。因为，只有提高存款准备金率，才能真正做到两头兼顾:即提高贷款利率抑制了贷款企业这一方，而提高存款准备金率可以进一步抑制银行方的放贷速度。

　　股市利好还是利空？

　　专家认为会形成短期打压但影响不会太长久

　　本报讯央行选择4月27日上调贷款利率，可谓用心良苦。其中一个重要目的也是为了呵护股市，不致造成太大的震荡。接下来只有一个交易日就到“五一”7天长假，市场已经能够消化上调贷款利率带来的负面影响。

　　分析人士指出，从目前的市场走势看，短短几个月内沪指超过1400点，已经有一定的回调要求，因此不排除央行此举会对市场形成短期打压，并成为大盘回调的诱因。从长远来看，市场的信心在逐渐恢复中，资金进入市场的心态也很热烈，因而这次加息造成的回调反而是一个很好的逢低吸纳的机会。

　　“此次货币政策调整对于股市是利空。”西南证券研究员陈毅聪表示，对于一些负债率比较高的企业，比如高速公路、电力、钢铁企业等，这次的调整都是利空。但他也指出，调整的影响幅度可能不会很大，因为有些大企业会享受优惠利率。

　　银河证券首席经济学家左小蕾则表示:“上调利率对证券市场的影响不是直接的，对于央行的利率调整，实在不应该太惊奇。”市场人士指出，由于股市牛市行情已经基本确立，此轮利率上调的影响不会太长久。

　　策划、统筹:张翼飞蔡秀娟

　　采写:郑春峰吕天玲贾肖明

　　王昊朱桂芳

　　图:

　　贷款利率上调后，供楼者要多掏钱了。郎树臣摄资料照片